卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告1深圳年月日第一阶段报告卓越置业集团卓越世纪中心（暂定名）项目商业规划,2007625卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告2244580核心发现与商业相关宏观经济分析核心发现各商业中心及商圈分析核心发现商圈定义人口分析交通分析商业现状分析C.1.123C.1.2C.2.144C.2.2C.3.169C.3.271C.3.373C.3.478C.3.5宏观经济研究深圳市商业格局分析项目商圈研究C.122C.243C.368本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。项目背景、项目目标及交付品说明核心结论与管理概要内外部研究目录（）页码A.5B.9C.221/3卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告3目标消费者定义目标消费者消费行为特征分析核心发现各竞争对手分析香港国际金融中心案例研究对世纪中心项目的借鉴意义卓越集团内部能力评估世纪中心项目分析C.4.188C.4.2100C.5.1112C.5.2115C.6.1146C.6.2164C.7.1167C.7.2SWOT170消费者研究竞争对手研究典型案例研究内部研究C.487C.5111C.6145C.7166内外部研究（续）本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。C.22目录（）页码2/3卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告4227方案一：中产阶级时尚体验中心方案二：运动休闲体验中心D.4.1213D.4.2商业规划定位筛选方法第一次筛选购物中心类型第二次筛选经营专业主题筛选结果商业规划定位及核心价值动线调整建议配套设施设计建议D.1172D.2—191D.3—194D.4—2111.12421.2247本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。卓越世纪中心定位选择及核心价值附卓越世纪中心建筑设计改善建议附项目小组下一步工作计划目录（）页码D.1721.2412.2593/3卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告5项目背景、项目目标及交付品说明A.卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告6核心发现（商业格局分析，消费者调查，商圈及竞争对手研究，内部评估，案例研究）项目购物中心选型和核心价值定位项目建筑设计改善建议购物中心市场定位矩阵分析专业中心主题筛选竞争对手优劣势分析城市消费者问卷调查活动–––––––?项目背景：世纪中心项目位于深圳福田中心区，是卓越集团目前开发建设规模最大的商业项目?项目目标：本项目在第一阶段的目标是通过对外部市场及内部能力分析找到有价值的核心发现，并得出关键性的结论?交付品：本项目在6月25日交付品包含了第一阶段的所有内容主要工作方法：?在双方项目组同事的紧密配合和共同努力下，并经过项目小组的研讨、补充和完善，在第一阶段完成了初步商业概念设计的项目报告成果卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告7内外部研讨会及内部消费者调研项目研讨会规划设计研讨会消费者研究讨论会竞争对手研究讨论会案例研究讨论会商业概念评估及主题筛选研讨会查阅文献数十册《中国统计年鉴》《广东统计年鉴〉《深圳统计年鉴》《上海统计年鉴》《北京统计年鉴》《年：中国深圳发展报告》《深圳市福田区年国民经济和社会发展统计公报》各地政府统计公报《消费行为与生活形态年鉴》中国连锁经营协会广东省连锁经营协会中国购物中心协会国际购物中心协会美国城市土地协会英国购物中心协会卓越内部消费者调研卓越内部员工消费者问卷调查（样本量：份）卓越内部员工消费者焦点小组访谈（人小组）???????????2007?2006??IMI???????20?8深圳和香港市场调查深圳市及福田区范围的市场调查包括走访了大量的商场及购物中心食街及休闲娱乐场所区写字楼大厦居委会等其中购物中心有以下华润万象城中信城市广场怡景中心城天虹购物广场金中环第三空间华强北茂业香港购物中心实地考察香港国际金融中心朗豪坊新世界中心新世纪广场内外部专家访谈多人内部卓越集团李晓平总裁卓越集团营销策划系统任总卓越集团营销策划系统徐副总卓越集团营销策划部姜军、付庆辉、徐江外部万象城负责人中信城市广场负责人天虹商场负责人晶岛国际负责人怡景中心城负责人中心城家乐福负责人金地集团负责人大中华负责人深圳市零售协会中国购物中心协会,,,CBD,,:???Cocopark?????…?ifc???10??????????????