Logo紫竹湾商业项目策划报告北京永联恒泰商业管理顾问有限公司ww.bjiht.comLogo目录大纲1项目介绍2定位分析3业态分布4招商策略5营销策略6推广方案7经营管理8总结CompanyCompanyLogoLogoLogo1项目介绍CompanyCompanyLogoLogoLogo区位分析本项目地处燕郊北一路燕顺路交汇处，项目附近有815.813.819等公交直达北京国贸、草房地铁及望京地区，并有在建徐尹路和规划中地铁。项目周边社区众多，辐射居住人口约15万人，随着城市化进程及入住率提高，对商业的需求量越来越大。人车流量多，商业氛围浓厚，易形成商业吸力。CompanyCompanyLogoLogoLogo项目区域整体分析?位于燕郊经济开发区核心商务区?物美价廉，低价低利，建立商品质量保证体系优势优势杜绝假冒伪劣商品流入。?地理位置优越，交通便利劣势劣势?竞争较激烈，商家经营压力大?需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等对策对策，引导客户正确认识项目价值。?科学合理的业态定位与组合CompanyCompanyLogoLogoLogo深入分析市中心，市中心，随随机机逛逛百百货货，步行街，人，步行街，人们观们观念已念已经经根深蒂固根深蒂固??占占80%80%以上的人以上的人逛逛街首街首选选，，选择选择到市心商圈的人占到了到市心商圈的人占到了90%90%。。??去市中心去市中心逛逛街大多街大多为为有目的或有目的或没没有目的性的有目的性的随随机机逛逛街；街；??据据调查调查，燕郊人，燕郊人逛逛百百货货首首选选市中心，“百市中心，“百货货、步行街、品牌、步行街、品牌专卖专卖、餐、餐饮饮一一条条街”是最街”是最爱逛爱逛的地方，且非常注重特色餐的地方，且非常注重特色餐饮饮、休、休闲娱乐闲娱乐。。CompanyCompanyLogoLogoLogo2定位分析CompanyCompanyLogoLogoLogo定位，出定位，出发发前，我前，我们对们对燕郊做了思考，燕郊做了思考，对项对项目做了初步目做了初步设设想想以新都市主以新都市主义义，，CBDCBD主流建筑主流建筑将将是集“餐是集“餐饮饮、休、休闲闲、、娱乐娱乐”于一体的”于一体的综综合性建筑合性建筑自由、和自由、和谐谐、共、共享享CompanyCompanyLogoLogoLogo自由自由，我，我们这样们这样想象想象……………………建筑是自由的消费是自由的服务是自由的心情是自由的，空间和环境，饮食、休闲，人性化的管，所有的一切设计；没有拘、娱乐、购物理和服务，切让你感到轻松束和压抑的感、多种自由任合不同人士；、愉悦。觉；你选择；CompanyCompanyLogoLogoLogo和和谐谐，甚至，我，甚至，我们还们还想象了……想象了……群体是和谐的环境是和谐的功能是和谐的建筑与空间，人与丰富购物，多种餐不同地域，不同饮、休闲娱乐形式年龄，不同职业设施形成了一个和相互依赖，和谐并，不同层次的人谐的生态环境；存；们聚集在一起。CompanyCompanyLogoLogoLogo共享共享，我，我们们想象的想象的还还更多……更多……设施共享共同理想共同拥有一切设施和服会中我们的城市不在这个社里的燕郊本地务都由这，人们共享欢只是人们所拥有，、光人，而是整个乐、喜悦这它周边的人们享受荣和骄傲，人城市们，又建设者手牵手人群他们CompanyCompanyLogoLogoLogo作品，秉承“新都市主作品，秉承“新都市主义义”的”的设计设计理念理念a.空间、时间的高效合理利用；b.专门主题、鲜明的时代个性；c.与时俱进，展现成就的都市身份色彩；CompanyCompanyLogoLogoLogo空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：?地块合理划分，精准规划；?容积率有效利用；?重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。CompanyCompanyLogoLogoLogo专门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。?”商业鲜明主题?在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；?他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适CompanyCompanyLogoLogoLogo与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：?高档次完善配套；?完善智能化?高标准物业管理；?建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅”要素。CompanyCompanyLogoLogoLogo定位分析通过对项目情况的分析，我司提出下三点运营观点1、规划上力求创新，注重细节。2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场。3、中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。