致观咨询（上海）2012年3月【网罗大牌淘金南通】毛巾厂地块招商运营报告濠西路市中心传统商业板块南通服饰专业市场升级定位7万方裙楼大馆商铺产品1.6万方LOFT形态办公产品这是一个商业产品处于市场变革的时代；这是一个商业成败决定项目成败的产品。项目整体运营核心思路大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向商业运营定位体系核心思考点全案定位/商业定位商业运营线创新商业模型营销推广线产品模型五大价值包概念模型招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼招商品牌阵营招商结构模型分层布局/业态组合运营共赢平台投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持金融产品模型企划包装概念营销推广策略销售定价及推案前置网络营销营销推广节奏特色消费概念资金回笼分解大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向商业运营定位体系核心思考点全案定位/商业定位商业运营线创新商业模型营销推广线产品硬件五大价值包文化软件招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼招商品牌阵营招商结构模型分层布局/业态组合运营共赢平台投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持金融产品模型企划包装概念营销推广策略销售定价及推案前置网络营销营销推广节奏特色消费概念资金回笼分解?背景①这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场住宅长期调控，成交难有恢复——风险产品办公缺乏创新，市场持续疲软——革新产品商铺方兴未艾，投资预期上涨——机会产品?背景①住宅市场——持续调控，市场迎来历史最低点南通住宅销售月度走势图200015001000500011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02住宅销售1903488373478133861956110711437259181180132140过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成；后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。?背景①办公市场——长期疲软，普通产品面临困境南通办公销售月度走势图25020015010050011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02办公销售20325821359512813991142106110242518LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位；办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。?背景①商业市场——销售随供应而动，存在市场机会南通商铺销售月度走势图10080604020011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02商铺销售88633734722421627626359910商铺供应不足，投资需求旺盛；未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。?背景②商业供应放量，但同质竞争产品稀缺2011年2012年项目供应体量（万方）项目供应体量（万方）鸿鸣摩尔6华强城25百安谊家0.2圆融城市广场12文峰城市广场12恒盛尚海湾20金海岸4陶洲城1.8天宝国能中心0.7恒隆国际3.3汇金国际2南通星光耀12金地置业30.6京扬数码广场2.9百安谊家三期5合计22.2合计115.3?背景③这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场北翼新城91、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱乐）8——广场、内街7城东商业2、星光耀广场（购物、休闲娱乐）——商场、步行街南大街3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮）—6—步行街、广场5文峰-圆融4、汇金广场（美食街）——沿街商铺45、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐饮）——大卖场、沿街商铺23中央商务区6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱工乐）——沿街商铺农7、京扬数码广场（电子产品专业市场）路——大卖场、沿街商铺能达商务区8、百安谊家三期（汽车城专业市场）—1—商场、沿街商铺9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮）——大卖场、广场、内街商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。这是一个机会背后蕴含风险的市场思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？本案制胜核心投资信心运营概念投资概念服饰定位轻纺城/八仙城/中南城?服饰定位轻纺城服饰商圈南通服饰三大方向八仙城本服饰商圈案中南城服饰商圈轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者?个案借鉴轻纺城华东轻纺城濠西?