为了保障项目报告的准确性，项目组进行了案头研究、内外部访谈及实地考察等信息收集工作，建立了翔实的数据基础卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告8能量中心生活时尚中心娱乐中心工厂直销中心专业主题中心美食中心6.PowerCenter7.LifestyleCenter8.Entertainmentcenter9.Outletscenter10.SpecialtyMall11.MealMall城市购物中心超级地区购物中心地区购物中心邻里购物中心购物公园1.CityCenter2.SuperRegionalShoppingCenter3.RegionalShoppingCenter4.ResidentialShoppingMall5.RetailPark在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心目前发展状况，九洲远景将购物中心按照核心价值以及四个营销组合要素（选址面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为种类型的购物中心：购物中心在中国将向两个方向发展：以购物为核心的、越来越强调价值价格的功能性类型越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向九洲远景项目小组把种购物中心放在了价格定位矩阵上研究发现，中国很多城市还有很多的竞争空白点，孕育着大量的市场机会同时，有些购物中心类型在市场上已经饱和，未来面临竞争异常激烈（如城市中心、地区中心等）?/11?/?11?同时考虑到信息和概念的一致性，项目小组将购物中心按其核心价值作了定义和分类卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告9核心结论与管理概要B.卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告10深圳经济发展状况平稳增长，近五年来的平均增长率为，与北京，上海，广州三个发达城市做对比，平均每年高出－个百分点虽然深圳社会消费品零售总额低于三个发达城市，但增速迅猛，年开始深圳社会消费零售总额的增幅超过了的增长速度，消费对经济开始起到了强劲的拉动作用虽然深圳第三产业占比重明显低于广州，北京和上海三个发达城市，但其增长速度高于其他三个发达城市，第三产业的市场发展空间较大深圳人均可支配收入远高于三个发达城市，但消费倾向低于广州和北京，消费者消费行为趋于理性深圳各区经济发展较不均衡，项目所在地福田区的社会消费品零售总额占全市的比重最高，达到，人均可支配收入水平亦最高，达元年，经济发展水平较高深圳总体经济水平较高，项目所在地福田区经济发展水平在深圳处于领先地位，零售商业市场存在较大发展空间?18.0%(15.8%)(14.6%)(16.4%)23?06GDP?GDP??32.4%23,850/卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告11从发展趋势来看，深圳区域购物中心组团的格局日益形成，正逐步成为新商业中心形成的领航标，并对深圳市商业格局的走向产生深刻影响新的商业中心的发展也对项目提出了新的挑战，项目必须找准定位适应市场的变化和消费者日新月异的需求九洲远景认为福田中心区未来有机会成为深圳市第三个市级商业中心，但目前商业的开发缺少完整统一的规划，将会出现同质化现象，差异化商业规划定位成为必然趋势???深圳多中心商业格局已基本形成，福田中心区有机会成为深圳市第三个市级商业中心，但整体商业开发缺少完整统一的规划，将会出现同质化现象，差异化商业规划定位成为必然趋势卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告12由于本项目的地块位置、零售商业面积体量和平面布局的规划要求，限制了部分购物中心类型和商业主题的选择项目所处的边缘，周边常住人口不多，且消费力较弱项目为内最大的集酒店、写字楼和零售商业综合体项目，但零售商业面积仅为万平米由于规划限制，平面布局仅能为条形、半环状分布，导致了单层建筑面积较小，且进深不大、人流动线不能环形连通、屋顶不能封闭，只能为露天开发的空间?CBD?CBD4?卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告13现有竞争对手：怡景中心城、、天虹购物广场、金中环潜在竞争对手：大中华交易广场、金地、晶岛国际、丽思卡尔顿名店大部分竞争对手都有较大的体量（？平米、怡景中心城？平米、大中华万平米、金地万平米），在选择多样性方面，本项目没有任何的竞争优势--CocoPark--?CocoPart1230目前商圈内竞争对手业态定位格局已形成，细分市场和有潜力的行业专业主题中心存在市场空白和进入机会商圈内现有竞争对手和潜在竞争对手共计个从购物中心类型及业态构成来看，现有竞争对手在竞争过程中已出现差异化的形态现有及潜在竞争对手以中高档为主，基本符合中心区消费人群的档次需求主要竞争对手以大众化家庭消费者为目标客群，商圈内已出现家居行业（第三空间）和餐饮行业（金中环）专业主题中心，细分市场及其他有潜力的行业专业主题中心存在市场空白和进入机会开放式商业设计注重休闲、时尚和舒适的购物消费环境塑造，是福田中心区商业设计的亮点，符合中产阶级消费群体的消费形态需