商业销售推广整合方案商业销售推广整合方案20082008年年1010月月汇报提纲商业市场分析商业需求分析项目板块分析营销推广策略营销费用预算汇报提纲商业市场分析商业需求分析项目板块分析营销推广策略营销费用预算成都市商业现状政策面今年成都市将分步推进东部、南部、西部、北部“四大新城”建设，其建设总投入将超过50亿元。市建委有关负责人表示，将通过3—5年的努力，使四大新城成为城市核心功能的拓展区域，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。其中，西部主要的规划和建设重点为：西部健康休闲城：以高新区西区为核心，包括郫县、温江相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，今年要研究确定发展规划，完成IT大道入城段的建设，启动老成灌路城外段的建设，为片区的发展打下基础。西部将形成以休闲娱乐为主的差异化定位。成都市商业现状商业形态发展主题特色商业街开发成为商业地产领域的新宠。成都市商业现状客户特征就目前成都的商业用房成交客户来看，1万平方米的商业用房中自营者只有2-3户，投资者占据着市场的主要地位。客户主要为35-50岁的社会中坚阶层，拥有雄厚的资金基础；这些客户对商业用房的产品、区域和投资前景以及投资回报率要求甚高，对各种细节都要求均好。商业用房在各项细节上的均好属性尤其重要。另外，由于总价高，考虑到贷款利息因素，在付款形式上投资者主要采用一次性付款和分期付款的形式，很少采用按揭付款的方式。商铺投资客整体理性回归现象比较明显。成都市商业现状商业供应今年上半年，商业用房市场的供应量为32.59万平方米。市场走势比较平稳，受地震影响，商业供应量萎缩较为严重。秋交会后，受住宅市场萎靡的意向，开发商开始转向商业地产的推售，将推动商业的供应。商业地产开发依然处于不温不火的境地。成都市商业现状商业区域供应二三环及城东成为目前商业开发供应的主要集结地。主要受城东建设路板块的集中开发影响所致。而内环及三环外的供应量相对较少。城中规划待建的众多项目仍处于观望和筹备期，另外，三环外的商业价值并不突出，区域发展不成熟，导致三环以外的商业开发仍比较谨慎。城东在商业开发供应上，一枝独秀。成都市商业现状商业成交情况上半年商业用房的成交量为16.21万平方米，与供应量32万平米相比，供应远大于需求。商业市场压力仍然较大。供求失衡，商业地产面临巨大的挑战。成都市商业现状商业区域成交情况市中心及二三环成熟的城西片区成为商业投资的首选。也反映出商业投资的整体走向。即向成熟的市中心区域及快速成长中的区域型商业中心集中。本案作为温江区域中心，投资具备一定价值。成都市商业现状商业成交价格走势从各环域及方位商铺成交价格走势来看，三环以外商业整体成交均价为8259，远低于市中心区商业价值。方位上，城西等居住区为主导的商业价值远没有城北的专业市场的价值大。而城东新兴开发区域，商业价值高于同环域的其他方位，主要受城东万达广场等新的区域中心商业推出影响。中心区及新兴区域商业中心价值较为明显。成都市商业现状小结从2008年上半年商业市场的整体走势可以看出：?商业市场供求失衡，供大于求，市场前景不容乐观。?城中心的商业价值仍远高于其他区域。?城东的供应量大，但成交量并不占优势，区域投资价值仍不被广泛认同。?成熟的区域商业中心，成为客户的追逐之一。?受地产大势影响，商业投资客户整体理性回归。?新城区的规划，将为本案提供一定的政策机会。?主题特色商业成为商业开发的新宠。温江区商业现状供应现状温江主城区自繁华时代大型商业地产开发之后，商业地产供应主要以底商等形态的社区商铺为主。商业供应呈现出规模小、分布零散、销售缓慢等现象。据不完全统计，温江商铺2008年新推商铺约8万平米。现房存量商铺供应比较充足。商业地产需求不是很活跃。所推售的几个商业项目，受价格和租金水平的影响，销售情况并不是特别理想。温江区域商业现状销售价格及租金水平对照区域价格水平月租金水平大南街8000-1500060-130小南街7000-1000060-90东大街9500-1100070-80金强广场6500-700020-40大学城6000-650020-30泛指一楼平均水平本案所处位置与大南街、东大街、小南街地位相当，整体租金水平与售价应与此区域持平，但受整体商业规划、形态的不同，租金水平与售价整体趋向于略低于该三个区域。温江区商业现状业态构成35%30%25%20%15%比例10%5%0%服装家电餐饮便利店其他温江传统商业区，经营业态以服装及餐饮业为主，兼有家电、百货及其他业态但比例不高。温江区商业现状需求面积50%46.00%40%30%24%20%12%10%10%8%0%30平米以下31-60平米61-80平米81-100平米100平米以上目前大部分经营者对面积的需求主要集中在20-40平米这一区间，其次是20平米以下的需求，其他区间面积需求较为平均。