”？？2010年11月28日商业设计为谁服务商业设计为谁服务——浅谈深圳万科商业项目设计探索之路“2010年综合型物业第三次集团会议深圳公司汇报材料？？8.。折叠、侧向、垂直卷帘方案和空调方式的关系如何？本文仅为深圳公司本阶段本文仅为深圳公司本阶段你知道吗你知道吗，，，，破解破解、、有时热脸贴上冷屁股有时热脸贴上冷屁股领会领会，、、辆大型的制冰车一样大一我们尝试去探索我们尝试去探索，，外立面完工前需要吊装外立面完工前需要吊装辆大型的制冰车不同超市的冷库不是不同超市的冷库不是样大.1.2.2.3.2-3%4.8400*8400PK9000*110005.2%6.3600340077桩基图需要冰场单位帮助设计吗？你知道算面积里面的门道吗？如果告诉你可以有的面积是算出来的，你不要吃惊。的故事你听说过吗？的结构成本增加和停车效率中你会选择哪一个？橱窗玻璃高度如果设计在以内是最经济的，而考虑消防卷帘最合理的是。………………………………新鲜的问题些2/30这这新鲜的问题实践中的一些思考分享。楔子思思上篇上篇3/30。。。。老板满意老板满意、租客满意租客满意、天开始就应该有招商人员介入一消费者满意消费者满意——20%+++郑义：从做设计的第从做设计的第天开始就应该有招商人员介入每多一层楼，人流就减少，如何理解和解决。商业辅助设计可以优化提升使用面积商业辅助设计可以优化提升使用面积杨红漫：政府商户消费者万科钱嘉：商业土地证前期单独办理，未来要退出，如何做好方案。不做消防性能化分析，我们的商业设计如何做？4/30设计的使命设计的使命大处讲——百年建筑、经典商业小处讲小处讲启发业态业态规范规范））定位定位找对人，做对事商业设计起手式做设计之前要搞清楚做设计之前要搞清楚（（规划规划成本成本5/30商业设计起手式多元的再改生多元的再改生、：：龙岗中心城的龙岗中心城的活样板区。在龙岗，满足全客层需求，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的一站式、适度领先的、品质型的购物中心。开发主题：商场定位商场定位6/30商业设计起手式之一——定位为魂轮规划方一2010-03-032010-04-13第轮规划方第案规划方案2010-05-21终版规划方案7/307商业设计起手式之二——规划为骨；；主动线主动线：动线动线一层主动线一层主动线二层主动线动线原则：强调主动线，疏导次动线。A动线：主动线；BC动线：次主动线；D动线：区域动线；E动线：次动线。2010-05-062010-03-19③③④④D动线A动线集中商业B动线⑤C动线集中商业集中商业①②E动线⑥⑥大九州一、二层主动线布置：水平“日”字形。8/30商业设计起手式之二——规划为骨2010-11-182010-05-212010-06-292010-03-262010-03-032010-04-132010-06-132010-08-239/309商业设计起手式之二——规划为骨10/30商业设计起手式之三——规范为纲；；800800万万级级B,/m2)./m2).元元/M2B/M23535元元1000~150015001500级区域级区域AA，其中施工图设计费其中施工图设计费（（级区域级区域之内之内A/BA/B/m2/m2商业中心的泛光照明要考虑商业中心的泛光照明要考虑元元：100100:1)5002LED100m2,5003招商成本：万达目前一个十几万的商业综合体项目招商成本为万左右；）大屏幕：设置一个，约多价格约万；泛光照明泛光照明个点个点））3.55000`5500/m24000~4500/m2.5.3~5.765kg/m2;0.35~0.38m3/m2;/m2;1000/m2+400~600/m2)+/45%万达代商业中心的建安成本概况：全建安元左右：其中单体建安在元设计费在设计费在关键结构指标：框剪混凝土结构，层高米钢筋含量控制在混凝土含量控制在公共部位精装修分公共部位精装修分元外立面简单：局部幕墙（成本元之内）局部石材（霞红等，控制在元涂料面砖几）因商业业主的差异性需求，变更金额为必须，要预留的变更费用。11/30商业设计起手式之四——成本为法1818--1111--201020101313--0606--2010201012/30商业设计起手式之四——成本为法；；异差因厂商不同而有因厂商不同而有异，，1200-1500冰场降板要求冰场降板要求??800-12001800R=4.8/6/9?h=10-1243???3002冰场，与；影院，进出；影院的模数；超市的冷库，用电，隔油；大餐饮的宴会厅，合理的人设计只需要减掉根柱。13/30商业设计起手式之五——业态为重包?。标准化只有强条规定不能做什么，不规定必须做什么；，样一夜景照明夜景照明+形式完全不商业外立面商业外立面，=样66一招标（招标（1+?