PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第第第一部分一部分一部分公寓及公寓及公寓及写写写字楼字楼字楼Page2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市市市场场篇场篇篇Page3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大连房地产市场运营情况大连房地产市场运营情况大连房地产市场运营情况经济增速下的稀缺供应经济?英特尔宣布在大连市投资25亿美元建厂;?韩国STX集团大连造船厂开工建设;?大连获得“全国最佳旅游城市”?2007年8月大连将举办世界经济论坛“达沃斯会议”房地产?1-3月份，全市开发完成投资28.7亿元，同比增长22.9％；?1-3月份，全市成交12块用地，中山区成交为“0”；?中山区土地供应稀缺，且具有地块小容积率高的特点；Page4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析港湾广场所属人民路板块是最为集中的写字楼及金融商圈该区域以服务于港务、物流、国际贸易的商务办公为主2007年第一季度大连甲级写字楼DTZIndex──OfficeRent&Price,Dalian戴德梁行指數──大連寫字樓租金及售價市场小幅波动，目前市场平均租OfficeRentOfficePrice寫字樓租金寫字樓售價金呈上升态势，约为12.71美元120115)0/月/平方米，平均空置率小幅上01110=1升，约为26.11%。Q1050002(100數指95xedn90I8580DTZ一季度写字楼指数Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120002001200220032004200520062007Page5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn写字楼租赁市场分析写字楼租赁市场分析写字楼租赁市场分析租赁市场（1-3月份）甲级写字楼市场表现活跃租户在各写字楼之间的流动以及新增需求旺盛公司名称项目名称区域成交面积大连世峰国际货运有限公司时代大厦人民路168.92㎡大连恒兴国际贸易亚太国际金融中心人民路129㎡哈尔滨铜业集团亚太国际金融中心人民路1160.75㎡Page6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn写字楼市场租金价格写字楼市场租金价格写字楼市场租金价格本案周边写字楼市场租金价格本案所处区域甲级写字楼云集且租金呈现出较高水平Rent（元/天/平方米）NameinChinese物业管理费成交租金Price（元/天/平方米）（含物业）宏譽大廈2.60.72.3--時代大廈2.40.62.1--平安大廈2.60.72.3--亞太國際金融大廈3.30.63均价13000虹源大厦30.62.7均价14000Page7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn写字楼市场竞争结论写字楼市场竞争结论写字楼市场竞争结论Page8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn公寓市场分析公寓市场分析公寓市场分析中山区新建住宅供应量稀少容积率高且小户型项目供应集中RMB/sqm元/平方米7,363大连市区2007年第一季度新建住宅成交80006,1746,480均价5377元/㎡，与2006年底相比出现7000下降，主要原因是目前新建住宅成交主60004,269要集中在价格相对较低的城市周边区域5000如泉水、中华路、红旗镇等。40003000200010000中山区西岗区沙河口区甘井子区Page9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn公寓市场竞争分析公寓市场竞争分析公寓市场竞争分析市场潜在竞争进一步加剧跨区域意识化竞争同区域差异化竞争?新世界大厦将进入全面施工阶段，该项目建成后地下裙楼3层（停车场），地上裙楼5层（酒店、商场及高档娱乐场所等），裙楼上方西塔38层（酒店客房及高档公寓）、东塔56层（高档公寓）；?裕景中心总建筑面积62万平米的裕景中心开工，业态涉及公寓、酒店式公寓、高档写字楼、国际酒店及大型商业；?香榭里·街区总建筑面积8.6万平米，loft公寓、studio公寓、商业融为一体；?时代广场总建筑面积17万平米，高档公寓、高端时代广场商业；Page10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn公寓租赁市场分析公寓租赁市场分析公寓租赁市场分析近几年，随着住宅供应量逐年增加，公寓价格上涨，同时其表现出：公寓租金市场价格与售价背离不能够满足投资者长线投资需求DTZIndex──ResidentialRent&Price,Dalian戴德梁行指數──大連住宅租金及售價ResidentialRentResidentialPrice住宅租金住宅售價140135130)001251120=1115Q0110001052(100數95指90xe85dn80I75706560Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120002001200220032004200520062007Page11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn公寓市场竞争结论公寓市场竞争结论公寓市场竞争结论Page12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场市场市场总总总结结结Page13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn客客客户篇户户篇篇Page14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn他们是谁他们是谁他们是谁???按种类划分：?第一种—投资类客群?第二种—自用类客群按地域划分：?本地购买个体?异地购买个体按性质划分：?个人购买?公司购买Page15PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn投资类客群投资类客群投资类客群投资类客群?投资比例买家所占比例大，预计50％以上；国外投资?日韩、香港、新加坡等地人士，大面积购买为主；国内投资?本地及东北三省客户为主，购买单套及多套为主；投资者定位描述?重视项目预期租金价格或升值空间，对项目的远期有超前的意识；?为控制投资风险，一般不会考虑较大面积的单元购买，购买面积较小；?对此区域及本案的升值潜力有较强的信心，存在较强的潜在购买欲。Page16PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn自用自用自用办公办公办公类客群类客群类客群自用类客群?独资和合资企业驻东北地区大连代表处；企业基本描述?区域内的公司主要有进出口贸易公司、证券公司、中介及投资公司、电子设备公司、各类原材料公司、食品公司、纺织品成衣公司、机械设备公司等；定位描述?公司自身实力雄厚，且在中国市场的业务蒸蒸日上，发展前景广阔；?自身将公司品牌视为第一生命，必将追求最好的场地及区域作为公司的所在地；?要求尽善尽美的管理和商务配套设施?不过分追求形式，而非常讲究务实?对价钱方面的要求并不那么在意，只要求有好的物业管理，不在乎价格。Page17PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn自用自用自用办公办公办公类客群类客群类客群自用类客群?为各大公司服务的中小型机构（金融、贸易、保险、广告等）；企业基本描述?专业服务是人民路CBD主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住商务公寓。定位描述?公司规模比较小，大部分业务需要联系性比较强的操作，但业务规模并不一定很小，由于业务发展地变迁至大连地区，并在东北地区不断发展；?比较重视公司品牌及企业形象，也会挑选比较好的区域，比较重视排场；?重视便利的配套服务；?对价格要求较为严格，要求所花的每一分钱都有其价值；?由于自身在业内已形成一定的实力和名气，希望与大型企业或国际企业接轨。Page18PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn自用居住类客群自用居住类客群自用居住类客群自用类客群?本地及部分常驻大连的东北客群；人群基本描述?年龄20～45岁之间，属于较为年轻的置业群体，同时对生活品质有一定追求；定位描述?看重项目便利的交通区域；?对未来区域发展充满信心；?自身事业稳定同时蒸蒸日上；?对时尚、新鲜事物敏感，思想进步；?要求配套设施完善；Page19PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn客客客户户户群总群总群总结结结Page20PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn产产产品品品篇篇篇Page21PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn产产产品定位品定位品定位写字楼定位商务楼定位小户型公寓定位Page22PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn体量配置建议体量配置建议体量配置建议根据项目经济技术指标所示主要指标指标