典晶创艺广告公司2005/10/19TheLandmarkPROJECT2009COPYRIGHTBYPLUS+AD.IDNO.2009007名汇广场/SOLO公寓/SOHO公寓/酒店公寓/商务公寓/精品酒店2009协信城整合推广策略。。利益关系：综合体购买群复杂，不仅需要核心形象，还需对各类客群分别制定利益允诺体系。综合体的推广就是对不同人，多不同话的问题主导什么的策略主次关系的明确利益关系的明晰主次关系：综合体形态多样，综合体推广最忌讳：什么都要说。综合体的核心策略就是用什么核心任务前言一台戏，六个角，六幕剧?：三个销售阶段，三个商业品牌形象阶段：一个核心形象（确立一个主次关系）：六类消费的允诺体系（主力店、次主力店、消费终端客户、商务客户、自住客户、住宅投资客户）一台戏六个角??六幕剧核心动作前言A规划关系B商圈关系C形象关系A三大关系分析B项目定位A形象定位B项目VIA商业利益B消费利益C居住利益D投资利益E商务利益A推广节点表B各节点重点及推广表现贰项目分析叁项目形象定位肆项目利益关系伍全案推广节点纲要壹重庆综合体分析ABC规划关系形象关系商圈关系壹重庆综合体分析规划关系A前言综合体分析理公司景观设计重庆市设计院、重庆瑞安天地房地产发展有限公司物业管理重庆瑞安天地房地产发展有限公司产品风格（主题）城市综合体㎡㎡总建筑形态14万车位数（配比）2.8公寓建筑形态3万商业运营模式－住宅主力户型及套内面积区间独立用地三班幼儿园：780.66平米，独立会所：约3500平米，配备恒温游泳池、乒乓球室、健身房、高温瑜珈房等运动用房。配备独立更衣间、淋浴室、专业蒸汽容积率37%规划设计重庆瑞安天地房地产房地产有限公司广告代理重庆瑞安天地房地产发展有限公司四至范围渝中区嘉陵路重庆天地（红岩革命纪念馆对面）产品定位2007-2011㎡一期建筑面积5万公寓建筑面积18%公寓公摊系数2.6项目地处主城核心区域，东起嘉华大桥，西至红岩革命纪念馆，北临嘉陵江，背靠鹅岭。完善交通网络：坐拥市中心完善交通网络，嘉陵路、嘉滨路。沿嘉陵路设有社区便民商业设施。（包括：便利店、邮政所、自助银行、糕饼店、小型药店、餐饮等）绿化率高层+小高层开发商营销代理-项目地址新昌瑞安物业管开发期间东:龙隐路;南:空地;西:化龙桥正街;北:空地;建筑密度0.8瑞安重庆天下雍安苑㎡一期占地面积现代、典雅公寓物管费高层配搭物业、档次及体量统一招商公共配套设施及体量79-104二房、三房容积率30景观设计日清建筑设计单位重庆设计院物业管理未知产品风格（主题）城市综合体总建筑形态162126.3公寓建筑形态871公寓主力户型及套内面积区间18％住宅主力户型及套内面积区间写字楼、公寓和3万方商业绿化率N/A车位数公寓（1栋）251套规划设计龙湖地产广告代理未知四至范围渝北区冉家坝广场旁产品定位2009－2010㎡总建筑面积（）1.74043公寓公摊系数N/A㎡写字楼/酒店/商业运营模式2.6元/无小区配套总户数（住宅、公寓）7.2开发商营销代理未知项目地址重庆新龙湖物业管理有限公司开发期间东：动步公园南：冉家坝广场西：红星美凯龙北：水晶郦城建筑密度高层、超高层㎡㎡总占地面积（万）超炫现代公寓建筑面积超高层、高层公寓物管费40－100配搭物业、档次及体量公寓运营模式：销售项目公共配套设施及体量－龙湖MOCO容积率N/A景观设计N/A物业管理深圳优点传播总建筑形态191.6公寓建筑形态N/A公寓主力户型及套内面积区间N/A住宅主力户型及套内面积区间住宅（包括公寓、酒店和写字楼）：160万平方米集中商业：24.6万平方米教育面积：6.8万平方米产品风格（主题）城市综合体绿化率N/A规划设计华润置地（重庆）有限公司广告代理－四至范围九龙坡区原建设厂厂址产品定位2008－2015车位总数N/A㎡总建筑面积（万）1051.3亩700901.71公寓公摊系数N/A写字楼/酒店/商业运营模式N/A学校（中、小学，幼儿园）6.8万平米，菜市场（三个组团各有一个），会所、运动场总户数（住宅、公寓）N/A开发商营销代理N/A项目地址N/A开发期间东：杨滨路南：商社电器西：谢家湾小学北：建设厂立交桥（建设医院）建筑密度高层㎡总占地面积（）人文、自然公寓物管费30－50公寓建筑面积高层配搭物业、档次及体量N/A项目公共配套设施及体量60－140华润24城㎡㎡㎡㎡㎡㎡48层超高层建筑，铸就北城国际地标北城国际中心，以国际化高度与视野于重庆北城区域，打造48层北城超高层地标建筑，将五星级酒店、国际甲级写字楼完美引入，成就西部地区的总部商务基地。1个五星HOTEL，1个国际生活PLAZA，定位一生五星生活五星HOTEL、国际商业PLAZA集合空中恒温游泳池、五星级超级健身馆、时尚购物广场等商政生活配套于一体，将11栋点式国际滨水住宅、世界观小户完全融合。