2013碧桂園金海灣實景PhotoofCountryGardenDangaBayANNUALREPORTThisreportdoesnotconstituteanoffertosellorthesolicitationofanoffertobuyanysecuritiesintheUnitedStatesoranyotherjurisdictioninwhichsuchoffer,solicitationorsalewouldbeunlawfulpriortoregistrationorquali?cationunderthesecuritieslawsofanysuchjurisdiction.NosecuritiesmaybeofferedorsoldintheUnitedStatesabsentregistrationoranapplicableexemptionfromregistrationrequirements.AnypublicofferingofsecuritiestobemadeintheUnitedStateswillbemadebymeansofaprospectus.Suchprospectuswillcontaindetailedinformationaboutthecompanymakingtheofferanditsmanagementand?nancialstatements.NopublicofferofsecuritiesistobemadebytheCompanyintheUnitedStates.本報告僅供參考，並不構成在美國或任何其他司法權區提呈出售建議或招攬購買任何證券的建議，倘根據任何該等司法權區的證券法未進行登記或獲批准而於上述地區進行該建議，招攬或發售即屬違法。未辦理登記手續或未獲適用登記規定豁免前，不得在美國提呈或發售任何證券。凡在美國公開發售任何證券。均須以刊發招股章程的方式進行。該招股章程須載有提出有關發售的公司、其管理層及財務報表的詳盡資料。本公司不會在美國公開發售任何證券。—CountryGarden—PhoenixCity—碧桂園金海灣目錄2公司簡介61資產負債表3主席報告63綜合全面收益表6業務概覽65綜合權益變動表23管理層討論與分析66綜合現金流量表26董事及高級管理層簡介67綜合財務報表附註32企業管治報告162財務概要44董事會報告163公司資料57獨立核數師報告59綜合資產負債表碧桂園控股有限公司?二零一三年年報公司簡介碧桂園控股有限公司（「碧桂園」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」；股份代號：2007.HK）是中國具領導地位的綜合性房地產開發商之一。本集團採用集中及標準化的運營模式，業務包含建安、裝修、物業發展、物業管理、酒店開發和管理等。碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪。同時本集團亦開發及管理若干項目內之酒店，提升房地產項目的升值潛力。「碧桂園」品牌於2006年獲中華人民共和國（「中國」）工商行政管理局認定為「中國馳名商標」。碧桂園於2007年4月20日在香港聯合交易所主板上市。上市不但為本集團長遠健康發展提供了資金，也邁出了本集團進入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市後備受市場認同—於2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股、於2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數及恒生中國內地流通指數成份股。加入成份股標誌著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部份的肯定，並強化了碧桂園在國際資本市場的地位。碧桂園自創立以來，一直受惠於中國日趨興旺的經濟發展，並於近年逐步走出廣東省，拓展至全國其他經濟高增長地區。截至2013年12月31日，除廣東省外，碧桂園已於多個策略性挑選地區擁有物業開發項目，包括湖南省、福建省、江西省、江蘇省、湖北省、河南省、河北省、遼寧省、安徽省、黑龍江省、甘肅省、貴州省、雲南省、四川省、海南省、浙江省、山東省、重慶直轄市、天津直轄市、內蒙古自治區、廣西壯族自治區，以及馬來西亞。策略性的拓展進一步鞏固了碧桂園於廣東省的市場領導地位，加強了本集團於其他區域的業務發展，並充份體現了碧桂園卓越的項目執行能力及本集團物業開發模式的可複製性。展望未來，碧桂園將繼續專注於國內一線城市的近郊及經濟發展潛力高的二、三線城市發展配套完善的高質素物業項目。此外，對於華人具有興趣投資的海外市場，本集團也會慎重挑選合適的項目開發。