资资源源需求需求定位定位机机遇遇竞争竞争CompanyCompanyLogoLogoLogo定位说明餐饮休闲娱乐紫竹湾打造燕郊地区档次高、业态全、环境舒适的和谐购物中心“现代化都市开山之作”精品商业街时尚百货CompanyCompanyLogoLogoLogo目标客群定位?在燕郊工作的北漂人群?燕郊、三河市中高档收入人群?商业投资人群CompanyCompanyLogoLogoLogo定位理念面面对对百百货货市中心的市中心的绝对统绝对统治治地位。我地位。我们们必必须认真研须认真研究究，立，立足足于于项项目地目地块经块经营营“餐“餐饮饮、休、休闲闲、品牌、品牌专卖专卖店店”的”的原原生生优势优势。。主题商业目的性消费”，即：集中性大型，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖”，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。CompanyCompanyLogoLogoLogo差异化定位——目的性消费解析?市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费?项目通过“餐饮、休闲娱乐”的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；?目的性消费有利于吸引大量的回头客；?目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；?有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；CompanyCompanyLogoLogoLogo3业态分布CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布B1入驻主力超市1F精品室内步行街2F精品百货3F中高档美食餐饮、娱乐CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布化妆品，珠宝，钟表，箱包，鞋帽，流行饰品，电子用品，眼镜1F1F淑女装，休闲装，绅士休2F2F3F中高档餐饮，美食城，闲服，正装，羊毛羊绒衫3F档口，电玩娱乐，内衣，袜子，婴儿孕妇装业态分布业态分布B1B1B2B2主力超市停车场B3B3CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布B1入驻主力超市CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布入驻主力店连锁超市品牌CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布1F精品百货化妆品，珠宝,,钟表,流行饰品，饼屋，文具，电子用品，眼镜外铺品牌餐饮化妆品：旁氏，百草集，欧莱雅，欧泊来，美宝莲，露华浓，爱茉莉，蝶妆，梦妆，雅芳、百雀羚——钟表：天梭，罗西尼，依波，飞亚达，西铁城，seiko,天王，霸王，浪琴，雷达电子用品：sony,nokia，松下，佳能，等珠宝：瑰宝，戴蒙德，绿翠，简金品，金福人一楼以珠宝和化妆品为主。化妆品,较大的柜台:欧来雅,美宝莲,olay,20-25㎡.流行饰品:分割为25-30㎡小铺钟表:都为散品牌为主,各个品牌放在一起,20㎡一个柜台,大概有三个柜CompanyCompanyLogoLogo台外铺品牌餐饮：KFC,德克士，真功夫Logo业态分布2F2F精品室精品内步行街室内步行街男女精品服饰，运动休闲装，鞋，包，内衣，袜子，孕妇装，主力快餐鞋：kisscat,harson,斯加图，百丽，foryou,奥卡索，千百度，富贵鸟，高棋，康丽，他他，哥弟，马天奴，白领风采，声雨竹，芊，朗姿，圣园包：whyclub,尼拉卡斯女装：爱格，only,betu,bossini,cushow,dinyfashion,江南布衣，季候风，蜜雪儿，百家好事，Titi保暖内衣：猫人，三枪，雪中飞内衣：爱慕，黛安芬，华歌尔，安妮分，古今羊绒：鄂尔多斯，鹿王，群工，珍贝，金兔，金福男士羊绒：三家，依卡男装：金利来，梦特娇，百天奴，与狼共舞，圣大宝罗，虎都，雅戈尔，艾登堡，天派，深贵，蓝威乐男鞋：科尔士，森达，啄木鸟，皇家鸭，金利来，梦可达包：巴黎世家，金利来，皮尔卡丹运动服：kappa，puma,Nike,Addidas,李宁，美津浓，wilson,茵宝，converse,运动休闲：12家，bossini,佐丹奴，jack&jones,apple,波顿主力快餐：吉野家，南粥北面，和合谷，宏状元，味千拉面，真功夫，呷哺呷哺等CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布入驻服装品牌CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布3F中高档美食餐饮、娱乐美食档口，大中型美食，电玩城，娱乐KTV美食档口：盖饭，饺子，拉面，削面，石锅拌饭，营养快餐，馅饼肉饼，云南米线，麻辣烫等大中型餐饮：以火锅烤肉炒菜为主的中档餐厅为主，口福居，新川菜，素食斋，老城一锅，老北京羊蝎子，新辣道，梭边鱼，海底捞等电玩城：500--800㎡KTV:2000㎡CompanyCompanyLogoLogoLogo业态分布入驻连