；设计部门与招商部门的联系非常紧密，讲究扁平化；616游规划所游规划所对外实行对外实行+内装+景观+弱电智能化+幕墙；1=施工图）；各个项目模式完全样形式完全不样各个项目模式完全每个商业项目在开始前都要争取政府资源包每个商业项目在开始前都要争取政府资源括用电量的争取。????????二线城市中心或副中心区；万达集团规划院共150人，全专业，有1个总工办、3个建筑所（15×3人）、1个结构所（6~7人）、1个机电所、1个方案组、1个旅万达建是计都设的项目有，所全专业的是计部门全专业的有的计都建计部门???准化，BOH部分可以考虑标准化。成熟的战略业态资源团队；新加坡集团总部的总裁确定设计顾问；万达集团规划院采用流水线式的工作方式，规划院为主导到扩初，项目公司设计部完成施工图；筑师牵头，其他专业配合；润润14/30????来福士都要做成地标性项目，所以很难做到标国际一流设计团队主持设计；设计决策流程是矩阵式，大的节点CEO一定会参与并拍板；设CALLISON：杭州、青岛、成都RTKL：深圳、南宁凯德华华优秀同行设计思路面面观；；，从中学习和成长！；；定位定位还在逐渐填充还在逐渐填充的时间理顺了规划；，，的时间基本确定；1年callison优秀的的时间想清楚了的时间想清楚了年年的框架已经搭起的框架已经搭起333+3年个月用了用了用了未来还要用更多的时间去理顺规范；成本成本业态规划用了我们选择了15/30商业设计的历程行行下篇下篇《深圳万科商业场景设计实践总结》16/3017/30设计管理总纲人流组织自动扶梯B3?好的交通组织——垂直电梯B4?好的交通组织——货梯系统入口入口顶棚顶棚————————吸引人气吸引人气吸引人气吸引人气??A1A1A2?吸引人气——主动线A3?聚拢人气——中庭A4?吸引人气——通道A5A5B1?好的交通组织B2?好的交通组织C1?方便顾客的——卫生间布置C2?方便顾客的——休息区布置C3?方便顾客的——电梯厅布置便利性便利性易达性吸引人气，聚拢人气吸引人气，聚拢人气平衡人流，均衡收益18/30场景设计总纲入口入口顶棚顶棚垂直电梯垂直电梯卫生间布置休息区布置C3——电梯厅布置——————————A1A2——主动线A3——中庭A4——通道A5A5B1——人流组织B2——自动扶梯B3B4——货梯系统C1C2A1A1A2B2B1B4A3C3C3C2C1B3A5A4主力店主力店A1A119/30A2/A3/A4/B2/C5本次仅简单介绍等个要点。场景设计总纲布局说明图入口入口顶棚顶棚————A1A2——主动线A3——中庭A4——通道A5A5A1A1A2A3A5A4人气焦点及商业价值点主力店主力店A1A1A类20/30交通活动引导引导疏散主入口LED屏地面图案510交通交通购物引导展示灯箱高炮道旗49引导引导展示广告标识橱窗38引导引导展示精神堡垒精神堡垒标识灯箱Logo27活动活动集散引导引导展示雕塑广告入口广场16入口——分项内容分项分项功能属性A121/30主广场次广场次广场二层入口次入口次入口㎡——300050m60m入口广场入口广场：，×次广场次广场30m。万科广场首层平面A122/30建筑高度建筑高度LED屏地面图案510高炮道旗49标识橱窗38灯箱Logo分项27雕塑广告16——入口分项A123/30出口快走看视线水平交通通道慢走逛停留商铺中庭主力店购物慢走通道视线走竖向交通快走主入口主动线A2人的人的行为动线组成行走形态24/30集中式购物中心的流线及人的行为特征。进去！进去！导导下来！把人，留留过来把人过来把人诱诱把人把人主动线好的商业：将最多的商品在最多的消费者面前展示最长的时间。商业的本质：在有限的时间内把消费者尽可能留住并产生消费。A225/30快走慢走停留、逛210单向长度米慢走——快走主动线商业主动线的建筑空间A226/30深圳万象城????700尽量减少主动线的数量。必须以消费者的感受为第一出发点，应该能达到吸引消费者购物、休息、停留和观赏的目的，因此一个好的商业空间应该是通过建筑手段塑造出的一个金色空间。在各个不同的空间段内，通过标志物的设定和天然的标志识别，标出商业动线的起和终。购物中心内合理的单层步行距离宜控制在米以内。快走慢走停留、逛210单向长度米慢走快走主动线应尽可能连接对角人流集中点。主动线靠下侧布置，将大进深铺面留在临街一侧，便于布置餐饮等功能。主动线延长可增加沿街黄金店铺，并增加消费者“慢”和“停留”的时间。主动线商业中庭——A227/30深圳万象城-++商铺商铺+-交通交通购物引导展示77快走出口后勤后勤66交通交通购物引导引导展示慢走视线水平交通水平交通通道交通体系交通体系55-++交通交通购物引导引导展示通道通道商铺商铺中庭主力店44停留、逛中庭中庭33通道视线交通交通购