简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88路号，交通便捷，是个品类齐全的购物市场，商场包括布料、音像制品、箱包、日用小百货、服装、玩具、五金家电等人民中路12个经营区。受原有轻纺城车站的利好，认知度较高。?业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/天）主要是私人店面。?体量：面积以7-8平米为主，最大的是12平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400平米。?客源：周边的居民，打工者，学生。借鉴：外环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。?个案借鉴八仙城濠南?简介：八仙城是南通核心商圈的重要组路成部分，由5组中国古典式建筑群和多个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区人民中路。?业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专八仙城卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯邦威、森马、摩高的专卖店。?体量：面积以50-80平米为主，整个八仙城服饰合计25000平米。?客源：辐射周边县（市）区，吸引南通高中低、老中青少各种层次年龄的人，是消费者的首选商圈。借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。?个案借鉴中南城工农?简介：中南城位于南通市中央商务区南（CBD）核心位置，工农路与桃园路交路汇处，交通便利。项目于2011年11月中南城26日开业，商场包括家居饰品、卖场、娱啬园路乐、餐饮、服饰。是南通认知度较高的购物中心。?业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包括Zara，H&M，ROCKPORT/LEXON，J&M，FILA，THETHING，MUJI无印良品，next等?体量：经营服饰的门店合计体量约5000多平米。?客源：辐射整个南通和周边县市的人。借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？X轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地√中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者X服饰商城定位偏向八仙城的模式；但在业态定位方面需要有所提升。案例研究百安谊家/文峰城市广场/京扬数码广场?案例研究百安谊家通宁大道百安谊家外环北路濠西路总建筑面积2318㎡（商铺）该项目地下一层至地上五层为“百安谊商铺定位投资地产家国际家居馆”，六至二十四层为“百安谊家近期开盘时间2010年12月国际商务中心”。面积分割沿街商铺38-68M2项目位于南通主干道濠西路沿线，南均价沿街商铺：3-3.5万接主城中央商务区，北靠港闸高端住宅区。总价114万-238万建筑层数商铺5层，只售一层的沿街商铺项目依靠位置极地和品牌优势，是南销售率97.5%通目前销售率较高的商业商场之一。?案例研究百安谊家销销售模售模式和式和销销售售情情况况销售模式：主体只租不售项目负一层到5层，只有沿街商铺对外售出，沿街商铺主力面积38-68㎡，报价3万到3.5万不等，其他商铺采用租赁的方式对外。销售情况：2010年到目前去化了97.5%楼层面积销售报价、租金报价沿街商铺（38㎡-68沿街商铺3万-3.5万1层㎡）其他租金：3-3.3元/天/其他90㎡-100㎡平2层80㎡-90㎡租金2.1-3元/天/平3层70㎡-80㎡租金2.3-2.6元/天/平4层60㎡-70㎡租金2-2.3元/天/平5层50㎡-60㎡租赁?案例研究百安谊家借鉴一：形成百安谊家品牌系列概念百安谊家百安谊家百安谊家陶瓷管国际馆汽车城运营成绩：形成百安谊家系列，使品牌跻身于南通商业一线地位。思考：本案与京扬数码广场是否可能采取这一模式形成系列品牌概念？?案例研究百安谊家借鉴二：营业期间持续运营管理理念一理念二经营概念前置持续广告投入换取市场投资信心市场推广支持运营运营成绩：取得商家绝对支持，成为业内资质标准。?案例研究百安谊家反面案例对比：红星美凯龙商铺类型：建材家居专业市场占地面积：80000平方米建筑面积：250000平方米面积：30-180不等开发商：南通德尔物流有限公司项目地址：开发区通富北路59号在售商铺报价：一层均价25000元/平米，二层均价17000元/平米，三层均价10000元/平方米，四层均价9000元/平方米。销售模式：10年包租，年保底回报8%项目不足：后期缺乏持续的运营管理。?案例研究文峰广场工农南路文峰城市广场洪江路总建筑面积300918㎡该项目由12万余平米的大型商场、一商铺定位城市城市综合体幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大近期开盘时间2010年12月楼和5幢30余层高层住宅组成。面积分割20-200M2均价F1：5.8万F2：4.8万商业一层层高5.5米、二层层高4.6米F1：116万-1160万F2:96万-4.2总价，面宽米。960万建筑层数商业地上4层（1-2层对外销售）项目依靠位置极地的优势，是南通目销售率80%前人气较高的商业商场。?案例研究文峰广场销销售模售模式和式和销销售售情情况况销售模式：包租根据客户经营业态推荐商铺铺位，项目5年投资回报率，按照3%3%4%4%5%每年返还租金，其中一层原价5万8/平，二层原价4万8/平。销售情况：2010年到目前去化了80%楼层销售报价1层5.8万元/平方米2层4.8万元/平方米3层租赁4层租赁?