憑藉獨特的競爭優勢，配合國家發展政策，策略性挑選房地產項目位置，以快速開發和卓越的項目執行力，以及貼近市場需求的新穎產品，加快資產週轉率，將本集團成功的商業模式複製至新的經濟高增長地區，成為具有領先地位及品牌知名度高的大型房地產開發商。—三明碧桂園2二零一三年年報?碧桂園控股有限公司主席報告摘要?截至2013年12月31日止年度總收入約為人民幣626.8億元，同比增長約49.6%；物業確認收入建築面積約為924萬平方米，同比增長約50.0%。?權益所有人應佔利潤約為人民幣85.1億元，同比增長約24.2%。?首度進軍海外，馬來西亞之碧桂園金海灣開盤取得空前成功。?年內成功兩度發行優先票據共15億美元。?每股盈利約為人民幣46.65分，同比增長約22.6%。?擬分派末期股息每股人民幣16.83分（股東可選擇以現金及╱或股份收取），同比增長約21.4%。致各位股東：本人欣然提呈碧桂園控股有限公司（「碧桂園」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）截至2013年12月31日止財政年度全年業績。本集團2013年總收入約為人民幣62,681.9百萬元，同比增長約49.6%。權益所有人應佔利潤約為人民幣8,514.1百萬元，同比增長約24.2%。董事會建議派發截至2013年12月31日止年度之末期股息，每股人民幣16.83分。年內，碧桂園一如既往地積極配合國家政策，應對市場變化，適時調整開發及銷售計劃，推出高性價比的房源契合以自用為主的市場需求。面對不斷變化的市場情況，本集團一方面不斷完善項目環境與配套，提升產品品質；另一方面採取靈活多樣的銷售策略及推廣活動，在促進銷售的同時，也有利於本集團持續性的長遠發展。2013年本集團成功進入「千億軍團」，共實現合同銷售金額約人民幣1,060億元，合同銷售建築面積約1,593萬平方米，同比增長分別約123%及109%。全年共有37個全新項目開盤，大部分位於廣東省外（當中廣東省內新盤僅7個）。3碧桂園控股有限公司?二零一三年年報主席報告在維持集團的「大本營」廣東省健康增長之同時，碧桂園的品牌認知度也在廣東省外區域繼續提升。我們在不少廣東省外區域已經成為當地領先品牌，不但讓集團的業務版圖更具多元化，也為日後統籌地區長遠發展奠定了良好的基礎。2013年廣東省以外項目（包括海外）的合同銷售金額佔本集團合同銷售總額的比例，從2008年的約24%提升至2013年的約56%，印證了本集團在廣東省成功的營運模式在廣東省以外地區的可複製性。在國內穩步發展的同時，碧桂園去年首度試水海外，也取得了重大成功。位於馬來西亞新山，毗鄰新加坡的碧桂園金海灣，作為本集團首個開盤的海外項目，得到馬來西亞、新加坡及中國各地買家熱烈追捧，去年全年合同銷售金額近人民幣70億元等值，成為集團去年最大的合同銷售貢獻者。碧桂園金海灣的成功，給予集團寶貴的經驗以及更強大的信心去進一步拓展海外業務。集團首個亞洲以外的項目，位於悉尼市郊的碧桂園萊德花園，也將計劃在不久的將來開盤。我們有信心在澳大利亞也創造優越的銷售成績。本集團相信海外業務能夠為集團帶來非常理想的回報。截至2013年12月31日，本集團共有171個項目處於不同發展階段（其中廣東省項目75個），已取得國有土地使用權證、開發經營權或土地業權之建築面積（含權益）約7,227萬平方米（其中廣東省佔比約38%），當中已取得施工許可證之建築面積約3,018萬平方米。在不斷擴展物業開發及銷售的同時，本集團的酒店業務拓廣了非住宅項目業務的經常性收入來源，使得物業收入組合更加多元化。截至2013年12月31日，本集團已有37家五星級酒店或五星級標準酒店及2家四星級酒店開業，共擁有客房11,387間。本集團的大多數酒店位於物業發展項目內，項目內五星級標準酒店的建立為銷售起到促進作用，提升了地產項目的附加值。在內部管理方面，本集團進一步鞏固及優化組織架構和管理流程，完善結果導向的績效體系，密切監督項目經營績效考核的各項既定指標，過程管理日趨精細，項目執行效率及產品品質俱得以大幅提升。此外，本集團引入結果導向的項目獎勵制度（當中包括授予獎金及購股權），令其更具激勵作用，讓員工（包括執行董事）與集團更好的攜手分享成就。此外，本公司年內委任五名執行董事。其中聯席總裁朱榮斌先生擁有19年豐富的房地產及相關業務經驗，及為國家註冊監理工程師、國家註冊造價工程師執業資格及高級工程師。曾任中海地產集團董事、助理總經理兼華東區總經理，及廣州富力集團副總裁兼華南地區總經理。其他四位新任執行董事謝樹太先生、宋軍先生、梁國坤先生和蘇柏垣先生都是長期在集團服務的優秀高管，為集團帶來重大的貢獻。張耀垣先生在年內因屆退休年齡辭任執行董事。本人謹代表本集團衷心感謝張先生在過去多年對本集團作出之寶貴貢獻。本集團擁有一支強大、具備房地產業及企業管治各方面專長、高效幹練的領導班子，有利於其長遠而具持續性的發展及茁壯成長。4二零一三年年報?碧桂園控股有限公司主席報告在資本運作方面，本集團在鞏固原有良好的商業銀行合作關係的基礎上，亦成功把握市場良好機會，在20