慧聚城市，品致生活HOPSCA特性、价值及规划设计策略李凤禹2013.6.22中国城镇化：21世纪的全球焦点中国城镇化：21世纪的全球焦点2010年全国分县人口?沿海地区?京广一线?成渝地区?传统农业地区等2[光荣与梦想][富贵与安详][洁净与清新][历史与人文]城市综合体，引领未来城市生活1.0解读城市综合体UnderstandingHOPSCA2.0规划设计城市综合体HowtoPlanningHOPSCA3.0经典案例解析CaseStudiesContents4.0未来展望LookingForwards1.0解读城市综合体1.1何为城市综合体1.2城市综合体的历史1.3城市综合体的特征1.4城市综合体的价值1.5城市综合体的国内经验1.6未来发展趋势1.0解读城市综合体1.1何为城市综合体PARKOFFICECLUBHOTELHOPSCASHOPPINGMALLAPARTMENT街区：城市的细胞单元HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落1.0解读城市综合体1.1何为城市综合体HOPSCA精神引领、资源共生、聚合增值当今国际公认最先进的复合地产模式———把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感。CompanyLogo1.0解读城市综合体1.2城市综合体的历史HOPSCA的起源——法国拉德方斯拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎?区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；?法国最大的企业一半在这里；?拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；?欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯的参数：HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的写字楼：247万平方米拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生商务区：215万平方米态公园、购物、会所、高尚住宅于一体公园区：32万平方米的城市综合体住宅区：1.58万套商业中心：10.5万平方米步行系统：67公顷停车位：2.6万个公园：25公顷容纳人数：3.93万人1.0解读城市综合体1.2城市综合体的历史HOPSCA开发模式出现的必然性城市发展到现阶段，需要一个资工业区社会运行成本增加加大生活成本源共生、聚合增值的地产模式，居住区经济运行效率降低一个城市的精神引领，将生活资传统功能空间/时间隔裂源融入其中。HOPSCA是城市发分区商业区土地使用效率降低土地资源大量浪费展的必然产物缺乏景观和活力文教区种族隔离1.0解读城市综合体1.3城市综合体的特征高可达性高密度，集约性整体统一性功能复合性高楼林立的景象，城市位于城市交通网络发达、建筑风格统一，各个单的标志；人口密度大，实现完整的工作、生活城市功能相对集中的区体建筑相互配合、影响昼夜人口、工作日与周配套运营体系，各功能域，拥有与外界联系紧和联系；末人口，功能不同而形之间联系紧密，互为补密的城市主要交通网络成互补与外部空间整体环境统充，缺一不可和信息网络一、协调1.0解读城市综合体1.3城市综合体的特征土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；空间连续性1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内外部联系完整性1.内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络使各功能建筑体有机结合；2.对外界的交通依赖较强，外界的交通体系直接影响内部不同功能的使用效率和规模巨大的社会效应/升值潜力1.因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；2.同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力1.4城市综合体的价值集聚的经济效益1.4城市综合体的价值标志性的城市形象1.4城市综合体的价值高品质的城市生活1.4城市综合体的价值集约高效的资源使用1.4城市综合体的价值未来的生活风尚1.5城市综合体的国内外实践基础指标中国国际贸易中心地处北京商务区的核心地段，由写字楼、公寓、展厅、和商城等高档商业建筑形态组成，是国贸中心占地面积170000万方众多跨国公司进驻北京的首选之地。该项目分成三期建国贸中心总建筑面积110万平方米成，第三期于2008年投入使用的国贸大厦高度330米。国贸大厦高度330米国贸中心组成3家酒店、2栋酒店式公寓、5栋写字楼、购物商城、展厅、3个地下停车场国贸写字楼建筑面积一期、二期17.6万方，三期14.2万方共计31.8万方（统一招租）国贸商城建筑面积10万方国贸商城店铺数量300家统一招租展厅面积1万方酒店客房数量国贸大酒店五星级278间中国大饭店白金五星761间（11万方）国贸饭店四星级570间餐饮数量国贸大酒店8家中国大饭店6家国贸饭店3家各物业比例办公商业住宅酒店国贸商城25家29%15%13%18%停车车位3000余个1.5城市综合体的国内外实践基础信息占地面积31305㎡总建筑面积385700㎡（地上建筑面积265300㎡）写字楼A、B144800㎡（37%）酒店式公寓120500㎡（47%）住宅58400㎡商业配套30300㎡（8%）酒店31700㎡（237间）（8%）北京银泰中心位于建国门外大街2号，东三环国贸桥的西南角。其位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，项目及办公、住宅、商业、酒店、酒店式公寓为一体是长安街的地标性建筑，1.5城市综合体的国内外实践深圳华润中心（万象城）位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体总建筑面积约55万m2物业形态：167008m2万象城5A甲级写字楼——华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总投资：40亿港币1.5城市综合体的国内外实践四、国内外著名HOPSCA案例分析?在华润中心，尽情享受近20万平方米超大型室内购物中心所带来的缤纷购物享受；一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，享受到中心城区罕有的时尚空间；160米长的地下通道，更把华润大厦与城市大动脉———地铁一号线大剧院站连接起来，入驻华润大厦的客户也得益于地铁的开通而走上发展的快车道。CompanyLogo1.5城市综合体的国内外实践加拿大的蒙特利尔介绍加拿大的蒙特利尔地下城?每年有4到5个月的漫长冬季。?40年建成全世界最大、最具特色的地Montreal’sundergroundcity下交通网络。?地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。地下城主要数据指标?道路系统长度约为40公里。?每天通行人数超过50万。?共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。1.5城市综合体的国内外实践加拿大的蒙特利尔地下城由来2020世纪世纪19627070年代年代萌芽，地下城的建筑面积大约在50万平方米左20世纪70年代，地右，主要由地铁、广场、下城的概念出现，但旅馆组成，市中心的地中心区依然缺乏公共铁站出现了少量的地下设施。人行通道。80年代末90年代至今蒙特利尔开设了4条地下商业走廊，大都位于同一条地建设了更多的地下通道形成了一个由步行通道铁交通干线的下面。联系起来的庞大的系统1.5城市综合体的国内外实践加拿大的蒙特利尔地下城的失败原因分析项目亮点?商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城。?建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式项目不足?人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。?行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。1.5城市综合体的国内外实践加拿大蒙特利尔地下商城失败原因与警醒?地下商城在建设初期，完全没失败有任何远景规划和设计。?规划初期没有充分考虑人与自原因然的和谐及人类的基本生活习惯。?蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。经验积累?规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。1.5城市综合体的国内外实践都市综合体失败的案例分析2——东莞华南MALL占地面积：51万m2总建筑面积：116万m2物业形态：40万平米的商业20万平米住宅尼罗河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街总投资额：25亿元建筑密度：38.55%曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”的华南MALL2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL·生活城”1.5城市综合体的国内外实践东莞华南MALL现状及根源?华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55％。?文化展示、健康休闲类的商家则现状完全没有实施。?各类主力店