1：：日济南日济南11月月44年年20132013黎振伟黎振伟深圳世联地产顾问公司首席技术官深圳世联地产顾问公司首席技术官广东省房协专家委市场与营销组组长广东省房协专家委市场与营销组组长清华大学职业经理训练中心教授会会员清华大学职业经理训练中心教授会会员新时期房地产开发营销的创新与实践山东保利置业集团房地产开发与营销课程22任董事总经理20042007,中任职广州合富辉煌集团（国内首家房地产代理上市企业）董事副总经理2007年7月，任职泰盈置业顾问集团总裁,同时创办泰盈房地产投资顾问有限公司任董事长2008年5月，被聘为清华房地产总裁商会咨询顾问委员会地产项目全程策划专业主任委员。2010年4月，任职深圳世联地产顾问股份有限公司（国内首家A股上市房地产代理企业）首席技术官及首席市场与技术专家从1987年开始,参与房地产项目的策划、开发、运营及顾问工作1999年开始至今,在北大、清华、人大、上海交大、浙大、西南交大、中山大学等为房地产总裁班讲授房地产策划与营销课程2003-2010年,被聘清华大学职业经理培训中心教授会成员，曾为大连万达、万科、中海、金地、招商地产、绿城集团、复地集团、凯德置地中国、广东恒大、中铁置业、中铁地产、大城冠通、深圳长城投资控股等知名企业作内训或顾问服务，也曾服务过香港恒基中国、太古地产、新鸿基地产、和记黄埔、新世界地产、恒隆地产、香港兰桂坊丽新国际等著名企业，同时也为众多中小开发企业及项目服务。—19821987,参与广州标致汽车引进、可行性研究、筹建（中国首批中外合资汽车引进项目）19871995,任职广州珠江实业集团（广州首家上市房企）房地产与发展经营部副总经理19932004,创办广州珠江恒昌房地产顾问公司（广州首家大型专业房地产顾问机构）———授课者从业及教学经历:1，您认为当前房地产开发与销售困难吗？如不困难，可延续吗？如困难，主要的难点是什么？2，作为企业开发与营销负责人，要解决开发与销售的问题，你认为关键途径何在？1）解决的点子与技巧2）创新的经验与模式3）正确的认识与方法3.本次听课，您最希望学习到什么？解决问题的方法：认识——从大到小，从远到近，抓住方向本质行动——从小到大，从近到远，务实而到位课前问题：???4引言：2012—2013年，从政治、经济与房地产转型带出的思考，中国房地产与企业将往何处走？路在何方？52013年——思考之年、改革之年、创新之年新年前后之三多：会议多、新闻多、变化多？1，在国家改革的进程中，房地产的角色将如何改变？2，调控政策继续严厉化，住宅市场何去何从？3,“关注泡沫化”，商业、旅游地产应该如何做？4，在新的政策与市场环境下，房地产如何创新与突破????大家所关心热议的话题：以新的姿态面向新年，但前途是光明与艰巨的社会面临破裂涣散的危险“”智者的声音与警示——全国中东部地区雾霾天偏多新京报讯（记者金煜）昨日，笼罩全国中东部地区的雾霾仍十分“顽固”。中央气象台继续发布雾霾黄色预警，预计昨日夜间到今天上午，京津冀等地仍将大雾弥漫。据央视报道，中央气象台检测，昨日白天全国中东部大部分地区仍然出现了大范围的雾霾天气，部分地区能见度不足百米。环保部监测的120个重点城市中，仍然有67个处于污染水平，较前两2013年01月15日02:42来源：新京报作者：金多地雾霾迷城空气污染严重交通受阻全国67城市遭十面霾伏北京霾橙色预警信号继续???????霾橙色预警传统发展方式的恶果，美丽中国何在？中国人何处生活？影响中国经济发展方式最直接与迫切的所在——10在过去，李克强总理一直强调的重点是保障房：中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。而温家宝总理强调的重点：必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，重点是针对商品房领域。温家宝首提楼市调控市场化法制化国务院总理温家宝日前表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。李克强副总理倾向其自身房地产市场政策？2012-11-2603:53:36中国房地产将如何发展：两任总理的观点与变化11猜想一：房地产调控不会放松？猜想二：房价还会不会降？猜想三：商品房保障房双轨制？猜想四：房产税何时扩大试点？猜想五：城镇化加速成楼市发展动力？猜想六：征地制度将改革？??????“十八大”后房地产市场六大猜想12反腐：72小时被秒杀的区委书记十八加快中国改革的步伐“”131，住宅市场依然供不应求。2，三大核心经济圈和区域中心城市依然是住宅市场发展的机会所在3，建立检测指标体系并培养行业周期波动的判断能力是企业规避风险与把握机遇的关键。4，以休闲社交体验为核心的零售娱乐综合商业地产将是零售商业地产发展的趋势所在。