华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告1_20100107芜湖，年月日华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告华强集团201017华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告2_20100107目录页码本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。管理概要与核心结论芜湖城市分析商圈研究消费者研究租户访谈内部能力评估案例研究商业概念实施战略配套设施建议A.3B.13C.40D.113E.176F.210G.225H.240I.306J.347华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告3_20100107管理概要与核心结论A.华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告4_20100107?项目目标：通过内外部研究确定华强旅游城商业项目的商业概念?交付品：商业概念完善：目标消费群、购物中心类型及核心价值、差异化方向、定位选择宏观研究（商业格局现状与变迁）消费者调研商圈研究租户访谈测试结果及核心发现、租户可得性分析项目内部能力评估案例分析及案例研究项目商业实施战略主要工作方法：购物中心市场定位模型消费者生活形态分析模型商圈调查，城市商业格局变迁研究–????????–––本项目小组在华强公司同事的紧密配合下，顺利完成了项目的工作任务和目标华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告5_20100107内外部专家访谈多人内部华强张总华强孟总华强商业部经理华强工程部经理九洲远景项目指导委员会王总、专家组合伙人外部芜湖市统计局芜湖市规划局芜湖市商务局芜湖经济技术开发区经济贸易发展局大桥综合经济开发区管委会芜湖市餐饮协会多名相关行业专家多名查阅文献数十册《中国统计年鉴》《芜湖统计年鉴》芜湖政府统计公报芜湖市城市总体规划（年）芜湖城市商业网点规划（）《消费者生活形态统计年鉴》中国连锁经营协会国际购物中心协会美国城市土地协会英国购物中心协会10????????????????2006-2020?2006-2020?IMI?????……市场调查内外部研讨会余次商业概念梳理研讨会消费者研究讨论会商圈研究讨论会城市变迁研究案例研究讨论会租户长短名单研讨会项目推广策略研讨会与华强项目组次项目研讨会10????????3项目小组走访并研究了芜湖主要商圈和现代集中商业、专业市场、特色商业街、新兴商业及潜在商业项目区域现有现代化小区调查芜湖天门山街道汀堂街道弋矶山街道赭山街道人口调查项目商圈商业调查项目周边交通情况勘查芜湖市消费者问卷调查???///???为了保障项目报告的准确性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会、搜集资料、查阅文献和案头研究，建立了一个翔实丰富的数据平台华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告6_20100107宏观芜湖是除沿海地区外最具竞争力的非省会城市，是沿江重点开放的工业城市，并通过南京经济圈纳入长三角城市群，发展潜力巨大；但在交通方面，除公路、河运交通系统较为发达外，缺少动车及航空等快速交通系统设施，限制了与发达城市的直接快速连通，交通便利性较差将制约城市未来发展速度年，芜湖实现地区生产总值亿元，成为安徽省内仅次于合肥的第二大经济体，并以的速度快速发展年芜湖人均突破万元，城市居民餐饮休闲娱乐需求活跃，并进入提升生活品质的转型期芜湖产业结构以第二产业为主导，第三产业以交通运输和仓储业为主，发展水平一般，需要采取有力措施促进第三产业的发展年，芜湖实现社会消费品零售总额亿元，占比重为，均高于省内其他非省会城市，但增长速度相对不高，消费品市场发展缓慢芜湖房地产业以发展住宅为主，占总销售额的，商业及写字楼规模较小，商品房市场吸纳率超过，房地产业发展状况良好年，芜湖常住人口万人，户籍人口万人，常住人口低于户籍人口说明芜湖是一个人口流出城市，同时，芜湖城市化率较低，仅为，城市化率较低的现状在一定程度上制约着城市商业规模的扩大和档次的提升年，芜湖人均可支配收入为元，人均消费性支出水平为元，两者均低于周边主要城市，但消费者消费倾向高于周边主要城市，尽管消费倾向性较高，主要由于收入较低导致，目前处于感性消费阶段芜湖城镇居民在医疗、家庭设备用品、居住及衣着方面的支出增速超过人均消费性支出增速，反映出芜湖居民的消费结构逐渐升级??2008749.720%?2008GDP3??2008203.2GDP27%?95%100%?200822823046%?20081493910182?