”日日道道2828月月之之1111年年的支持和价值提升珠海万科商商宅住住的支持和价值提升20102010从从业、“商商、综合体酒店综合体酒店——珠宾综合体珠宾综合体————综合体情况简介综合体情况简介道道，道Part1Part1所行所行所行所行道，在建项目潜在项目埔综合体项目佳兆业湾仔项湾仔项目z环宇环宇城中海兰兰埔玻璃厂项目zz万科珠宾花园中海zz珠海宾馆珠海宾馆吉大片区吉大片区香洲片区香洲片区拱北片区拱北片区新香洲片区新香洲片区上冲片区上冲片区南湾片区南湾片区前山片区前山片区珠宾花园位于吉大商圈，定位为珠海市城区商贸、旅游服务中心区的顶级商业配套,珠海一直并没有成形的城市综合体物业，在建的仅有万科珠宾花园和中海环宇城，未来供应将逐步增加住宅为商业做后盾住宅为商业做后盾万豪五星五星级酒店万豪星级酒店、万科珠宾顶级top万科珠宾花园商业区禧悦汇珠海宾馆项目一个拥有万豪星级酒店、万科珠宾top顶级住宅为商业做后盾的商业综合体项目））））定位篇定位篇定位篇定位篇（（（（————商业酒店对整体项目带动商业酒店对整体项目带动Part2Part2达谓之道达谓之道约平方米约平方米针对富权阶层客群的稀缺豪宅稀缺人文高品质面向富裕阶层的人文豪宅人文、高品质约平方米约平方米；集合娱乐、餐饮、休闲为一体的国际商业街区五星级品牌管理设计现代1100282209--//1800035000国际商业街区多层叠拼42最尊贵的奢侈品是精神最尊贵的奢侈品是精神，，种精神一珠宾花园项目的总体定位是打造一个珠海地标性的高端综合体不断追求的不断追求的种精神高层豪宅五星级酒店，，13珠宾的商业代表着历史积淀与现代文化展示的完美结合，珠宾的酒店代表着城市的国际化精神标杆，珠宾的住宅代表着科技与人文关怀带来的舒适宜居体验，总而言之，珠宾代表着一种精神，一种珠海人在尊重历史的背景下不断向前不断向前定位提升含高档住宅、滨湖商业、五星级酒店为一体的整体规划定位，符合老珠宾在珠海人心目中的形象，成为珠海地标性的高端综合体——国际街区消费人流完善配套完善配套消费消费人流商务人提升商务配套星级酒店流档次完善高层豪宅配套配套补充补充功能珠宾花园都市综合体价值叠变效应多种选择功能补充多层叠拼定位提升珠宾花园项目珠海地标性的高端综合体，商业街、产品和项目之间的关系密切，产生价值蝶变效应——k以及以及，牌Par品追求品牌型追求品牌型产品为主，消费心理成熟理性消费以中高消费以中高档为主，注重消费环境及服务注重商品的注重商品的质量，追求更高层次的文化、娱乐享受??消费习惯总结?含部分高端含部分高端牌主，档次以中高档为业；该类客户身份主要为：岁的外企员工、私营企业主、公务员及企业白领；主要为目的性消费，对咖啡餐饮休闲娱乐，以及部分文化项目有一定消费需求。??20-35///体商体商档次以中高档为成左右成左右部分满足配套功能的大众化消费品牌商家22项目总体档次定位项目总体档次定位本项目定位于珠海的顶级休闲购物中心总本项目珠海免税商场口岸商业广场西武百货约占项目目标客户总体的约占项目目标客户总体的，））消费档次消费档次游客及商务客游客及商务客（（，高档高档低档（消费档次）澳门人澳门人，外籍人士外籍人士大众化品牌个性化/定位提升项目的商业总体档次定位珠海顶级休闲购物中心，商业档次以中高档为主，辅以部分大众化商业，高端商业为珠宾住宅提供了有力的高端配套和溢价基础，商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符——本地客户本地客户本区域及部分香洲中、高收入家庭，约占项目目标客户总体的成左右；该类客户身份主要为：岁的私营企业主、公务员及企业白领，－岁的学生儿童；较强的经济支付能力及消费意愿。??828-40515/外地客户??。成交客户心态……——五星级的酒店，是珠海管理最好的，以后这边家附近请朋友吃饭也方便，上档次档次家里以后来客人，可以直接安排在酒店，又不失面子，又不用住在家里，也方便成交客户心态……——保留区保留区城市人文艺术馆城市人文艺术馆————保留区商业定位借鉴（上海新天地）保留区商业定位借鉴（上海新天地）项目协同的策略和想法得以实现项目协同的策略和想法得以实现，万豪备忘万豪备忘，酒店的作用放大酒店的作用放大，商业中老珠宾的保留，成功将珠宾情节完美的展示，将项目的情愫依托于商业形态展示，给项目品牌故事的延续五星级的酒店提升了项目的配套档次服务，同时也满足了客户对于未来生活需求状态的补充未来生活需求状态的补充））））设计及规划篇设计及规划篇设计及规划篇设计及规划篇（（（（33本色及特色打造本色及特色打造本色及特色打造本色及特色打造————Part3Part3PartPart道法自然道法自然道法自然道法自然珠海经珠海经“题字题