5，土地红利快速压缩，加快行业整合步伐的同时，推动行业往精细化、专业化分工发展。未来十年，中国房地产市场发展趋势?????罗兰贝格管理咨询公司：141，如何由表及里，把握规律与认识中国房地产；2，如何在发展中去面对机会与挑战，转型、创新与超越；3，开发商如何定位自身与项目，获取效益并可续发展。核心所在——研判市场与模式创新一：影响中国房地产发展的因素什么？——把握本原二：本轮调控何时见底与企业的对策？——及时调整三：房地产今后将如何发展与我们的应对？——创新定位2013年对中国房地产的困惑与思考：问题与破题——15《大学.中庸》——策划、正确的方法与行动（方向、路径与行走）透过现象把握本质；由术至道以道御术；整合资源实现价值。物有本末，事有終始，知所先後，則近道矣．古人的策划：我的策划观:何谓策划：策划是认识、是谋略、是方法从策划的角度看问题：???16房地产怎么看中国房地产的调控政策的走向2012年中国楼市之回顾2013年中国房产之走势???12012-12-26新浪微博#关于13年房地产的几句话#1，总体静水流深，地区苦乐不均；2，积压还待消化，新货比拼速度；3，企业没有景气问题，只有能力问题。路遥知马力，逆风练劲旅；4，风雨中的宁静，没有风雨，哪来宁静？宁静总在风雨中；5，大者恒大，小则灵活；6，赢家永远有两个竞争者：一是时间；二是自己！——@陈劲松一、一、中国房地产的调控政策走向中国房地产的调控政策走向开发商政策力度对比方面金融政策宏观经济与2010年的不同2010年调控前???“保八”目标成功，经济整体企稳通胀苗头出现，天量信贷埋下巨大通胀隐患投资过热，房地产新开工和投资不断创新高2013年调控前???经济在2012年3季度触底，当前复苏态势较弱通胀低位，但经济增长中枢下移带来滞胀压力部分行业产能过剩，制造业尤其严重??2010年经济过热，投资增速过高埋下严重通胀的隐患，政府调控楼市的决心强。2013年经济复苏趋势非常疲软，复苏力度有待观察。2012年以来，房地产的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧，新一届政府借助此次政策彰显调控决心，重点在于利益重新分配，而非紧盯经济指标。对比发现：宏观经济：与2010年相比，经济更差2010年调控期前2010年调控期前宽松的货币政策????2010年1月份新增货币投放量19384亿元2010年2月份新增货币投放量10390亿元2010年3月份新增货币投放量14012亿元2010年1季度新增货币投放量43787亿元????2010年1季度各月新增货币投放量：2010年1月份新增货币投放量19384亿元2010年2月份新增货币投放量10390亿元2010年3月份新增货币投放量14012亿元2010年1季度新增货币投放量43787亿元2010年1季度各月新增货币投放量：2013年调控前2013年调控前稳健的货币政策??????2012年2月份央行下调存款准备金率0.5%2012年5月份央行下调存款准备金率0.5%2012年6月份央行下调人民币基准利率0.25个百分点2012年7月份央行下调人民币基准利率0.25个百分点2013年1月份新增人民币贷款1.07万亿2013年1月份1月份新增外汇占款达到6800亿2012-2013货币情况：2010年信贷投放充足。2013年实行稳健的货币政策，当前流动性“中性偏松”将走向“中性”。最近，周小川已经明确表态要收紧信贷。金融环境：2010年相对比较宽松“4.15”新政购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。???“新国五条”细则强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。加快推进扩大个人住房房产税试点范围地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围。确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。????2013年实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策，此外严打交易环节，力度更强。政策力度：较2010年更大?????应对调控有经验资金相对比较充裕对国企、上市公司有利买地、不停工价格分化，部分开发商会出现率先降价2010年调控期开发商对比????应对调控更加有经验资金情况发生分化大中房企资金充裕，小房企资金紧张核心城市拿地2013年调控期从对比来看，与2010年不同的是，开发商的资金情况发生分化，大房企和央企资金比较充裕，但是部分中小房企资金链仍比较紧张。2010年政策出台后房企继续