敬呈：东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造开发商东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目——发展思路探讨2012年11月4日方案说明本次报告目的：11阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟通；22对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。项目初探总体经济技术指标总用地面积㎡37314总建筑面积㎡108300商业建筑面积㎡60700其中住宅建筑面积㎡47600毛容积率2.9绿地率（%）25建筑覆盖率（%）45商业体量大商业对外依存度高小型城市综合体特征明显住宅价值潜力大问题汇总问题一：6万余㎡商业体量，未来将发展为集中商业？还是多元化商业？问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将价值利益最大化？问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？方案大纲区域宏观分析地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业市场环境分析城市商业市场特点商住市场市场机会项目本体解读区域资源地块属性四至分析动线分析项目操作思路市场调研项目定位租售模式经济测算操作模式第一部分区域宏观分析地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从整体上看，整体上看，桥头镇桥头镇具具备备增城市不不错错的工的工业业、、设设施建施建设设、、博罗县广州市惠州市经济基础、地理条件桥头镇经济基础、地理条件东莞市桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔，穗、深、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相邻。距离莞城48公里，深圳60公深圳市里。全镇面积56平方公里；是“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省重点一小时交通圈工业卫星镇”。香港地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从整整个东个东莞市看，莞市看，桥头镇桥头镇位于位于东东部核心位置，承担着周部核心位置，承担着周边边99镇镇交互交互发发展的功能，展的功能，这为当这为当地的房地的房地地产产市市场发场发展不展不仅仅奠定了奠定了区区位位条条件，也指明了件，也指明了综综合体合体项项目的方向。目的方向。龙溪镇企石镇潼湖镇潼侨镇东莞市横沥镇桥头镇东坑镇沥林镇大朗镇樟木头镇地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从经济发从经济发展展态势态势上看，上看，桥头镇桥头镇抢抢先先摆脱摆脱低谷，低谷，经济发经济发展高于全市平均水平，特展高于全市平均水平，特别别是工是工业发业发展迅猛，展迅猛，为为本本区区域房地域房地产产的的发发展展带来带来大量常住人口。大量常住人口。。。2012年上半年，全镇国民生产总值36.2亿元，同比增长8.3%；工业生产总值76亿元，同比增长20.8%2011年桥头镇主要经济数据地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业速高从交通规划上看，桥头镇惠从交通规划上看，桥头镇广将与周边城镇、城市的联系将与周边城镇、城市的联系路深东大大加强，这将促进城市商道大大加强，这将促进城市商大路东莞公桥业业迎迎来来大大发发展展。。深常高桥速速高岗虎红红色道路名色道路名称称为桥头镇为桥头镇（（2004-20202004-2020））总总体体规划规划道路道路地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从城城镇镇人居人居规划规划上看，上看，桥头镇桥头镇未未来来商商业业人居中心是以人居中心是以镇镇政府政府所在所在区区域域为为核心的中心核心的中心组团组团。。本本项项目正目正处处于于该区该区域，域，拥拥有广有广阔阔的的发发展前景！展前景！桥头镇以“工业进园、居住进区”的集中发展策略，规划“一大三小”四个城市组团；其中中心组团为综合服务中心，东部组团北部组团西部组团则定位为工业园区。地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从城城镇镇用地用地规划规划上看，上看，项项目所在的中心目所在的中心组团组团集中了大量的集中了大量的居住、商居住、商业业金融、行政用地，金融、行政用地，这这意意味着城市基味着城市基础设础设施重点投入、商施重点投入、商业业集中、消费人群充足的市场条件。集中、消费人群充足的市场条件。中心组团为项为项目中高端定位目中高端定位发发展策展策（项目所在区域）略奠定基略奠定基础础！！各类居住用地行政用地商业金融用地地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从人口和消人口和消费费上看，上看，桥头镇桥头镇外外来务来务工人工人员员占占较较大比大比例例，，随随着工着工业进业进一步一步发发，外，外来来人口增加，人口增加，社社会会消消费费能力能力将进将进一步提一步提升升，，对对地地产产的租售市的租售市场场也也将产将产生生影影响响。。