旭辉镇江市场咨询报告DIRECTORY一、镇江市场发展现状二、未来市场发展潜力三、典型标杆企业分析四、旭辉镇江策略镇江市场发展现状[市场容量]镇江楼市近年成交波动较大，政府托市影响明显，整体市场容量不大ü受2010年拆迁量逐步下降，2011年镇江楼市陷2009年-2012年1-11月镇江住宅供销量走势入低迷，成交量大幅萎缩，仅为106万放平米；ü市场近四年连年保持成交量维持在744万平方米1086左右，但缺少拆迁政府性行为,市场成交一般；42?2012年前11月整体低迷,受7+1旧城改造利好，0全市成交量有所上升，但仍然滞后一二线城市，在7+1拆迁的带动之下预计明年成交总量将呈现一定回升局面。供应量分析成交量分析新增供销比分析p全市：累计约为861万平方米；p全市：累计约为744万平方米；p全市：1.4：1年均约215万平方米年均约为186万平方米[新增供求]成交有限，市场供大于求，新增供销比1.17:1?2011年受到宏观调控影响，成交量大幅萎缩，2012年延续低迷,进入10月11月,受政府7+1旧城改造刚需影响，成交量大幅上涨。?新增供应持续增加，市场以去化存量为主，新增供销比。镇江楼市近1年量价走势121210108866442200[市场存量]市场整体存量偏高，整体走势处于上升趋势，压力适度增大。镇江商品住宅月度存量走势121086420分析：今年市场供应量明显增加，新近开发商和楼盘增多,自2011年12月以来,房源存量一直在400万方以上,随着2013年众多新增楼盘出现,市场存量逐渐增多后期压力明显。[价格走势]2010年，镇江住宅市场受拆迁市场和土地成本影响均价出现大幅上涨，涨幅达到19.28%，之后一路上涨，2012年在市场严峻的情况下，开发商选择低价跑量策略，导致市场均价增幅有所缓和,增幅在4.13%。121210108866442200[成交结构]首次和首改支撑市场，成为市场成交主力。此成交结构以第一次置业与首次改善为主，受限购政策影响较小。2012年1-11月商品住宅户型面积段成交比例2012年1-11月商品住宅户型面积段供应比例?120㎡以下户型占据市场成交6-7成份额，两房与三房产品仍为市场成交大军，表明购房主力仍为首置首改类的刚需群体，紧凑实用的性价比产品仍为后市需求主流。[板块划分]根据区域发展特点、资源情况和行政区划，镇江市区房地产市场分为5大板块。各板块以及板块内部因资源配套的因素形成差异。高端置业客群高端置业客群辐射全城辐射全城京口润1中低收入首置客群州25辐射镇江大港4丁卯地缘性首置和改善3丹徒中低收入首置客群辐射镇江[区域供销]主城板块润州、京口优势依旧明显，丹徒板块首置为主低价跑量大幅上升，丁卯、大港首置首改稍显弱势。2012年1-11月镇江市场住宅供销走势121086420京口、润州板块为供应重地，供应量大，成交连年持续领跑；润州板块和京口作为镇江改善板块，供需两旺，成交量价高企；丹徒板块首置、刚需产品发力，品牌企业通过性价比，低价跑量，量价齐涨。丁卯和大港，但由于整体开发量有限，因此销售量依然较低.镇江发展市场现状研究总结1成交波动较大，受城市化拆迁影响明显，整体市场容量不大2市场供大于求，存量节节攀高，供应压力大3首次和首改支撑市场，成为市场成交主力4主城板块优势明显,置业郊区化趋势明显,丹徒凭借低价优势后来居上镇江市场目前处于回升期，宏观调控影响逐渐减弱，品牌企业同质化竞争较为激烈，供应压力大，同时拆迁因素对镇江影响很大未来市场发展潜力[城市地位]位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。■城市在长三角区域中的地理位置及关系地理位置江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。■城市对外交通连接铁路京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速水路：“黄金水道”2011年长三角城市全国综合实力排排名城市人口与经济发社会发展基础设名施环境保护劳动力与资循环经济展源利用1上海317.574044.5141130.272068.701066.31307.77367南京103.042021.397043.716013.982112.893211.05338杭州100.027013.225743.738024.808111.69946.555514无锡87.40503.181043.172012.739818.300810.011217苏州80.14101.720447.94609.79349.814610.866552镇江32.58616.142411.60726.19413.721994.92036[城市经济总量]2012年前三季度镇江GDP继续保持稳定增长，增幅为12.5%；相比长三角发达城市，总量虽不高，但增长幅度较快。