“城中花园”价格建议第一部分：项目分析项目分析项目分析项目概况项目概况项目分析项目分析区域环境区域环境漾滨大道舜湖湖滨花园/盛世锦江工地现场盛泽大道中心大道销售中心舜湖路/金城商业中心项目分析项目分析区域环境区域环境城中花园位于盛泽大道与漾滨路交汇处西南角，项目三面临路，距离镇中心仅有1公里路程，位于盛泽镇中心位置。项目四至：东面：项目东面紧邻盛泽大道，一路之隔是盛世锦江国际大酒店；南面：项目南面是沿舜湖路老居民住房和沿街街铺，影响项目品质；西面：项目西面是中心大道，隔中心大道是漾滨春天项目；北面：项目北面是漾滨大道，各路便是舜湖，水景资源丰富；镇中心位置，三面临路，交通便捷“漾滨春天”项目我们小户型的直接竞争楼盘“舜湖”及公园自然景观优势明显项目分析项目分析配套设施配套设施滨江休闲商务公馆城中盛世锦江国际大酒店花园卡迪诺列级酒店唯景酒店东方、太古广场交通银行商圈国际大厦商圈嘉城世纪大酒店东中信银行农业银行盛步行街位于镇中心区位，生活配套设施齐全项目分析项目分析项目景观项目景观区内景观：中心景观与节点景观完美结合区外景观：湖景资源、市民广场等景观优势明显，其他项目所不能及项目分析项目分析产品分析产品分析1、项目共8幢高层住宅和沿街底商，规划合理，楼栋排布合理；2、建筑风格采用Artdec风格，底部采用干挂石材，上部采用高级仿石涂料，线条感明显，品质增强；3、采用优质建筑材料和电梯，产品质量屈指可数；4、采用全地下停车，真正做到人车分流；5、户型配比和设计合理，但是户型卖点不强，附加值不高；项目分析项目分析优势分析优势分析地段优势：盛泽镇中心区位；交通优势：三面临路，出行便捷；配套优势：距离东方广场1公里，周边各类配套设施齐全，包括自身商业配套；景观优势：自然水景和小区内部规划景观；品质优势：采用高档石材和仿石涂料立面，品牌电梯等高品质建材，建筑质量得到保障；产品优势：规划合理、建筑风格独特；开发商实力品牌优势：赴东集团品牌第二部分：盛泽在售项目分析盛泽市场盛泽市场楼盘分布楼盘分布乌桥水岸花园君悦半岛漾滨春天城中花园锦绣华庭锦绣时代盛泽财富中心金城商业中心天鸿国际德尔·金花园色摩纺雅都SOHO中央公园城锦盛苑盛泽市场盛泽市场住宅楼盘住宅楼盘乌桥水岸花园高层：未开盘君悦半岛一期：别墅：10000-12000元/㎡漾滨春天二期：高层：6900元/㎡锦绣华庭高层：未开盘城中花园未开盘天鸿国际花园一期：别墅：220－480万/套二期：高层：6500元/㎡中央公园城三期：预计：6800元/㎡一期：高层：5500元/㎡二期：高层：5500元/㎡多层：6000元/㎡锦盛苑二期：高层：5800元/㎡三期：别墅：10000元/㎡盛泽市场盛泽市场项目概况项目概况中央公园城项目名称中央公园城项目位置吴江盛泽东方大街2号（东方南路）开发商吴江神鹰房地产开发有限公司总占地面积178274.9㎡总建筑面积416786.21㎡物业类型高层、多层总户数一期461开盘日期2011-11-12销售价格5000-6000元/㎡户型面积户型户型户型面积（㎡）户型组成（㎡）2-2-1953-2-2133-139目前在售130-170平米小高层房源，总体均价5500元∕㎡，购房销售进度优惠2万元；130-168平米多层即将于5月25日盛泽房展会前夕开盘，均价：6000元/平米。小区设有中央景观带，人工开挖小区景观湖，小区整体景观以景观“绿色森林”为打造理念。整体环境适合居住。项目客源主要是老镇区居民，包括盛泽本地居民以及外地长期在客源盛泽经商的私营业主。项目共分三期，二三期规划有别墅、洋房，每期都设有中央景备注观湖。君悦半岛项目名称君悦半岛项目位置盛泽镇舜新北路260号开发商鹏翔房地产开发有限公司总占地面积50000㎡总建筑面积100000万㎡物业类型高层、洋房、别墅总户数501开盘日期2010-2-1销售价格6700元/㎡户型面积户型户型户型面积（㎡）户型组成（㎡）3-2-2131-1474-3-2174君悦半岛目前在售29号楼，面积为131,147,174平销售进度米，30,31,19,32皆有尾盘在售，面积为131-174平米，均价6700元/平米。小区整体为环湖景观住宅，采用地中海风情，小区整体居住环境景观非常好。本项目在盛泽属于高端住宅，其客群购买力较强：当地的私营业客源主占到购买客群的绝大部分，其次为当地的企业高层和公务员。备注君悦半岛目前仅剩最后一栋29#楼部分房源在售。天鸿国际花园项目名称天鸿国际花园项目位置盛泽丝绸中专对面开发商吴江天鸿房地产开发有限公司总占地面积120000㎡总建筑面积500000万㎡物业类型高层、别墅、综合体总户数1000多户开盘日期2011-10销售价格6500元/㎡户型面积户型户型户型面积（㎡）户型组成（㎡）2-2-190-1303-2-2143-186天鸿国际花园预计6月份加推三期15#楼房源，共约300多套房销售进度源，预计均价7000元∕㎡。