太原恒大华府2012年上半年营销计划报告人：王蕾2012年1月13日篇章目录Part1：市场情况分析Part4：媒体推广选择Part2：竞品项目情况Part5：项目活动思路Part3：项目推盘思路Part6：项目价格定位Part1市场情况分析1市场总体论述政策盘点房地产调控阶段分布2太原市场情况回顾太原市受国家调控政策影响3市场动向分析房价调整、商业地产、2012年在政策影响下的发展……4小结我们寻找着一个契机——支撑发展的源动力市场情况分析市场总体论述2010年政策盘点全年房地产调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29新政”为代表的管制型调控。1-103-184-144-179-2911-3“国十一条”督促“央企“新国四条”“新国十条”“新国五条”《关于规范住房公积金个人住房贷款退市”政策有关问题的通知》限购逐步扩大化、深入化市场情况分析市场总体论述2011年政策盘点1月13日，太原楼市限购令。2月19日，太原出台限购细则：11月30日，央行时隔3年首次12月2日，太原房企不申报销售本市居民限购第三套房，下调存款准备金率0.5个百分点价格不能办预售许可证。外地人限购第二套房。。3月18日，太原市政府提出房价8月12日，婚姻法最新司法解释12月5日，太原市住房公积金提控制目标。。取办法。3月21日，太原在售楼盘一房一3月21日，太原限价令。价。市场情况分析太原房地产市场太原市作为二三线城市也陆续出台了贯彻调控政策的相应细则，执行商品房销售明码标价、“一房一价”等措施，虽然从整体上来看，房地产市场继续平稳健康较快发展，但是，调控政策的效应逐月显现。上半年太原市实际销售商品房111.73万平方米，较去年同期下一季度二降9.83%。随着商品住房销售的持四季度季续走低，全市可售商品住房面积也持续上升，截至6月30日，商品太原市第一季度房地产市场表现相度住房累计可售面积206.17万平方据统计，第四季度销售排名靠前的当惨淡。商品住房成交面积同比下米，同比上涨了29.80%，较去年项目中，外地房企已经占到一半的降9%，商品住房成交价格同比涨年底上涨了7.68%。比例，均价基本都在8000元左右幅较去年下降27个百分点。受“限，其余半壁江山虽然仍归属于本地购令”的影响，外地人购房比例明项目，但几乎在5000元左右的价显下降，由过去最高比例的50%下今年1-9月份，太原市商品房成交格让人不难看出，第四季度的太原降到不足两成，整个市场观望情绪面积为201.71万㎡，成交套数房地产市场几乎已经成了品牌开发渐浓，宏观调控成效初显。三17114套，同比分别下降16.43%商的天下。和5.56%。从数据上看，今年前三季季度无论成交套数还是成交面积均度出现了大幅下滑，成交面积更是同比下降了24个百分点，说明市场仍然处于观望状态。市场情况分析市场动向分析123房价调整幅度尚未理想限购时代，商业地产拯救房企2012政策取向“稳中微调”中国房地产经济研究院院长谢逸在持续严厉调控政策下，目前中枫表示，如果2012年中国楼市中国发展研究中心房地产研究所一手住宅“三限”——限购、限价国楼市房价过快上涨的势头已得所长谢逸枫表示，从近期中央经、限贷继续实施，商业地产依然到遏制，但中国政府调控房市的是春天，热销和火爆是市场主流。济工作会议来看，2012年房地但是目前商业地产市场呈现“供决心依然未有动摇.12月的中央产调控的总基调是“稳中微调”。大于求”局面，一方面是商业地经济工作会议强调，明年要坚持产投资和开发过快，空置面积上因为房地产调控基本上是围绕经升。另外一方面是商业地产市场房地产调控政策不动摇，促进房济运行情况来进行的，要配合需求量下降，库存面积增大。此价合理回归，加快普通商品住房外，目前涉及商业地产投资的资2012年中国经济“稳中求进”的基金达到1万亿。从三个方面看，建设，扩大有效供给，促进房地调，所以，2012年房地产调控商业地产市场具有泡沫的现象，产市场健康发展。　　需要引起警惕。政策不会出现方向性调整。市场情况分析小结一个在限购政策的低谷时期的寻径契机一个在调控压力下的养精蓄锐一个在稳中微调的求进过程抗压！求稳！Part2竞品项目情况万达广场摩天石星河湾金域国际盛高山鼎昌盛双喜城竞品项目情况基本信息情况竞品项目情况销售交易情况项目营销列项成交面积成交套数成交金额成交均价累计交易388800㎡1207套815454万元20974元/㎡星河湾2011年12月7679㎡26套16517万元21509元/㎡份交易累计交易374874㎡2090套442189万元11796元/㎡万达广场2011年12月11540㎡37套21614万元18729元/㎡份交易累计交易36801㎡105套69340万元18842元/㎡摩天石2011年12月3297㎡9套6005万元18210元/㎡份交易累计交易15243㎡127套15417万元10114元/㎡万科金域国际2011年12月15243㎡127套15417万元10114元/㎡份交易备注：万达广场一期开盘时间在2009年7月份，均价8000元左右，有毛坯房源。