盗梦空间，种植一种梦境，可以颠覆已有的法则创造一座城市的进化，一切今日憧憬都将成为明日生活我们的故事，由此开始···造梦华银满金峪项目推广思路初次沟通〈世纪瑞博?整合传播机构〉2011.10站位满金峪的市场站位不应该局限于成为北京溢出客群的被迫选择而应该成为北京城区客群主动寻找的一个更生态更自然更宜居的居住选择因何造梦发现问题梳理产品客群之后?北京限购，需求外溢[政策]?优势——政策差&时间差&空间差，将极大引流溢出客群?优：华银地产自2002年研究开发旅游地产至今，开发实力雄[品牌]厚，并凭借天鹅湖，在区域内已经形成一定影响力?问题——华银地产在北京的知名度较低北拒马引水河道满金峪项目体保保野野路路新农南拒马引水河道村地块?本案地处北京西南方向的涞水县，拒马河畔[地段]?问题——四周荒芜，区域陌生，要打动客户，我们需要的成本更高京昆高速北京段京昆高速北京段1111年年66月动工，月动工，1212年全面通车年全面通车京昆高速京昆高速地铁房山线地铁房山线满金峪满金峪地铁房山线，地铁房山线，20122012年全面开通年全面开通天鹅湖天鹅湖京昆国际物流港京昆国际物流港京珠高速京珠高速?距离西三环80余公里，距张坊镇中心1.3公里：京石第二高速及[交通]地铁房山9号线都将于2012年通车，未来交通便利，成就区域发展远景?问题——交通较差，成为客户购买的总要阻力总占地580亩项目占地总建筑面积约86万㎡户型面积区间（平米）配比土地使用性质70年住宅一居6010%容积率约2.2两居80-9070%建筑控制高度不限三居100-13520%建筑控制层数根据使用功能确定绿化率待定（占定产品面积配比）?本案建面86万㎡，宏大体量必将改变城市圈面貌，形成新的[规划]生活中心，创造国际风尚新生活?问题——规划单一，无分区、无主题、无法满足多层次置业需求?地块附近只有济仁大药房和加油站，周边无中学、医院、四大[配套]银行等。相关配套均在较远的张坊镇中心（1.3公里）?问题——项目周边稀少基础生活配套针对最为重要的北京溢出客群年龄情况：主要集中在26-35岁之间和45岁以上家庭结构：三口之家和两口之家为主工作行业：组要从事服务业和贸易行业工作职务：以普通员工和私企老板为主工作区域：仍以丰台、海淀、大兴为主，丰台占比最大家庭年收入：30万以内置业次数：属于首次置业，二次置业置业目的：自住+投资?根据本案特征主力客群为北京溢出客群[客群]?关键词：京西南区域+26～35中青年+首置刚需和刚性改善+两居、三居不可不察的三大问题孤岛效应——四周荒芜、交通较差、区域陌生单一规划——无分区、无主题、无法满足多元置业需求缺乏配套——缺少必要的基础生活配套再直白些现阶段我们“一无所有”只能给客户营造一个美好的愿景将其打动梦境营造的解决之道梦境第一重——区域画远景梦境第二重——规划造全景四位一体梦境营造之道梦境第三重——产品造蓝景梦境第四重——品牌树愿景下面，开始造梦梦境第一重区域画远景从孤岛环京经济圈京西南门户环首都经济圈加速崛起，本案发展在握环首都经济圈10年后GDP将达万亿。河北在10年之内，将在一片2.7万平方公里的土地上（“13县1圈4区6基地”），建立起一个年GDP近万亿元的经济圈。全面推进13县市区交通基础设施、基础设施与北京全面对接，加快环首都县市区医疗保险、养老保险、住房公积金等政策与北京的对接融合，实现互通互认。京石第二高速开通，将成就本案第一居所可能京石第二高速已于2010年12月开工，将于2012年建成。届时，凭借高速经济，必然将进一步促进本区域经济发展拉动投资，从长远的角度考虑，它将成为京西南新的财富黄金线。京昆国际物流商贸城，打造本案京西南门户京昆国际物流商贸城，以现代服务业为支撑，必将成为区域发展新视点体育馆教育配套规划先进完善的配套?教育设施（如：引进知名幼儿园、中小学等）?医疗设施（如：引进国际知名大型医疗中心等）生态公医疗?体育设施（如：可开展多项赛事的综合体育场馆）园?公园绿地（如：大型生态公园、社区公园）?行政管理（如：各类政府办公楼、社区管理中心）?商业设施（如：大型综合购物中心、商业步行街）?市政基础配套（如：水、电、气、热、垃圾收集处理）和谐多元的居民?包括产业园区的骨干人员，北京中心城区的中青年精英，以及本地拆迁安置居民等本案版块定位结论京西南门户首站梦境第二重规划造全景借鉴五矿万科欢庆城五矿万科欢庆城占地面积:28万㎡产品类型：双拼别墅、联排别墅、叠加、洋房、高层建筑面积:42万㎡地址：河北省京沈高速香河出口向北3公里容积率：0.67该项目同为“四大皆空”第一步：造远景战略高度在项目启动之初，就联合政府，以大量软文进行区域炒作毛大庆称，“我们重点参照的是来自荷兰哈根艾兰德社区的建设经验。”依照现有的规划，万科将以田园城市及生态新城为指向，从“城市运营”的角度来规划这个未来有可能达到万亩以上的新城。