另外在售3#、8#楼高层，现有60套左右房源，高层面积80多㎡、180多㎡，均价7200元/㎡。景观小区采用中央景观带，整体绿化率在35%。项目客源主要是本地居民，主要是外出务工回乡客户购买，再有客源周边乡镇进城的客群。小区3期与4期为集酒店式公寓、写字楼、商场等一站式大型备注SHOPPINGMALL。锦盛苑项目名称锦盛苑项目位置盛泽南环二路、中心大道交汇开发商吴江新泽地产有限公司总占地面积86236㎡总建筑面积181772万㎡物业类型高层、花园洋房总户数1740高层5800元/㎡开盘日期2010-3-28销售价格别墅10000元/㎡户型面积户型户型户型面积（㎡）户型组成（㎡）2-2-1853-2-2128-151?锦盛苑目前在售二期高层房源，面积为132㎡、128㎡、150㎡三种，均价6000元/平米，现房。另外还有三期联排别墅房源在销售进度售，面积在193-258平米左右，均价10000元/平米，别墅样板间即将于本月盛大公开。小区紧邻项目的西侧是郎中荡，规划有环湖绿地和郎中荡公园景观，是盛泽政府唯一一个重点打造的大型综合景观点。小区本身的绿化率也到达了35%，整体居住环境不错。客源项目客源主要是本地居民，盛泽本地私营业主以及新盛泽人。整个郎中荡四周规划湖滨大道，沿线设立了观景平台、休闲中心备注、特色景区，特色广场、生态湿地、茶室等各色小品与景点。盛泽市场盛泽市场重点个案重点个案天鸿国际花园天鸿国际花园15#3#15#项目概况：12#三期占地面积：约12万㎡8#15#总建筑面积：约50万㎡二期住宅建筑面积：24万㎡3#容积率：2.5商业总建筑面积：28万㎡容积率：4.9住宅部分共分为3期一期一期：联排和叠加二期：3幢高层住宅（3#、8#）三期：4幢高层住宅（15#、12#）一期：联排和叠加推案时间：2011年6月25日推案量：79套别墅全部推出联排叠加合计叠加总套数（套）592079去化套数581775（套）联排去化率98.3%85%94.9%1-2层：215户型面积中间套：340㎡㎡（㎡）边套：410㎡3-5层：255㎡销售总价330-480220-300（万元/套）二期：高层推案时间：2011年10月22日推案量：3幢高层，共4883#套二期开盘优惠：100-150元/㎡8#剩余：60套3#去化率：87.7%户型面积：89-185㎡销售均价：6500元/㎡楼层：28-32层其他价格情况：户型面积：1-2层：5700元/㎡16层：6500元/㎡楼号西边户中间户东边户32层：7300元/㎡3#南（西中东单元）141㎡87㎡106㎡3#北（西单元）130㎡130㎡3#北（东单元）156㎡99㎡179㎡8#185㎡185㎡15#15#12#三期15#三期：高层户型面积：推案时间：预计2012年6月推案量：第一批，2幢高层，240套楼号西边户东边户户型面积：134㎡和185㎡15#134㎡134㎡销售价格：6000元/㎡起（具体未定）12#185㎡185㎡楼层：30-32层户型附加值：1、空中花园赠送一半建筑面积2、多处设置阳台和飘窗赠送面积：28㎡赠送面积：20㎡A1：185㎡C1：134㎡4+1房2厅2卫1厨4阳台2+1房2厅2卫1厨2阳台君悦半岛君悦半岛项目概况：占地面积：约5.56万㎡总建筑面积：约10万㎡容积率：1.8二期共分为2期一期：别墅（76套）二期：高层（400套）一期：别墅（双拼、四联排、独栋）一期双拼（14套）、四联排（64套）：271-431㎡独栋（1套）：860㎡别墅销售均价：边户：12000元/㎡中间户：10000元/㎡去化：59套去化率：74.7%二期：高层32F32F总套数：400套（24-32层）29F第一批：31#29F32#30#推出时间：2010年4月24F29#楼栋：31、32号楼均价：5300元/㎡19#第二批：推出时间：2010年12月楼栋：19号楼均价：5600元/㎡第三批：推出时间：2011年6月楼栋：30号楼均价：6100元/㎡第四批：推出时间：2011年12月户型面积：楼栋：29号楼楼号西边户中间户东边户均价：6700元/㎡整体去化：320套左右29、30、31、32150㎡130㎡174㎡去化率：80%成交价格走势君悦半岛成交均价走势成交均价（元/㎡）80007000670060006100560050005300400030002000100002010年4月2010年12月2011年6月2011年12月户型附加值：1、大面积的阳台2、入户花园3、八角窗4房2厅2卫1厨2阳台3房2厅2卫1厨1阳台1入户花园建筑面积：174㎡建筑面积：150㎡3房2厅2卫1