谨呈：湖北省铁路开发有限公司省铁路二七路项目物业发展战略本文仅供客户内部使用，版权归克而瑞信息技术有限所有，未经克而瑞信息技术有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。序言?本次报告基于细分市场和目标客户为本案项目发展提供参考依据；2项目物业发展建议思路入市形势判断物业发展战略制定项目认知项目可能的物业发展方向物业发展建议财务测算住宅细分市场分析城市客户地图研究项目面临的项目可能导入的客户判断市场基础与机会1）来源及厚度1）客户基础/机会2）需求偏好2）产品基础/机会3）购买力3入市形势判断宏观环境解读未来市场容量判断城市环境分析未来客户需求结构市场环境分析房地产市场发展周期未来市场表现预测未来市场风险判断4宏观环境：俯瞰武汉，把握全局宏观环境与房地产发展城市地位及社会经济迅速提升，为城市房地产发展提供了良好的环境以武汉为龙头的区域经济作为“两型社会”试验特区，将是协调区域经济增长、改变中部作为区域经济增长的“短板”地位的重要支撑，承载着实施“中部崛起”的重担。大武汉城市圈拉开武汉经济发展新篇章五大优势支撑起中部崛起对武汉的要求武汉地处中部，具有丰富的武汉城市圈具有比较完备的产劳动力资源和土地资源。业基础，高新技术、装备制造、能源原材料等领域实力较强，同时产业结构优越，第三产业已超过50%，未来发展潜力巨成本优势产业基础大。武汉城市圈的区位特点突出地表现为“中转性”和“过渡区位优势性”，在国家的整个区域经济资源禀赋中起着重要的过渡和对接作用，具有显著的市场辐射力。水、煤炭、有色金属资源等市场空间自然资源丰富；同时，武汉城市圈地区也是我国主要的武汉城市圈所居于的长江中游科教中心和智力密集区，人地区人口众多，交通便捷，物才储备量和科研能力占据绝流通畅，可开发的市场空间不对优势。可限量。5宏观环境：俯瞰武汉，把握全局社会经济与房地产发展武汉城市经济持续发展，人均可支配收入稳步提高，为楼市发展奠定了坚实的基础。武汉市GDP自07年以来跨入3000亿俱乐部行列，08年逼近4000亿大关，达3960亿元,增幅达15%,在全国19个副省级以上城市中分别位居第11位、第6位增幅。人均可支配收入稳步提高，08年人均收入达16712元，同期增长16.40%，为2000年以来最大增幅。6宏观环境：俯瞰武汉，把握全局相关政策与房地产发展物业税或将启动，不仅对城市房价将有所抑制，尤其在需求层面，投资性需求，乃至部分改善性需求释放都或将出现萎缩。?湖北省发展改革委已向财政部上报改革方案，年内可望通过审批?湖北省申请先从企业开始启动，成熟经验后再向个人住宅征收。?项目入市，不排除物业税转向个人住宅征收的可能，抑或已经形成市场预期。投资自住需求性需为主求首次置业多元化市场需求部产品需求分改善部分改善及性需其他需求求物业税阻碍7宏观环境小结?大武汉城市圈将成为中部崛起的核心经济引擎，为武汉房地产发展提供城市地位良好环境；?经济环境城市经济及收入水平稳步增长，为城市楼市发展奠定了坚实基础；?宏观环境宏观政策或存改变楼市需求格局，未来楼市发展机遇与风险幵存；8人口发展特征与住宅市场需求预计2009-2010年武汉人均住房建筑面积将达到30帄方米，达到住房小康水帄。按《武汉市2006-2020年城市规划》，2020年人均住房建筑面积将达到35帄方米。武汉市人均住房面积预测走势40353025人均建面预测值2015200020052010201520209人口发展特征与住宅市场需求预计，2009年-2020年，住宅需求量约为15640万帄方米，12年内，帄均每年所需供应量（全口径）约为1300万帄方米。预测基础：2006年武汉市常住人口875万，人均住房建筑面积26.86帄方米；未来发展：2020年武汉市常住人口1180万，人均住房建筑面积35帄方米；10人口发展特征与住宅市场需求对武汉市人口年龄分布做结构性剖析可见，年龄结构中比例最高的人群将在未来5-10年首次置业。未来5-10年，占武汉市目前，武汉市购房的主力人群呈现向25-34岁人群转30-49岁人群，占武汉人口人口23.1%的15-24岁人移的趋势，首次置业特征的31.29%，是最近3年内武群将要进入首次置业阶明显，这部分人群占武汉汉市购房的主力人群段人口的14.99%11人口发展特征与住宅市场需求：婚龄人口与住宅市场武汉市结婚登记数量帄均每年在60000对左右；未来5年，适婚人群约为260万人，适婚人群比例上升至31.29%，结婚登记数量将逐年增加。未来5年婚龄人口注：截至2007年12月14日，当年结婚登记99340人，预估07年结婚登记对数为50000对左右。12武汉现有住房年限分布2000年以后,7%1990年-2000年,45%1970年以前,13%人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场数据显示，目前70年代以前和1970-1980年的房子占到19%，而登记在册的危房基本上是70年代以前。