2二、市级商业中心对本区域定位影响分析三、区级商业中心对本区域定位影响分析四、项目周边商业影响分析一、北京商业市场整体情况分析第一章相关商圈对本项目影响作用分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20003一、北京商业市场整体情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20004商业物业成交均价（元/平米）122551191111069-5000500015000200320042005数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）商业物业销售面积金额/20032004200525.961.269.310287.738.501020304050607080020406080100120销售面积(万m2)销售金额(亿元)商业物业交易量持续上涨，、年迅速增长，但销售价格略有下降。年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。成交价格呈现下降的趋势，年价格比年价格下降。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。UU1.04050405047%北京商业市场整体情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20005套均总价(万元/套)套均面积(m2/套)商业物业套均总价面积/2003200420052251821591081271520501001502002500306090120150180数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。U商业物业成交套数170948196406010002000300040005000600070002003200420052.商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。U北京商业市场整体情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20000500010000150002000062005年销售单价2004年销售单价区发开昌平区昌平区柔怀兴区大图不同区域商铺的交易情况区0100000200000300000400000500000沟门头区州通2005年销售面积区景山石丰台区丰台区淀海阳区朝宣武区宣武区文崇城区西东城区东城2004年销售面积2004年销售面积2004年销售单价2005年销售面积2005年销售单价东城区西城区崇文区宣武区050001000015000200002500030000350004000045000500000500010000150002000025000300003500040000数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库年上市的大体量商业项目多为复合业态，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（元平米元平米）。UU0515017/——5154/3.宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。北京商业市场整体情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20007车位面车位面积积(m2)(m2)商业面商业面积积(m2)(m2)主要物业类主要物业类型型环线环线准许销售准许销售面积面积(m2)(m2)批准日期批准日期05年上市销售的大体量商业项目项目地址项目地址西环广场西直门综合交通枢纽－西写字楼中国红街朝阳区工体东路东侧～东写字楼健翔大厦朝阳区祁家豁子号～北写字楼德胜尚城西城区德外关厢～西写字楼瑞安大厦朝阳区东三环南路号～东写字楼写字楼公寓北京华联望京购物中心朝阳区广顺北大街号～东北写字楼写字楼商业北京国际海淀区中关村南大街号～西写字楼瑞都国际通州区九棵树号院～东写字楼朝外朝阳区关东店四巷～东写字楼华贸中心朝阳区西大望路号～东写字楼港龙商业中心昌平区回龙观镇～北商业长青大厦朝阳区亮马桥路号～东商业望京国际商业中心朝阳区望京新城区号地区～东北商业锦绣大地物流港海淀区四季青乡龚村阜石路号～西商业北京海天中心海淀区羊坊店路号～西南商业大钟寺国际广场海淀区东升乡大钟寺现代商城～西商业东方巴黎时代广场门头沟区双峪环岛东南角～西公寓～东韦伯国际发展中心朝阳区朝阳门外小庄号～东东都朝阳区北化项目西区地块·2005-3-18222739.72239187136224.462005-4-3048536.23239066.4482005-5-2428134.21342431402005-6-1966955.262311561.396032.241022005-6-2435552.123431445.4902005-6-2677657.489080.4811965.032005-10-167011.7440878.898450.65332005-8-2582633.984565700141982005-8-2876556.59190842005-12-1443727.92182005-10-1498420.362311027.4119033.73482005-10-2462774.43530020.185044.7SOHO2005-12-7136277.692351128.6415841.4762005-12-28193940.323429300.0140121.92005-4-2921296.645482005-6-2473421.2534B6-10B2005-6-1123633.52459844425190(69)2005-8-27132455.544537158182005-11-2574510.58238654.842005-12-1691373.17232005-11-18102092.36553043.019755.8634634CBD项目名称项目名称最有价值房产策划案www.cg35.cn20008受整体市场环境的影响，本区域开发商业物业会有较好的市场前景本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区域，开发大体量的商业物业会有一定的风险UU小结：商业物业交易整体态势良好交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业态复合商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多1.2.3.北京商业市场整体情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn20009市级商业中心对本区域影响分析最有价值房产策划案www.cg35.cn200010王府井本项目西单最有价值房产策划案www.cg35.cn200011王府井本项目西单大栅栏、西单、王府井同属于北京三大知名的市级商业中心，其形成均有极深的历史渊源。然而由于历史原因，大栅栏逐渐没落，现已成为北京市中低阶层和外地旅游者的购物场所，其市场影响力和辐射力已经无法与西单、王府井相提并论。藉由大栅栏改造的契机，恢复大栅栏昔时的繁荣，复兴大栅栏，使大栅栏在市场影响力和辐射力上与西单、王府井真正形成环天安门的三足鼎立之势，那么对西单、王府井的分析研究便显得极为重要。最有价值房产策划案www.cg35.cn200012以购物为主，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区。以时尚、品位、休闲为主题的青春型商圈。泛北京人：北京常住居民年轻人：25-35北京当地中等收入阶层消费动因：物美价廉，交通易达性“”??????消费人群特征：地处北京核心地段：天安的西侧，宣武门北侧，其主体部分以西单北大街南段为主。营业面积：万平方米。历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供应中心。商业属性：UUUU40基本情况介绍1.一、西单商业区分析最有价值房产策划案www.cg35.cn200013中友百货西单商场西单购物商场西单赛特西西工程地4#大型百货：西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、美美百货（首都时代广场）、西单购物中心等写字楼：华威大厦、华南大厦、广州大厦、高登大厦、西单国际大厦、太运大厦、国际电力大厦等区内商业企业数量：个区内餐饮企业数量：个区内服务业企业数量：个9714137?????区域内的主要项目：规模（数据来源：《北京区域统计年鉴》）UU—2004西单是以百货零售为主要业态的现代化商业区。2.规模业态特征一、西单商业区分析最有价值房产策划案www.cg35.cn200014西西＃地虽然规划有展示功能，但展示的空间比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不够。4西西工程四号地位于原西单科技广场处规划建筑规模是地上层、地下层，拟建成包括酒店、酒店式公寓、商场、餐饮娱乐乃至剧院在内的综合性大厦。()154西西工程＃地U4一、西单商业区分析最有价值房产策划案www.cg35.cn200015规划中的地铁四号线西单宣武门规划中的地铁四号线将西单与SOGO连接起来，方便了二者之间的联系、交流。西城区政府规划扩展西单商圈，将宣武门到新街口整个打通，向南连接宣武门的庄胜崇光百货(SOGO)，向北连接新街口小商圈，形成一条全长5.4公里的西城区商业大动脉。“”未来发展趋势3.一、西单商业区分析最有价值房产策划案www.