谨呈：重庆威特嘉实业有限公司巴比亚半山商业定位初步思路重庆天域强盛投资有限公司2011年7月?重庆南重庆首席40万方希腊主题社区；?巴比亚半山1-4号楼开盘即售罄；我们在这样的背景?中百超市&保利院线强势入驻巴下演绎巴比亚半山商业定位。比亚半山；?巴比亚半山一期商业街正式开工建设；?二期4星级酒店及商务公寓规划设计中；?三期花园洋房蓄势规划；我我们们合作的目的合作的目的——为开发商使商业能够最大化的降低市场风险！——同时保证项目实现经济效益的最大化！这也是我们招商定位所必须要达到的目标！基于此，我基于此，我们们必必须须明确招商定位所需解明确招商定位所需解决决的核心的核心问题问题核心问题1，如何打造整体商业市场定位；核心问题2，项目商业发展战略建议；核心问题3，一、二期商业业态具体划分建议；核心问题4，一、二期商业规划设计建议；核心问题5，如何实现首期招商火爆，并持续招商策略；核心问题1，如何打造整体商业市场定位；思思维维推推导图导图区域特征竞争及项目客群需求寻求解决之道商业市场定位区区域特征域特征--城市城市简简介介关键词：重庆发展经济特区，项目处于城市核心发展的主城区域。1997年3月14日，成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市；2007年成为第三个国家综合配套改革试验区；城市核心区主要包括：渝中区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区、渝北区、北碚区、大渡口区、巴南区；z重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。z重庆已有3000多年的历史，幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县；是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。z已成为以重工业为主体，以机械、冶金、化工、纺织、食品五大工业部门为支柱，门类较齐全的西南最大工业城市。区区域特征域特征--区区域域经济状况经济状况关键词：巴南区总体GDP较低，但增幅较快，潜力较大。巴南区2007年人均GDP较低，仅高过北碚区2007年人均GDP增幅位列第三，次于渝北区和大渡口区，且与渝北差距较大。重庆核心城区近年年人均GDP：11354148区区域特征域特征--发发展展现状现状关键词：规模化现代商业发展的初级阶段，该阶段商业形态还具有发展空间。巴南区商业发展形态落后于经济发展；本案将引领巴南区商业进入新的发展阶段。近年巴南区人均GDP16,549元人民币，合2,200多美元；今年年巴南区政府公布城镇化率达到67%；根据“欧美经济发展与商业业态的对应发展关系”，巴南区目前的商业形态应该是“百货商场、商业街、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业”的初级阶段。巴南区商业现状是商业业态单一且不具规模化人均ＧＤＰ城市化水平主导商业形态1100美元以下25％以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1100—2000美元45％以下时百货商场、商业街、批发市场2000—4400美元45%—70%超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上70％以上旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现区区域特征域特征--人口人口状况状况关键词：人口基数较大，消费潜力大，但人口增长率较低，对居民吸引力较弱。核心城区中，对居民吸引力最弱的前三名分别是北碚区、巴南区/九龙坡区、沙坪坝区；渝中区是由于目前人口密度大，已接近饱和状态。重庆核心城区近年末户籍人口图区区域特征域特征--区区域域规划规划关键词：巴南未来规划以龙洲湾－鱼洞为区域中心，李家沱及周边区域属于区域二级组团。南部片区范围：铜锣山以西，长江以南和以东区域；定位：以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的李家沱商业中心中心发展区域；同时，承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，提升人居本案环境质量。李家沱-鱼洞组团的具体定位/规划：1、鱼洞片区：巴南区的行政中心、商业中心以及文龙化中心（3龙洲湾隶属于鱼洞镇）；现有规模商业州区：鱼洞商业中心；湾新鱼洞商业中心中区2、李家沱片区：商贸、住宅于一体的休闲区；现有心规模商业区：李家沱商业中心；区区域特征域特征--交通交通规划规划BRT2号线（首条示范线）：起点紧靠本案动工时间：2007年9月28日预计开通时间：2009年总长：52公里辐射人口：80万；路线走向：江北国际机场-龙头寺火车站-红旗河沟汽车站-杨家坪长途汽车站-李家沱长江大桥-外河坪公交站；2006年到2015年，主城区将先后建成6条巴士快速交通(BRT)。