人口统计人居消费广东省东莞市2010年第六2012年上半年，全镇社会消次人口普查数据：全镇人口费品零售总额8亿元人民币为166774，占全市人口的，同比增长8.2%2.03%；户籍人口为35887人，外来人口130887人；地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从从消消费费水平上看，水平上看，桥头镇桥头镇是全是全国国明星城明星城镇镇，居民的消，居民的消费费能力能力较较强；强；桥头镇农村居民人均纯收入年份桥头镇（元）全国（元）2011年1507669772011年，金融机构各项存款余额78.8亿元，增长9.1%，农村居民人均纯收入15067元，增长9.1%。地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从产业结构从产业结构上看，上看，桥头镇桥头镇第三第三产业发产业发展展好好于全于全国国和和东东莞市的平均水平，莞市的平均水平，说说明明当当地的商地的商业业具有一定的具有一定的成熟成熟基基础础，商，商业业服服务业务业升升级级是是趋势趋势。。类比城市桥头镇东莞中国第三产业51.8%49.4%43.1%“十二五”期间，加快发展第三产业，继续壮大传统服务业，加快发展生产性服务业，房地产业、培育现代物流业和信息、中介等新兴服务业，特别要发挥我镇酒店服务业的优势，推动资金、信息、人流、物流向我镇集聚，有效发挥服务业对产业转型2011年桥头镇三大产业比例图升级的支撑作用。地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从优势产业从优势产业上看，上看，桥头镇桥头镇工工业会业会集了集了20002000家的民家的民营营企企业业和大量外和大量外资资企企业业，，说说明明当当地的人群消地的人群消费费有一定有一定偏偏向性，向性，项项目有多元化商目有多元化商业规划业规划的的可可能。能。2012年上半年工业数据工业园区规划民营企业新增190（家）桥新工业园电子信息、累计2025（家）彩印包装、汽车零配件外资企业新签增资32宗（全市前五）桥东工业园五金塑胶、累计500多家制衣家具个体工商户累计9000多桥头现代农业示范园观光、休闲、效益农业“广东省中心镇”“全国综合实力千强镇”“广东省技术创新专业镇”“广东省重点工业卫星镇”区域宏观总结1有一定商业基础，发展前景看好2外来务工人员大量增加，市场需求呈增长态势3商业服务业将迎来升级4城市综合体开发潜力巨大第二部分市场环境分析城市商业市场特点商住市场市场机会从东从东莞整莞整个个商商业环业环境看，境看，城城镇镇商商业业相距相距较为较为分分散散，核心商圈，核心商圈对对周周边边城城镇镇的的吸引吸引有一定的有一定的阻碍阻碍。。这给这给了了并并不不处处于第一于第一梯梯队队的的桥头镇专营辖区桥头镇专营辖区商商业业的机的机会会。。“一主”以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心“八副”松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心。东莞“”一主八副“商业中心规划图城市商业市场特点商住市场市场机会电子数码街从从商圈商圈环环境看，境看，桥头镇桥头镇商商业现业现有有零零售售业业大和百货态态主要是中低端主要是中低端百百货货，，场商高端商业项目较少；货恒丰酒店高端商业项目较少；百商业街和和丰百货万街该区该区域域拥拥有有两两大大行三正半山酒店步场达广宏业五星级酒店，充商场五星级酒店，充鸿广森货百发分说明了潜在的事分说明了潜在的万发发展潜力。展潜力。华尔登国际酒店东欧百货岭头商业街城市商业市场特点商住市场市场机会零售以中低端百主，业货为培育出优势产业缺少高端商业“子”“服装服”特色商街电数码饰业商集中度明，业显商形象欠佳，业居民目的性消强费较需提升整体商量极业质城市商业市场特点商住市场市场机会凯达华庭石竹山水园旧商业城商业步行街二手房源10项目商圈覆盖9蓝湖半岛在售项目3项目商圈覆盖2凯达华庭二三期待售项目1项目商圈覆盖1高端消费人群宝安山水中高端消费人群江南二手商住项目富盈御荷现售商住项目待售商住项目城市商业市场特点商住市场市场机会从从市市场场供供应应看，看，目前在售、目前在售、待待售售项项目目较较少少；；项项目具目具备备相相对较对较好好的的竞争环竞争环境。境。从从商住市商住市场场看，看，目前在售、目前在售、待待售售项项目中目中绝绝大多大多数数位于位于22公里核心消公里核心消费费圈圈内内；；项项目具目具备备充足的中高端消充足的中高端消费费人群。人群。城市商业市场特点商住市场市场机会1商住项目竞争较少，有较大的操作空间2电子、纺织、家私等优势产业为商业规划提供基础3高端零售商业是当前的市场缺口4小型城市综合体较为可行第三部分项目本体解读区域资源地块属性四至分析动线分析从区从区域域资资源看，源看，项项目目拥拥有有较较好好的景的景观观体体闲闲商商务教务教育育资资源源；；景观资源项项目所目所属区属区域价域价值值居居桥头镇较桥头镇较高位，具高位，具备备高端商住高端商住项项莲湖公园目的基本目的基本条条件。件。桥头公园休闲商务生活配套凤凰山庄体育中心镇政府三正半山酒店博雅画廓华尔登国际酒店文明商业城恒丰酒店高虹电器商场东莞市桥头医院项目宏达步行街教育资源三余百货中心组团裕华百货桥头小学田新文化广场桥头中学电子数码街文德中学大