字，，年邓小平南巡入住年邓小平南巡入住19841984；；座接待酒店一珠海第珠海第座接待酒店：：珠海宾馆项目地处珠海城市之心，同时拥有稀缺的山海资源老珠宾历史意义重大老珠宾历史意义重大济特区好”；年霍英东投资建设贵宾楼；先后接待过许多国家领导人，外国贵宾，承担了珠海特区历史上众多重要活动的接待任务----1992……商业设计要求丰富的历史人文意义、稀缺地段及景观资源，珠海豪宅市场上稀缺项目——珠海宾馆又一个”上海新天地”传奇综合体项目，通过非住宅项目（酒店、商业）的设计、招商、协同、宣传等措施提升项目价值商业设计要求将商业完美将历史与现代融合，比肩上海新天地——商业设计要求：在设计上采用大量的湖滨休闲商业充分发挥商业中的聚“水”为财之理商业设计要求：在项目最佳位置处，规划超大品牌展示区，比肩万象城品牌展示区城品牌展示区增加购物休闲的趣味性增加购物休闲的趣味性//与景山路关与景山路关与景山路关与景山路关系系与保留建筑合理的过渡及相互呼应总体布局考虑因素与湖景和山景关与湖景和山景关系系与湖景的互动及相互利用及相互利用与保留岭南建筑关系与保留岭南建筑关系创造人文街区互动广场购物与休闲空间合理分配增长沿街购物面创造多种外部空间（广场、街区）的层次感，?////既应考虑酒既应考虑酒店的私密性又应考虑酒店能共享商业资源开放姿态面对广场，提高项目的可视性，可达性与酒店关系与酒店关系与酒店关系与酒店关系规划上项目总体布局充分考虑商业、酒店、住宅之间的关系，使得项目繁华、取静、私密、公共性动静相宜，和谐共生、相互促进，提高项目的昭示性和调性————商业推广商业推广商大商点（前置招商）点（前置招商）Part4Part4道问于道问于大大商大商如如。品牌店铺餐饮美食美容娱乐丰富商场的整体业态，是本项目聚集人气和收益的重要来源聚集人气和收益的重要来源修身堂、反斗乐园吧，增加珠海休闲娱乐消费最佳去处项目的有益补充，丰富商品组合如：乐购、屈臣氏、之家引导和凝聚人流，如大渔铁板烧、鸿轩燕翅鲍TESCOITIT体的定位有助项目升值一酒吧独特的岭南风情别墅配合露天酒品牌名店为体的定位有助项目升值品牌名店为、提前招商，布局项目的业态规划，以主力店、酒吧、品牌店铺、餐饮和美容娱乐类为主体，使新的商业更快、更好适应市场，尽快聚集起人气，集滨湖酒吧、高档餐饮档餐饮KTVKTV基诺基诺、大金产品展示大金产品展示、宝高玩具城宝高玩具城、佳宜便利店佳宜便利店、剑桥剑桥天使丽人天使丽人、、圣都酒窖圣都酒窖、香港修身堂香港修身堂宁宁、厅、数码电子专卖、晶玉良缘、欧居雅轩、国际名品折扣店家发丝名匠发丝名匠量贩式酒店、富侨足浴家(10)(6)酒吧玻璃屋酒吧（家）餐饮九十度饮食空间、意粉屋、银莲味食尚、鸿轩燕翅鲍、大渔铁板烧、金寿司、民间瓦罐、巴马食品养生馆、老川坊、正一味韩式拌饭、铁观音茶艺、紫砂餐饮家品牌店铺、万美容娱乐12065100%129823146%XX(12)3449076%DHC47400193%序号业态已出意向书面积占比已出意向书品牌基于以上定位和业态规划，开展提前招商工作，并已经取得了如下进展，通过确定的品牌及规划，作为销售的说辞，进一步提升了客户对整体项目价值的认知和感受。商业物料展示：深入挖掘深港客户，针对深港澳客户推广的项目商业宣传，同时有利于港澳客户对整体项目的理解，商业意向商家品牌介绍资料————商业推广点（营销推广）商业推广点（营销推广）44梳道同归梳道同归梳道同归梳道同归，，Part4Part4PartPart道无为道无为道无为道无为专家专家、、行业杂志行业杂志（（招商产品发布会等活动商家招商产品发布会等活动商家、行业知名度建立行业知名度建立短信复合渠道传播短信复合渠道传播,,、万科新闻发布会万科新闻发布会和媒体邀约品鉴网站、户外围墙、报纸杂志广告、招商手册和宣传片和宣传片满天星计划满天星计划评论、建筑展览名奖评获）()….项目的五步提升计划建立商家联盟，借力品牌主力店号召力影响舆论和商家制造话题比肩成熟成功商业标杆加速客户对商业的认识和认同,,5语话话4品牌感受1话题影响力32力量力量通过媒体通路利用大众媒体的影响力从大众证言、小众圈层、品牌的嫁接、线上与线下营销四个方面向受众传播项目价值，建立项目影响力项目商业的推广思路：根据影响力法则，通过媒体通路从大众证言、小众圈层、品牌的嫁接、线上与线下营销四个方面向受众传播项目价值，建立项目影响力。配合住宅项目宣传，商业宣传带动住宅一定向拓展客定向拓展客,利用关系转介利用关系转介利用中原资源拓展深港澳客利用中原资源拓展深港澳客,，，以主力店的号召和各种品牌商家的到场的“名商会”活动引爆全城关注精美特色手册和宣传片，让商家了解项目同时能营造项目高端形象通过关键商家作为圈层意见领袖透露通过关键商家作为