谨呈：山东豪晟投资臵业有限公司狼群下的突围——枣庄东湖项目整体定位及发展战略济南触动营销策划有限公司2012年8月9日市场篇项目定位篇营销推广篇市场篇宏观市场枣庄市场区域市场【宏观大势】行业政策回顾——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台【宏观大势】行业政策回顾——政策从直接堵需求和间接改变买方预期两方面影响楼市供需关系【宏观大势】进入2012年，房价预期经过冷却后形成理性分化，因刚需降价到位，市场阶段回暖。1月31日，温家宝：《政府工作报告》继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。行业5月23日，温家宝：稳定和严格实施房地产市场调控政策。7月7日，温家宝：调控仍处在关键期，决不能让房价反弹!2月25日：国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通土地知》，市场监管不放松，土地供应更务实。6月7日国土部发布的《闲臵土地处臵办法》对闲臵土地的定义有所宽松。4月5日住建部称：今年部署第二批公积金建保障房试点。保障房4月20日住建部：为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。6月12日，住建部：《公共租赁住房管理办法》租金低于市场价格。5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。金融6月8日起下调金融机构人民币贷款基准利率。7月6日起下调金融机构人民币贷款基准利率。7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进行业一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》:房价若大幅反弹调控或再升级。【全国市场】史上最严厉的房地产调控政策已持续两年有余,经10-11年度的急速下滑后，全国商品房销售终于速度放缓、房价走势平稳，2012年度全国商品房销售面积及销售额增速出现年内低谷。宏观市场枣庄市场区域市场市中区枣庄市50005000【枣庄市场】近3年销售概况枣庄市月均去化从2010年的187套/月到2011年292套/月，至今年452套/月。市中区月均去化从2010年的34套/月到2011年116套/月，至今年240套/月。结论：枣庄全市房产销售量逐年递增，市中区的销量在全市占比大。枣庄市2009年-2012年上半年成交对照表市中区2009-2012年成交套数/面积对照表50005000002500200000450045000018000040004000002000160000350035000014000030003000001500120000250025000010000020002000001000800001500150000600001000100000500400005005000020000000012341234年月2009201020112012年月2009201020112012套数402224635062714套数26940413911440面积42729.75266678.57454464.67214141.04面积26295.9344572.68154440.83175644.81枣庄市市中区【枣庄市场】近3年按月销售情况枣庄市2010年至2012年6月-月成交量1000套数02012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012010年0年0年0年0年0年0年0年0年0年0年0年1年1年1年1年1年1年1年1年1年1年1年1年2年2年2年2年2年2年1月2月3月4月5月6月7月8月9月1…1…1…1月2月3月4月5月6月7月8月9月1…1…1…1月2月3月4月5月6月系列116161762092251581508428020237335725965140197136178160198278315795778178184403398621650市中区2010年至2012年6月-月成交量500套数02012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012012010年0年0年1年1年1年0年0年0年0年0年0年0年0年0年1年1年1年1年1年1年1年1年1年2年2年2年2年2年2年1011121011121月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月月月月月月月系列197781018221830177818012536536732102921561771541892088697244237317302【枣庄市场】枣庄概况及人口枣庄市位于山东省南部，枣庄市辖市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区、滕州市等6个区（市），设16个街道、44个镇、3个乡。全市人口情况2010全市合计市中区薛城区峄城区台儿庄区山亭区滕州市高新区总户数（户）118333115551612110012663410743212519252642421033165840总人口（人）3832380510236415407379252304750492674716529124250＃乡村人口25890402028712937822548482244863705467城镇人口12433403073651216251244048026412212841590271652＃男199152326080621519519486015812825885786720736470女184085724943020021218439214662223381779120235182人口出生率（‰）10.0910.8511.6010.6010.4410.818.9812.74人口死亡率（‰）5.295.225.695.274.815.405.236.38自然增长率（‰）4.805.635.915.335.635.413.756.36【枣庄市场】截止到2012年7月底，枣庄市商品房库存套数计32320套，其中住宅27111套；市中区库存合计套数12310套，其中住宅11660套。按2012年枣庄市月均去化452套，市中区月均去化240套估算，当前预售房源枣庄全市预计消化5年，市中区预计消化4年（静态指标）。结论：枣庄市房产市场总体库存供应量大，未来市场竞争较大。区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积市中区123101441889.28116601275198.94新城区5174830536.43373469234.14薛城区7387749078.585242609489.77高新区3827508920.933583453289.99山亭区898140173.2172883473.12峄城区1278158196.981166143717.28台儿庄区1446186507.681359171595.69合计323204015303.06271113205998.93宏观市场枣庄市场区域市场【市中市场】根据市中区的楼市特点，将城区分成五大板块。分别是：①中部商务区，②西南部东湖核心区，③东南部教育优势区，④东北部三角花园核心区，⑤西北部发展潜力区⑤西北部④东北部发展潜力三角花园区核心区①中部商务区②西南部东湖核心③东南部区教育优势区【市中市场】东湖核心区西南部东湖核心区：因东湖而名盘云集，是市中区楼市的焦点与核心。该区域由于东湖的修建而成为市中区房地产开发的热土，大盘、名盘云集。政府花大力气修建的东湖，是市中区居民休闲纳凉的重要选择，后期区政府的搬迁亦带来了炒作空间。建筑面积:7万平米开发商：枣庄中安城建道南里开发商：乐园房地产东湖湾价格区间：均价4055价格区间：4200元/平舜天国际花园开发商：山东榴都房地产价格区间：4200-4300东湖龙城建筑面积:100万平米开发商：山东枣城臵业价格区间：4500元/平湖西景苑中原西湖阳光建筑面积:13万平米远航未来城开发商：枣庄市中住宅建设价格区间：据楼号不同5380、5480、5980起价建筑面积:70万平方米东湖明珠开发商：枣庄鑫城房地产价格区间：3900-5000中原东湖阳光建筑面积:12万平方米开发商：枣庄中原房地产价格区间：5000元起，东湖豪庭湖景房5700起价建筑面积:26万平方米建筑面积:23.3万平方米开发商：安侨集团山东臵业开发商：安侨集团山东臵业价格区间：3980起价价格区间：3610起价安侨东城国际东湖龙城建华路与西昌路交汇处开发及代理：开发商：山东枣城臵业有限公司；代理公司：智帝中国项目概况：总建筑面积75万平方米，一期13栋，在售7栋，面积87、105、141、162、193-212平，涵盖1室、2室、3室、4室、5室房源。定位宣传：1，鲁南超大社区。2，鲁南顶级楼盘定位。3，东湖唯一正南观潮风水宝地，一湖一天地一城一世界。优势1，社区规模大环境好；2，售楼处展示豪华，服务水平高；3，注重推广，知名度高，有影响力。劣势1，开发商口碑差；2，工程进度慢；3，前期配套不完善。中原东湖阳光西昌路与龙头西路开发及代理：开发商：中原地产；代理公司：深圳紫唐项目概况：总建筑面积12万平方米，8栋高层，99、116、125、132、150、175、275平方米，近20种户型，涵盖二室、三室、四室、五室（复式）户型。定位宣传：1，东湖水岸稀世名宅。2，8万平贵族精英居所。3，小区好不好物业很关键。优势1，休闲场所；2，品质建材；3，层高3米；4，物业开发一体。劣势1，配套不齐全；2，物业费高。东湖豪庭龙头路与西昌路交汇处开发及代理：开发商：山东恒欣房地产；代理公司：