2013年世联房地产市场研究系列之八理性发展的下半年——2013年上半年房地产市场回顾与展望深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部2013-07-15特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。1上半年房地产市场回顾2下半年房地产市场展望32季度世联购房者信心指数425希望，不曾埋葬在这个夏天在过去一个月里，预期从未有那么跌宕起伏过。如台风过境一样，“钱荒”带来遍地是狼藉，随后消失无踪。从SHIBOR走势可以看到迅速的回落，市场舒了一口气。面对未来资本外流带来的对资产价格的冲击压力，央行副行长易纲明确表示拥有缓冲措施应对美联储退出QE带来的溢出影响。中国将继续保持货币市场流动性适度和稳健的货币政策。对于房地产行业而言，A股上市公司再融资放开已经是非常确定的大趋势；但对于影子银行的监管升级会导致信托规模受抑。总体而言，融资总量规模会被控制，A股上市公司受益，但依赖信托融资的中小开发商需警惕。行业集中度提升的趋势仍在延续。给你一根棒棒糖，看你要棒，还是要糖。1上半年房地产市场回顾全国房地产各项指标表现情况上半年商品房销售33376亿元，同比增长43％，其中商品住宅销售28215亿元，同比增长46％。两者增速均呈现回落的态势商品房销售金额增速回落80000商品房销售额(亿元）累计同比（％，右轴）100%80%6000060%40%4000020%200000%-20%0-40%020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406---------------------------------------200720072007200720072007200820082008200820082008200920092009200920092009201020102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012201320132013商品住宅销售金额增速回落60000商品住宅销售金额（亿元）累计同比（％，右轴）100%500004000050%30000200000%100000-50%020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406---------------------------------------200720072007200720072007200820082008200820082008200920092009200920092009201020102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012201320132013数据来源：世联研究、Wind住宅、办公楼新开工面积累计同比涨幅收窄，商业营业用房累计同比有所好转房屋新开工面积累计同比表现平稳80%房屋新开工面积累计同比60%40%20%0%-20%-40%0204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204--------------------------------------20072007200720072007200720082008200820082008200820092009200920092009200920102010201020102010201020112011201120112011201120122012201220122012201220132013办公楼新开工面积增速大幅下调100%住宅办公楼商业营业用房80%60%40%20%0%-20%-40%0204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204--------------------------------------20072007200720072007200720082008200820082008200820092009200920092009200920102010201020102010201020112011201120112011201120122012201220122012201220132013数据来源：世联研究、Wind上半年全国购置土地面积15721万平米，累计同比较1-5月有所上升，但仍处于负值区间全国购置土地情况本年购置土地面积(万平米）累计同比（％，右轴）5000080%4500060%400003500040%3000020%250000%2000015000-20%10000-40%50000-60%020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406---------------------------------------200720072007200720072007200820082008200820082008200920092009200920092009201020102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012201320132013数据来源：世联研究、Wind房地开发投资完成额同比小幅回落，其中住宅投资继续往下。由于全国土地购置面积疲软，预计明年住宅开发投资数据继续受制约房地产开发投资完成额累计同比小幅回落50%房地产开发投资完成额累计同比40%30%20%10%0%020508110205081102050811020508110205081102050811020508110205------------------------------200620062006200620072007200720072008200820082008200920092009200920102010201020102011201120112011201220122012201220132013住宅投资继续回来，商业投资有所恢复80%住宅办公楼商业营业用房60%40%20%0%-20%020508110205081102050811020508110205081102050811020508110205------------------------------200620062006200620072007200720072008200820082008200920092009200920102010201020102011201120112011201220122012201220132013数据来源：世联研究、Wind冷热不均，城市分化明显一线城市：上半年市场表现火热，成交量同比均大幅上涨北京商品住宅量价变化上海商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米,右轴）成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）2003000020030000同比增长：37.5%同比增长：57.0%150150200002000010010010000100005050000001050901050901050901050105090105090105090105----------------------2010201020102011201120112012201220122013201320102010201020112011201120122012201220132013广州商品房量价变化深圳商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）200200006030000同比增长：22.6%同比增长：49.4%150150004020000100100002010000505000000001050901050901050901050105090105090105090105----------------------2010201020102011201120112012201220122013201320102010201020112011201120122012201220132013数据来源：世联研究二线城市：重庆、长沙、合肥、天津上半年市场量价齐升重庆商品房量价变现长沙商品住宅量价变化成交面积(万平米)成交均价（元/平米，右轴）成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）40080002008000同比增长：22.4%同比增长：85.8%30060001506000200400010040001002000502000000001050901050901050901050104071001040710010407100104-------------------------2010201020102011201120112012201220122013201320102010201020102011201120112011