举行香河城市发展峰会2010年10月，举行由香河县政府携手五矿万科共同举办的2010首届香河城市发展峰会。以“北京欢庆城”为出发点，深度探讨了未来香河城市发展前景。与会专家指出，在中国城市化和工业化加速进程中，大城市发展将形成若干不同层次、不同等级的城市集群。京津唐地区的发展在中国宏观经济圈的发展中处于重要地位，随着北京城市的发展，周边密集区附近的重要辐射城市圈必然受到关注和重视。香河县政府有关领导表示，香河政府计划斥资500亿元，与北京公交、通讯、医疗、教育等优质服务资源全面对接，实现同城一体化发展，并成为汇集上百万人口、城市化率达到80%以上的首都卫星城、服务中心。最终将该区定位为北京、天津、唐山三市联运带，经济黄金眼第二步：造全景开发模式——建设具备现代化配套的田园城市多元大城——产品类型包括双拼、联排、洋房、高层等，构建多元生态大城景观先行——一期内，自建两片原生大湖，并围绕大湖以梯田式逐级上升造景，形成多层级景观区，营造出超大的公共景观空间。配套补强——未来项目将建设社区医院、学校、幼儿园、超市、商业街、老年会所、引入市政公交、等一系列为社区业主服务的配套荷兰建筑——鹭湖建筑风格取法荷兰乡村别墅风格，线条简约，尖屋顶与平屋顶错落搭配，打造出北京原汁原味的荷兰风情别墅第三步：造美景价值诉求——湖边的荷兰视觉风格——热烈、缤纷、温暖，生活属性强借助已有的成功经验，为我们指明道路我们需要一个规划理念站在造城的高度，赋予本案一个自己的开发模式以此诠释我们对于当下人居的理解，以较高的姿态进入市场瑞博建议——NEWTOWN新市镇概念关键词：宏观、生态、复合、国际、人文；关键词解读A、宏观——以“城市运营商”视角，以承载86万人居住理想的造城理念统领传播气势；B、生态——以“生态”环境的独有性强化本案的河流稀有价值，并因此淡化该区域的“飞地”印象；C、复合——强调本案集居住、运动、休闲、度假、教育、商业、就业等功能于一体的大规模复合居住区理念；D、国际——营造真正代表国际社会发展的“NEWTOWN”理念，与西方传统市镇形成反差；E、人文——通过多层次、多方位的社区活动、邻里氛围，展现本案“以人为本”的生活氛围和设计理念；我们要赋予本案一个鲜明的建筑主题强化的风格差异，选用亮丽的建筑色调来弥补区域因荒芜而带来的陈旧感以此增加项目的价值感、品味感瑞博建议——英式建筑英伦建筑风格延承千年，已成为高端人群的尊贵标签转红立面、传统的元素，在流行百年后的英伦风格又成为新的时尚坐标形象标识——钟楼、广场产品形象标识——坡屋顶、红砖立面生活形象标识——红色电话亭、双层巴士我们的项目要多样化、多元化项目整体规划：分区化、多户型，能满足多元人群的广泛需求瑞博建议——拉开产品层次刚性需求刚性改善型客群改善型需求极致改善型客群第一居所型休闲享受型客群休闲享乐型需求第二居所型休闲享受型客群情感消费型需求瑞博新政客群观资源占有型需求社交圈层型需求收藏型需求长线投资型客群抵御通胀型客群投资型需求自用投资型客群被动跟随型投机型客群投机型需求主动投机型客群我们要景观先行项目前期抗性较大，应本着景观现行的原则将本案的生态优势率先树立，以此吸引市场注目瑞博建议——围河开湖我们要补强配套针对超市、医疗、社区巴士、幼儿园等基础生活配套进行补足以此构建本案的生活属性瑞博建议——解决最基本的生活配套设立专属[社区巴士]使客户出行便捷、无忧设立社区[教育、照顾机构]设立或引进幼儿园、小学等教育机构，及老人照顾机构自营或引进[多元化的商业街]打消客群疑虑24小时生活完备=超市+便利店+诊所+宠物店+家政中心+银行+洗衣房···在现场设立[高标准、多功能的国际化会所]让生活即刻呈现休闲生活功能：健身房、KTV、修容中心、书吧、咖啡厅设立[酒店级管家式服务]提升项目价值全景营造开发模式——NEWTOWN新市镇整盘规划——多样化、多元化、满足多层次置业需求生态优势——景观先行、围河开湖配套补强——解决最基本的生活配套建筑风格——英式建筑梦境第三重产品造蓝景寻找世界物流城市中央生活区蓝本芝加哥，铁运经济而催生的美国第三大城市城市芝加哥地处北美大陆的中心地带，为美国最重要的铁路、航空枢纽在城市初期，凭借发达的铁路网络，成为美国最大的中心物流中转站而原铁路生活区，现在也成为该市最核心的城市经济区。卢普区西端，中央国际生活区的高速崛起。芝加哥城中心即卢普区位于芝加哥河河口一带，为最繁华的商业区。在卢普区西端（芝加哥河分为南、北两支）北支与密歇根湖之间的北区环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；拥有芝加哥市内公园，占地近5000公顷，滨湖“绿带”为市民主要游憩场所，芝加哥城郊还有大片森林保护地。现代化的开发模式充分