未来10年，随着城市发展，近20%的现有住房面临改造。1970年-1980年,1980年-1990年,6%30%13人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场未来3-5年内，这部分改造约涉及8-10万人，约2.5-3万户，将产生约240-270万帄方米引致性置业需求（按人均居住面积计算）。14人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场截至07年6月，二环内25个城中村已得到批复改造，涉及10.25万人、3.42万户。未来3-5年内，这部分改造将带来约300-320万帄方米的置业需求。15人口发展特征与住宅市场需求：流动迁移与住宅市场武汉自2002年以来的本科以上毕业生留汉人数约为22.85万，未来3-5年这部分高素质人群将成为住宅市场的重要购买群体。武汉历年高校本科毕业生人数及留汉比例100000留汉总人数约22.85万80.00%61.11%61.88%8000052.93%60.00%45.03%6000040.79%32.28%40.00%4000025.54%27.53%20.00%2000000.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年16人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求目前武汉市正处于人口红利阶段，未来10年，人口红利依然存在，具有改善置业、投资置业的需求潜力。人口红利阶段，20-55岁占总人口的61.1%未来10年，20-55岁占总人口的60.12%17武汉市人均住房面积分布30-40帄方40帄方米米,15%以上,16%10帄方米以下,8%人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求69%的武汉城市居民家庭人均住房面积不足30帄米；其中人均建筑面积在20帄方米以下的占36%，近90万户；城市居民功能性改善的置业需求比较迫切，潜力较大。20-30帄方米,33%10-20帄方米,28%18人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求房改房占56%，租赁房占25%；而武汉市的房改房大多数建于90年代中期以前，可以判断这其中孕育着巨大的功能性、舒适性改善需求。武汉市现有住房结构示意图房改房,56%商品房,9.50%经济适用房,5.20%其他权属,0.60%原有私房自建房,3.50%租赁私房,6.10%租赁公房,19%19未来住宅市场需求综合研判未来市场容量及需求格局判断婚、育需求210-240万方/年流动、迁移需求拆迁、旧改需求约135-150万方/年120-150万方/年市场基本容量450－500万方保障性住房分流二手房存量市场50－80万方普通商品房市场140－180万方280－320万方注：以上预估每年需求量及市场销售量的分解，均只针对未来3－5年内的短期预估。20入市形势判断宏观环境解读未来市场容量判断城市环境分析未来客户需求结构市场环境分析房地产市场发展周期未来市场表现预测未来市场风险判断21武汉市商品住宅成交量价走势图1091081061031029910192918786807676757474727269655357555247424239武汉商品住宅市场经过调整，已经进入稳定恢复期383635323231312927221306'0106'0206'0306'0406'0506'0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'1208'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'04成交面积（万平米）成交均价（元/平米）注：6月数据仅到6.2122判断依据一：房地产市场发展周期特征明显vs2007年+38%?房价触及“天花板”vs2006年-17%?“房贷新政”出台vs2007年-75%vs2006年-58%06'0106'0206'0306'0406'0506'0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'1208'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'0409'0509'06?“救市政策”出台?房价回归理性成交面积（万平米）2per.Mov.Avg.(成交面积（万平米）)?从2006年至今，武汉