轨道3号线（在建中，鱼洞—机轨道8号线（跳蹬—鱼嘴）BRT2号线（首条示范线）场）区区域特征域特征--小小结结市场机会点：区域发展相对较差，核心位置潜力巨大，区域型中高档生活配套中心及中高端商务型餐娱中心，乃市场的空白点，为本项目商业的发展定位寻找到了突破口。思思维维推推导图导图区域特征竞争及项目客群需求寻求解决之道商业市场定位竞争竞争及及项项目特征目特征--周周边竞争状况边竞争状况项目竞争分析：南杨坪区域内：竞争主要来源鱼洞-龙洲湾组团；李家沱家商业中心及融汇半岛商业将于本案组合成新商圈，坪即可形成业态互补，又可增强整体的核心竞争力，增强对外区域人流的吸引力，并共享人流；李家沱大渡本案区域外：竞争来源于大渡口、九龙坡、南坪；口龙洲湾鱼洞竞争竞争及及项项目特征目特征--李李家家沱沱商商业区业区李家沱商业中心：租金均价：100-450元/平米/月之间项目名称定位档次新世纪百货马王坪店日常生活用品连锁超市博雅商城服务百姓生活，引领大众消费中低档立丹超市日常生活用品连锁超市东南亚商贸中心潮流服饰等低档重百李家沱店满足周边居民购物消费需求中低档新世纪百货李家沱店日常生活用品连锁超市竞争竞争及及项项目特征目特征--李李家家沱沱商商业区业区李家沱商业中心-典型项目恒大城项目位置：巴南区巴南大道（原李九路）北侧，占地面积：约54万M2东西长：约1090M左右；南北长：约700M左右项目总建筑面积：99.0113万M2---住宅79.5113万M2---商业19.5万M2总投资约19.8亿元一期入住时间：预计2010年1期商业建筑形态：商业街1期商业建筑面积：约3,000M2商业业态：超市、生活主题店、休闲名品店、餐饮店等；商业定位：以社区配套为主；竞争竞争及及项项目特征目特征--龙龙洲洲湾湾中心中心龙洲湾中心：售价约12000-15000元/平米之间规划中的龙洲湾商圈北至龙海大道，西到龙洲大道，南到龙洲湾公园，东至渝南大道；该商圈属于新规划的商业中心，鱼洞和李家沱两个片区将逐步实现对接，巴南区的城市化规模将得到有效的扩大，目前龙洲湾商圈处于在建中。已入驻商家：重庆市巴南区国税局纳税大厅、中国平安保险公司巴南分公司、重庆邮政局巴南分局、新世纪超市、中国工商银行巴南支行、中国农业银行巴南支行、富侨保健、典雅戴斯大酒店；会展中心政务中心区公安局瑞景酒店法院竞争竞争及及项项目特征目特征--融融汇汇半半岛岛商商业业1、整体商业定位：南重庆最具体验性的家庭欢乐购物公园2、整体商业体量：1期商业体量：约3万M22期初步规划商业体量：约2.4万三期商业：欢乐购物中心M23期初步规划商业体量：约7.3万M23、规划失败借鉴：二期商业：区域服务中心一期商业以邻里社区商业服务网点为主，规划档次较低，影响整体商业定位，租金较便宜，30-55元/平米/月之间；二、三期商业将规划提升档次。一期商业：邻里中心竞争竞争及及项项目特征目特征--项项目目概况概况分分析析关键词：南城40万平米城市复合体：住宅、酒店、公寓、商业、洋房，商业分两期开发，保利院线及中百超市已强势入驻。总经济技术指标居住户/户数总户数3473户居住人数[每户3.2人/户]11114人商业面积26641.99㎡按功能分社区配套用房2075.67㎡停车位1488辆竞争竞争及及项项目特征目特征--项项目目交通交通分分析析项目周边交通分析1）BRT2：外河坪公交枢纽站—重庆机场贯穿巴南区、九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区，2008年底投入运行；2）轻轨：轻轨8号线片区内设3个站点，外河坪南站、外河坪北站、李家沱站；3）公交：目前开通4条线841：李家沱—龙头寺891：李家沱---新桥医院301：李家沱—解放碑701：李家沱---解放碑另外，李家沱外河坪站，预计近年动工，规划占地180亩，建成后设置16条发车线，每天满足425辆公交车的运行；线路辐射巴南、南岸、九龙坡、高新区、沙坪坝、大渡口、渝中区等。竞争竞争及及项项目特征目特征--小小结结关键词：项目体量较大，城市复合体项目，利于商业发展，项目各业态的互动优势将得到明显体现。思思维维推推导图导图区域特征竞争及项目客群需求寻求解决之道商业市场定位客群需求客群需求--花花溪溪工工业园业园关键词：项目周边花溪工业园区，具有支持本商业项目业态定位的发展。经市政府批准建立的首批16个市级特色工业园区之一，位于中国百强明星乡镇--巴南区花溪镇。园区规划面积8平方公里，其中启动区2平方公里。截止目前，花溪工业园区经批准面积为4.71平方公里（7065亩）。通过几年的快速发展，园区基本形成了以发展汽车、摩托车及零部件、机电设备制造为主的机械制造业，并兼容发展服装、包装、生物医药、电子电气等的产业格局。客群需求客群需求--理工大理工大学学关键词：紧邻重庆理工大学，对项目商业定位具有一定的学院商业支撑性。重庆理工大学是重庆市确立的重点建设的高校之一，目前，各类在校生23000余人，其中研究生近700人。目前该校以工科、经济管理和基础工科学较强，尤以汽车工业学科、传动技术、热力发动机技术、变速器技术研究在国内领先。该校有培养专科、