芜湖总体经济发展迅速，但作为人口流出型城市，城市化率和人民生活水平较低，此状况在一定程度上制约了城市商业规模的扩大和档次的提升华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告7_20100107城市商业芜湖商业格局呈现以中山路步行街商圈为核心、嘉兴茂商圈为辅的单中心哑铃状特征，且短期内不可撼动；中山路步行街商圈商业规模远大于嘉兴茂商圈，两商圈商业档次均以中档为主，中山路商圈商品品类较嘉兴茂商圈齐全，能够满足消费者一站式消费需求，目前两个商圈休闲娱乐功能相对缺失，但随着新增商业项目投放市场，未来休闲娱乐功能将会得到较大增强芜湖零售业发达程度一般，主要以百货、大卖场和专业市场为主，辅以品类杀手和临街商铺等其他零售形式，虽然现代购物中心业态正在兴起，但其部分出售的盈利模式将为项目后期招商和运营带来极大的风险。芜湖餐饮业中式正餐和大排档较为发达，其他形式餐饮发展一般，餐饮整体以本地品牌为主，国内知名连锁品牌进入较少；餐饮集中度较高，主要分布在凤凰美食街、银湖北路、新时代商业街和赤铸山西路等区域，其中凤凰美食街知名度、影响力最大芜湖休闲娱乐业比较发达，洗浴中心、夜总会等发展成熟，但以健康休闲生活为导向的量贩式、美容等业态相对较为欠缺；休闲娱乐业分布呈现总体分散、区域相对集中的格局，主要分布在银湖北路、小九华、凤凰美食街、青山街、奥体等区域，档次以中档为主?“”???“”KTVspa资料来源：九洲远景分析芜湖城市商业呈现以中山路步行街商圈为核心的单中心哑铃状特征，购物业态发达程度一般，餐饮和休闲娱乐业较为发达，但以本地品牌为主，形式单一“”华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告8_20100107因项目紧邻的芜湖经济技术开发区为芜湖先进制造企业先行区，工业用地占比较高，居住用地规划较少，人口增长将相对缓慢，预计年，项目商圈常驻人口为万人目前项目商圈内商业氛围较差，购物类以专业市场为主，零售商业氛围较为薄弱，相对零售业，餐饮和休闲娱乐业较为发达，档次较为齐全，但形式相对单一，本项目应在满足核心商圈基本消费需求的同时，在特色餐饮、休闲娱乐业态、主题购物等方面寻找突破201132.2?公共交通较为丰富，但覆盖率低；随着人口的增长和交通条件的改善，商圈状况将有所改善，但项目商圈本项目商圈定义：－项目核心商圈：半径约公里，北至齐落山路，南至赤铸山路，西至长江，东至汀湖－次级商圈：向南半径约公里，向北覆盖城北板块，北至芜湖与马鞍山交界处，南至铸山路，西至长江，东至弋江北路－扩展商圈：扩大到整个市区范围目前项目商圈仍不成熟，居住人口较少，公里核心商圈范围内常住人口约万多人，次级商圈范围内人口约万人，周边住宅处于建设过程中；?1.53?1.59.521资料来源：九洲远景分析目前项目所在商圈商业仍不成熟，这种情况将随着交通情况的改善和居住人口的增加而改善，特色餐饮、休闲娱乐业态和主题购物等方面将有更多市场机会华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告9_20100107消费者研究区域消费者构成：项目地区域消费者以中青年为主，其中，岁以下的占到总体的；从学历上看，高中及大专学历占比较高（）；从职业上看，企业一般职员占比较高（），其次为学生（）；项目地区域消费者家庭收入偏低，家庭收入在元以下的占比达购物行为：消费者购物较为频繁，偏爱与配偶与朋友一起购物消费者选择的购物场所主要还是在传统的市级核心商圈，选择购物场所最主要的考虑因素是品类和品牌的齐全性、商品价格消费者选择超市是主要考虑的因素为价格实惠、规模大，到超市购物主要遵循就近原则，对超市的品牌无明显的忠诚度芜湖消费人群去外地购物的倾向性不高，在旅游、出差和探亲时顺便购物，主要外出购物城市为南京，购买女装、手机数码等?–3578%68.3%24%16%599981.8%?––––中青年人群是目前项目区域内主要消费群体，收入档次不高；消费者购物行为的家庭特征相对明显，传统市级商圈仍是他们目标消费的主要场所华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告10_20100107消费者研究餐饮行为：消费者在外就餐较为频繁，就餐伙伴主要为朋友和配偶消费者经常光顾的餐饮场所是中小型饭馆餐厅、美食广场，喜欢的菜系为本地菜、火锅、大排档，选择餐厅时重点关注口味地道和价格实惠大部分消费者认为凤凰美食街菜品价格较贵、环境较乱，本项目应考虑如何规避此类现象发生休闲娱乐行为：消费者休闲娱频率较高，的消费者每周休闲娱乐一次以上卡拉、茶馆和洗浴桑拿是消费者经常从事的休闲娱乐活动为项目地区域消费者还喜欢美容美体和酒吧，但项目地区域消费者人均休闲娱乐花费低于城市平均水平?––/–?–60%–OK消费者外出就餐及休闲娱乐行为较为活跃，家庭消费特征不明显华强集团芜湖银湖北路项目商业规划报告11_20100107消费者研究消费者对本项目商业类型取向：消费者对本项目建成购物中心和餐饮娱乐中心的消费意愿不强，而对建成大型能量中心的消费意愿较强消费者对本项目建成地区购物中心的主要需求取向：消费者希望项目涵盖的购物品类丰富，除百货商场、大卖场和服装专卖店常规品类外，儿童用品、化妆品及书店等业态开始受到关注消费者最希望本项目涵盖的餐饮品类是美食广场、自