太原市晋阳湖周边住宅项目调研报告时间：2013年01月17日?目录?调研综述–调研说明–项目分布?国外调研项目–绿地世纪城三期—塞纳公馆–坤杰.拉菲公馆–君威玉泉龙苑二期–和泰紫园–御龙庭–香檀一号–首开—国风上观?调研小结?调研综述?调研说明?调研目的–深入调查太原市目标住宅地块周边在售住宅项目基本情况，为公司投资决策提供依据。?调研时间：–2013年1月16日——2013年1月19日。?调研方式：–①网络资料收集、②实地资料采集、③访问相关人员。调研阶段调研方式调研时间阶段工作目的调研初期网络资料收集1月初收集资料，确定调研项目名单，了解项目?调研安排：基本资料，安排实地调研计划调研中期实地资料采集1月16日—1月19实地调研、现场资料收集访问相关人员日调研后期资料整理1月16日—1月19资料整理汇总，撰写调研报告日?周边住宅项目?项目分布长风西街5公里5公里山西广播电视中心本案（规划中）?绿地世纪城三期—塞?概况物业名称物业地址均价建筑风格纳公馆一期二期新晋祠路300法式新（售罄）（售罄）塞纳公馆　号（南中环桥8500元/平古典主义西以南五期占地面积建筑面积交楼日期产权　大产权50四期5.3万平18.8万平2014年底年容积率绿化率装修标准所属商圈3.540%?毛坯　　长风商务区　三期开盘时间电梯现状三期共8栋，33层高层，2012年8月两梯两户长风CBD共2000户，开盘至今去化开盘两梯三户3栋共495套绿地世纪城月均去化量开发商山西广播电视本土开发商项70套绿地集团太原置业公司中心目1.2万均价晋阳湖下次开盘2013年1月底奥体中心优势：品牌开发商、区位优势明显?绿地世纪城三期—塞?经典户型推荐三室两厅两卫纳公馆172可分拆型户型，户型㎡合则为三室大户型，分则为90、70小户型。既实用，又可满足90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70%的规划要求。两室两厅一卫97㎡一室两厅一卫75㎡?绿地世纪城三期—塞?经典户型推荐纳公馆三室两厅两卫177㎡?绿地世纪城三期—塞?户型比例?纳公馆177㎡三室两厅两卫约占28.6%?172㎡三室两厅两卫（由97㎡两室两厅一卫、75㎡一室两厅一卫组合而成）约占71.4%?基于2#、4#、6#楼得出的户型配比?首开—国风上观?概况物业名称物业地址均价建筑风格龙城大街与平国风上观　阳南路交汇处8300元/平——东南侧占地面积建筑面积交楼日期产权　大产权50767亩约138万平方2014年底年容积率绿化率装修标准所属商圈2.045%毛坯　　长风商务区　开盘时间电梯现状总用地700亩（共36栋）两梯三户2012年9月，一期17栋，24层高层两梯四户30日，总去划800户；二期18（5#）栋月均去化量开发商132套北京首都开发160—220平，地上两层、商铺奥体中心地下一层，2.2万/平?首开—国风上观?经典户型推荐三室两厅一卫123.37平米三室两厅两卫141.23平米一期两梯三户为主?首开—国风上观?经典户型推荐三室两厅两卫141.23平米三室两厅两卫141.23平米一期两梯三户为主?首开—国风上观?经典户型推荐两室两厅一卫92平米三室两厅一卫124.85平米一期两梯四户只有一栋（5#）?坤杰.拉菲公馆?概况物业名称物业地址均价建筑风格小店区滨河东拉菲公馆　7400元/平法式路龙城大街占地面积建筑面积交楼日期产权1452.99平23550.09平2014年底目前只有三证米容积率绿化率装修标准所属板块龙城大街板块3.245%?毛坯　　　开盘时间电梯现状一期回迁房，二期为6栋高层（32层），在售1#2012年10月一梯两户楼，128套去化80套，洋开盘房6栋，共120户，去化2栋共40套月均去化量开发商高层：40套山西坤杰洋房：20套奥体中心优势：户型通透，不足在于证件不全?坤杰.拉菲公馆?经典户型推荐?140—160全明三居三室两厅两卫150平米三室两厅两卫140平米?坤杰.拉菲公馆?户型配比?右图为在售1#楼户型配比?整栋在售都为三居室?君威玉泉龙苑二期?概况9一期：栋已售罄物业名称物业地址均价建筑风格新晋祠路与市君威玉泉龙苑府南街交叉口6500元/平——　西南向500米占地面积建筑面积交楼日期产权二期：9栋在售9.3万平30万平2014年底　五证全无容积率绿化率装修标准所属商圈3.235%?毛坯　　长风东板块　开盘时间电梯现状一期售罄，二期总1960户2011年年底一梯两户，去化1300户月均去化量开发商70套山西晋源房地产劣势小产权房奥体中心价格低，小产权房，五证全无?君威玉泉龙苑二期?户型比例?90—200平米经济型两居到舒适性四居型?项目一期为9栋户型为111-189平米，二期9栋户型为90—200平米从经济型两居到舒适型四居。?和泰紫园?概况物业名称物业地址均价建筑风格龙城大街与体育路西北角，中式人文和泰紫园　8200元/平项目北部为恒住宅大华府占地面积建筑面积交楼日期产权4万平12.8万平2014年底　大产权容积率绿化率装修标准所属商圈3.036.44%?毛坯　　长风商务区　开盘时间电梯层数剩余少量楼层，商铺1602012年10月两梯两户—220㎡（地上两层地下开盘总约700户一层），2.2万元每平月均去化量开发商80套山西和泰房地产下次开盘2013年下半年?和泰紫园?主力户型?160㎡—400㎡大户型为主?御龙庭?概况物业名称物业地址均价建筑风格小店区平阳路御龙庭　6000元/平——中段占地面积建筑面积交楼日期产权17亩6万平方米——只有三证容积率绿化率装修标准所属商圈亲贤长风商圈5.238%?毛坯　　　开盘时间电梯现状6栋，22层高层，共8002012年9月户，剩两套，主力户型三开盘两梯三户居，占70%月均去化量开发商100套山西宏威房地产下次开盘2013年1月底?香檀一号?概况物业名称物业地址均价项目规划共计10栋楼龙城大街与平，8栋住宅，阳路交叉口南1.4万元/香檀一号　1栋私属会所200米星河湾平和1栋商业综东侧合类占地面积建筑面积交楼日期产权　大产权506.3万25.4万——年容积率绿化率装修标准所属商圈长风商务区　3.550%精装修　　开盘时间电梯现状销售状况不佳，高端路线————不受认可，原价1.6万元/平，现价1.4万元/平月均去化量开发商本案20套北京华裕东方集团奥体中心?调研小结?1、价格方面——两个价格区间目标地块周边项目主要分为品牌开发商和本土开发商，品牌开发商手续齐全，品牌号召力强，价格区间在8300元/平—8500元/平；本土开发商多为小产权，五证不全，价格区间为6500元/平左右。?2、户型方面——三居室大户型户型多以110—150平三居室为主，其中绿地世纪城二期“可拆分70、90户型”值得本案借鉴。?3、产品档次——中档产品周边主力客群为刚需客户和改善型客户，且并非传统意义上豪宅区，高端住宅除星河湾和恒大华府之外，其他高端定位产品如香檀一号销售并不理想，对本案的档次定位提供了借鉴意义。?4、产品形态——高层为主多数产品为高层，少数项目配以少量洋房（坤杰.拉菲公馆），首开、绿地项目都为高层，包括大部分本土开发商项目产品多以高层为主。