虽然经营者与购买者对商铺面积需求存在差异，但由于购买者较难访问，同时经营者对面积的需求会在很大程度上影响购买者的投资取向，因此对经营者的调查能够反映购房者需求。温江区商业现状购买目的70%64%60%50%40%30%26%比例20%20%10%0%投资自营其他大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者，而购铺自营者仅为前者的不到一半，还有一部分客户购铺做为家庭产业，但暂时并不用于商业经营，但从长远看仍属于投资。温江区商业现状客户来源50%44%40%30%21%21%20%10%5%0%成都温江省内其他地省外比例21%44%21%5%温江传统商业区商铺购买者主要还是温江当地客户，约占一半以上。成都及省内其他地市州客户比例相同，省外客户购买比例较低。温江区商业现状投资预期35%32%30%25%20%20%20%15%15%13%10%5%0%东大街沿大学城片光华大道繁华时代其他线区比例32%15%20%13%20%本地商业客户，对目前经营区域的投资价值较为认同，对繁华时代商业地段认同度较高，但由于对目前繁华时代内街商业前景存在疑虑，因此预期较低。温江区域商业现状温江片区区域商业调查（文化路—那城片区）片区片区楼盘楼盘?交房交房时间时间：：20072007年年77月月左右左右?商业定位：商业定位：底底商商+2+2层会层会所所实实景景照照片片?物管物管费：费：1.21.2元元//平方米平方米?租赁情况租赁情况：：95%95%以上以上?租租金金范围范围：：3838元元左右左右?销销售情况售情况：：全全部部售售完完?目前商业业态目前商业业态组合组合形式：形式：?现入现入驻驻商商家解家解析：析：?主要主要是住宅是住宅的社区商业的社区商业配套配套，业态，业态?链链接接组合组合种种类繁多类繁多，，没没有进有进行统行统一的规一的规划经营划经营管管理。理。那城片区温江区域商业现状温江片区区域商业调查（大南街）片区片区楼盘楼盘?交房交房时间时间：：未知未知，，已已很很多多年年?商业定位：商业定位：底底商商（（自然形成商业自然形成商业实实景景照照片片街街））?物管物管费：费：66元元//间间//月月（清洁（清洁费费））?租赁情况租赁情况：：100%100%?租租金金范围范围：：60-13060-130元元左右左右，，70-8070-80元比较元比较集集中。中。?销销售情况售情况：：全全部为业主资产部为业主资产?目前商业业态目前商业业态组合组合形式：形式：?商铺价商铺价格格：：80008000－－1500015000元元//平米平米之间之间。。?主要主要是是温江温江旧旧城区的商业中心，城区的商业中心，临临街的街的住宅底住宅底商商铺，业态商商铺，业态组合组合种种类类?现入现入驻驻商商家解家解析：析：繁多繁多，，没没有进有进行统行统一的规划经营一的规划经营管管?链链接接理，自然形成商业街区。理，自然形成商业街区。大南街片区温江区域商业现状温江片区区域商业调查（文庙广场）片区片区楼盘楼盘?交房交房时间时间：：20072007年年?商业定位：商业定位：44层层纯纯商业商业实实景景照照片片?物管物管费：费：11元元//平方米平方米?租赁情况租赁情况：：75%75%以上以上?租租金金范围范围：：11层：层：38-13038-130元元左右左右?22层：层：18-2518-25元元左右左右?33层：层：13-1513-15元元左右左右?44层：层：77元元左右左右销销售情况售情况：：全全部部售售完完?目前商业业态目前商业业态组合组合形式：形式：?现入现入驻驻商商家解家解析：析：?主要主要纯纯商业广场，业态商业广场，业态组合组合种种类繁类繁?链链接接多多，，没没有进有进行统行统一的规划经营一的规划经营管管理理。。文庙广场片区温江区域商业现状温江片区区域商业调查（上上城）?交房交房时间时间：：20082008年年77月月左右左右?现入现入驻驻商商家解家解析：析：?商业定位：商业定位：底底商商?链链接接?物管物管费：费：1.21.2元元//平方米平方米?租赁情况租赁情况：：80%80%以上以上?租租金金范围范围：：35-6035-60元元左右左右?销销售情况售情况：：全全部部售售完完?目前商业业态目前商业业态组合组合形式：形式：上上城片区?主要主要是住宅是住宅的社区商业的社区商业配套配套，业态，业态组合组合种种类繁多类繁多，，没没有进有进行统行统一的规一的规划经营划经营管管理。理。温江区域商业现状温江片区区域商业调查（假日广场）片区片区楼盘楼盘?交房交房时间时间：：20052005年年?商业定位：商业定位：33层层纯纯商业商业实实景景照照片片?物管物管费：费：1.21.2元元//平方米平方米?租赁情况租赁情况：：40%40