经济技术指标◆项目总占地面积：133亩88665.78◆开发总量：430，000◆国际生活PLAZA：26，000◆LIFESTYLE休闲滨河风情商业街：8380◆国际五星级酒店：34，750◆国际甲级写字楼：30，450◆国际滨河住宅：220，000北城国际中心重庆：住宅商业在重庆，基本以住宅主导商业，即使商业体量较大的华润24城，也都为社区商业。在某种意义上而言，重庆的综合体是住宅综合体。即规划关系前言综合体分析形象关系B-以城市地段和万达品牌为诉求，与商业关系简单，基本脱离，简单依附于住宅本身的价值。而其商业部分，因基本为销售，所以还是以具体物理属性面积、地段、投资等贩售产品。万达广场24因为华润城是一个综合性大盘，所以基本以全能配套诉求形象，在住宅贩售期还是以江景等物理属性为诉求重点，并着力于综合体的大盘优势对住宅的生活提升。24华润城上海城体量110万方，但商业主要以城市功能商业（上海百联超大型购物中心，红星美凯龙大型家居卖场、嘉德数码广场）为主。所以住宅诉求以地段、精装、客群为主，基本与商业配套很少互动上海城商业体量较小（3万），主要还是以产品内部空间的创意变化为主要诉求点，辅助龙湖品牌，虽然标称综合体，但还是独立住宅本身卖点的贩售。龙湖MOCO形象关系重庆综合体的贩售，除报广底部的基础信息和整体形象，告诉消费者我是综合体外，很少以综合体的商业或其他配套优势来诉求，且商业和住宅基本相互绝缘，独立贩售本身卖点属性。两者之间的互动很少，甚至基本没有。即住宅商业B商圈关系C就商圈关系，解放碑是因为历史形成的城市中心商圈，观音桥是因为重庆成为直辖市后的再发展造就。而诸多综合体，也只是在商圈发展中，分到一杯羹。历史造就商圈，商圈供养综合体前言综合体分析重庆综合体的商业，基本以销售为主，短期回笼资金，无需过多考虑尤其运营，因此对商圈的依赖体现在：仅对商圈现在时的关注。基本不考虑对未来发展及潜力判断，因此注定对商圈的依赖对商圈的贡献。商业部分以销售为主，决定综合体与商圈的关系前言综合体分析南坪商圈的会展经济造就了第一代的综合体-亚泰商谷、上海城，即基本以会展经济的影响力，供给项目人群的导入。南坪商圈，造就第一代综合体前言综合体分析随着政府对南坪商圈的改造，以五条步行街的改造为主，尤其是万达广场更借助商圈南移活动了区域最大的受益。商圈南移、政府策动、步行街改造前言综合体分析商圈关系在重庆，综合体是依附于综合体，并借助商圈发展成功贩售。在南坪商圈，也可以看出早期的展会经济，现在的南移工程，分别成就了第一代和第二代综合体。即商圈综合体C商业住宅住宅商业商圈综合体综合体的三大重庆关系规划关系形象关系商圈关系总结让我们看看这三大关系，在协信城是什么样的AB三大关系分析项目定位贰协信城分析规划关系形象关系商圈关系项目三大关系分析A前言综合体分析协信城分析不同于重庆的住商的综合体规划。协信城以1：1的等量规划，将商业提升到整个综合体的核心高度。1：1的体量规划规划关系1前言综合体分析协信城分析商：通天MALL，看着星星购物住：中央绿庭围合，精品会所商住两者都共同的设计理念“有品质的生活”，只是在具体实现上，各有不同手法。1：1的规划亮点规划关系1前言综合体分析协信城分析重庆：住宅商业本案：住宅商业规划关系1：1平衡规划，共通的品质生活理念，说明项目在形象上是可以统一的1前言综合体分析协信城分析商业的统一经营，生活设计权牢牢控制在甲方手中。决定了在推广形象阶段，协信城即可承诺出未来生活的形态，并能最大可能的实现。并对住宅生活有切实的影响力。统一经营形象关系2前言综合体分析协信城分析差异化的家庭定位和业态招商指导，意味着项目的生活形态差异化常规综合体的汉堡城生活，是对汉堡城的精致化，具有更具象的品质生活的指向。家庭定位形象关系2前言综合体分析协信城分析重庆：住宅商业本案：住宅商业形象关系形象上，我们可以利用商业统一经营，形成和住宅的互动。主要表现为商业的高品质形态促进居住环境，辅助表现为住宅客群提升商业消费人群。2前言综合体分析协信城分析???五条商业街：以不同功能分配成为南坪主体商业万达：以功能型商业主导的南坪配套商业协信城：以家庭型商业主导的南坪核心主题商业项目的体量，决定不可能是商圈的主题商业。但却因为通天的独特设计、中产家庭的差异诉求、家庭文化的招商指导……让项目有可能成为商圈内的核心休闲商业体。内中心商圈关系3前言综合体分析协信城分析十万商业体量，外加五条步行街改造、政府立体交通的建设提供了核心商圈的三大力量：立体交通提供交通疏导力；百万商业体量为区域人群提供聚合力；规划后进优势将为市区人群导入提供吸引力。从区域辐射的聚合力到全市客群的吸引力，将南坪商圈完全可以成为继观音桥、解放碑后，重庆