排名城市11年GDP(亿元)增长1上海19195.698.20%2012年1-9月镇江GDP增幅(亿元)2苏州10716.9912%3杭州7011.810.10%12124无锡6880.1511.60%5南京6145.5212%10106宁波6010.4810%887南通4080.2212.10%8合肥3636.6116%669常州3580.4212.20%4410徐州355013.50%11绍兴3291.2310.50%2212台州2794.919.10%0013盐城277113%14嘉兴2668.0610.60%15扬州2630.312.20%?与长三角发达城市比较，镇江的经济水平相差较大。但是从16金华2447.7110.50%17泰州2422.6112.10%发展速度来看，2011年镇江的GDP增长率已经超过上海、杭州18镇江2310.412.30%、无锡等城市，达到12。3%。可见，镇江的经济发展速度很快19淮安169013.20%。20湖州1518.8310.80%21马鞍山1144.1812.10%?从镇江历年GDP来看，每年增幅都保持12%以上的增长率，22舟山765.311.30%2012年前三个季度更是达到1956。32亿元。[城市经济增速]经济经过2010年爆发性增长后，经济持续增长。2012年1-9月镇江固定资产投资2012年1-9月镇江进出口值1212121210101010888866664444222200002012年1-9月镇江消费品零售总额?固定资产投资、社会消费品零售总额保持较快及稳定1212增长势头；进出口总额受国际经济危机影响，波动幅度1010较大。88?10年是投资，进出口与消费品零售总额增长势头的66拐点，之后持续增长。44?11年开始的金融危机二次探底对镇江的整体影响不22大，经济的快速发展成为镇江经济的一大特征。00[房地产投资]镇江市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动较大；相比长三角其他主要城市，镇江市房地产开发投资相对较低，房地产仍具有较大投资开发潜力。2011年镇江房地产投资额2011年镇江施工面积121212121010101088886666444422220000长三角主要房地产开发投资额（亿元）?镇江房地产开发投资额在2011年达到新高为137.98亿　200920102011元。杭州7059561302南京596755897?2011年施工面积为自2007年以来的高值，达到了苏州72493612201599.91万方，同比增长35.50%。无锡463613878?长三角地区的房地产投资额，镇江与周边城市相比差距常州306447566明显,后期投资开发潜力较大。镇江95.47114.88137.98[房地产发展趋势]伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场发展趋向平稳，需求特征总体上以改善型需求为主。2011年人均GDP及增幅?伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场处于1212平稳趋缓发展阶段。1010?2011年全市人均GDP为73947元，已突破8810000美元。市场需求特征以改善型需求为主。66442200发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上生存，改善需求兼需求特征生存需求改善需求为主改善需求为主有快速发展以数量为平稳发展，以质量快速发展，单纯数缓慢发展综合发展发展特征主，数量与质量并为主，数量与质量量型型重并重[居民消费力]居民收入持续增长，带动消费支出的快速上升。2011年镇江人均可支配收入12121010?城镇居民可支配收入保持稳定增长，2006-882011年镇江城市居民可支配收入保持快速增长66，2011年前镇江达到了26637元，增幅4414.70%，增幅较快。22?城市居民消费支出实现快速增长，镇江城镇00居民人均消费支出2011年达到了15513元，增幅16.40%。2011年镇江人均消费支出121210108866442200[城市人口]城市对外来人口的吸纳力差，总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，人口外溢，城市化水平呈现平稳上升趋势。■2011年全市总人口311万人，市区人口123万人，城市化率为65%。■从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。19[消费能力]高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、