二期开盘时间为2010年8月份，均价16000左右。所以，12月份的价格与总均价有较大的差异。竞品项目情况产品主力房型配比竞品项目产品配比跃层/项目二房三房四房五房六房其他合计复式房源数　891082166　5921398星河湾配比　6.37%77.40%11.87%　4.22%0.14%100%房源数　34420　　　　364摩天石配比　94.51%5.49%　　　　100%房源数487122561　　　　1773万达广场配比27.47%69.09%3.44%　　　　100%房源数194130　　　　　324金域国际配比59.88%40.12%　　　　　100%房源数68117881163166　5923859合计配比17.65%46.33%30.14%4.30%　1.53%0.05%100%房源数　4106727014　266恒大华府配比　1.53%39.85%27.07%26.32%5.26%　100%竞品项目情况平面广告情况（万元）竞品项目情况营销活动动态星河湾摩天石万达公馆金域国际持效期推售持效期推售活动推售开盘月销售12月份营销策略：活动营销：活动营销：销售策略：太原星河湾二期B区9#-12月26日，摩天石跨感恩回馈，圣诞豪礼相伴优惠活动，折后6880元18#楼，260-599㎡平层年联欢晚会。，全景观湖楼王持续劲销/㎡起价与交3万抵5万，490-1083㎡复式准现销售策略：万达公馆感恩回馈月活动的多重认筹优惠，诚待房在售。还有100多余套摩天石支持一次性付款，凡新认购客户均可享受首批幸福业主，以感恩，260、290㎡所剩不多。和按揭付款（首付30%以下豪礼：岁末答谢额外之心倾情回馈6000余组起价18000元/㎡，均价起），不做分期。全款99折优惠，圣诞嘉年华客户的长久关爱。27000元/㎡。支持一次97折、按揭99折。大抽奖，欧洲豪华十日游认筹期间：性、按揭付款（首付基金（可折低房款）活动2011年12月1日，万30%），全款97折。期间，到访万达公馆接待科金域国际接受认筹：中心看房即赠送精美礼品12月3日晚19点截止一份。认筹。竞品项目情况小结1、这一时期，各个项目都处于低谷时期。从销售数量上看，在这样的市场环境下，不能急于求成，需要稳步前行。2、在限购政策的施压下，价格可能不会继续上升，先要确保不下降，稳住目前价格，挺过这一阶段，情形便会好转。3、从竞品项目的产品主力房配比上看，高端产品系产品的主力户型集中在三房和四房，供应量较大，符合市场需求。4、项目宣传的媒介有很多种，平面广告只是其中一部分，注意这部分的投入量，协调其他传媒媒介的比重，使得“量”与“效”成正比。5、营销活动侧重于稳住销量，在其基础上，举办圈层活动，巩固品牌地位，加大宣传效应，提升口碑传播。Part3项目推盘思路一一货量基本情况分析在售房源、剩余货量、去化分析二二项目推盘思路大量去化加推、清剩余量少的盘项目推盘时间节点三三利用园林整改事件营销项目推盘思路首期货量基本情况太原恒大华府首期7栋楼（22层/栋），共12个单元，每个单元38户，共456户。面积从300㎡-1300㎡，分布在售情况如下表所示。首一期在售为一号楼1单元，二号楼、六号楼和八号楼，共7个单元，销量情况如下一页表所示。首期货量基本情况面积区间套数合计分项总比占总比320-338㎡13633.33%29.82%标准层426-436㎡17041.67%37.28%408502-512㎡8520.83%18.64%在售572㎡174.17%3.73%250-267㎡416.67%0.88%308-342㎡937.50%1.97%首层383-428㎡82433.33%1.75%500-503㎡28.33%0.44%567㎡14.17%0.22%760-786㎡833.33%1.75%1061-1101㎡1041.67%2.19%顶层复式241196-1258㎡520.83%1.10%1362㎡14.17%0.22%在售在售合计456　100.00%项目推盘思路面积小+单价低太原恒大华府在售房源汇总去货快一号楼=！！！总一单价低元！！　二号楼一单元　二号楼二单元　六号楼一单元　六号楼二单元　八号楼一单元　八号楼二单元房号0102　0102　0102　0102　0102　0102　0102户型复！式复式　复式复式　复式复式　复式复式　复式复式　复式复式　复式复式建筑面积