2013恒盛地產控股有限公司年報TeUltimacy2013年報ofLife築?極致人生恒盛地產控股有限公司股份代號:00845恒盛地產控股有限公司香港中環康樂廣場8號交易廣場2座25樓2501至2504室電話:(852)31014888傳真:(852)31014688www.gloriousphl.com.cn公司簡介恒盛地產控股有限公司（「恒盛地產」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」，香港聯交所股份代號：00845）是一家於上海地區、長三角地區、環渤海地區和東北地區主要中國經濟城巿發展大型優質房地產項目的房地產發展商。目前，本集團在北京、天津、上海、無錫、蘇州、南京、南通、合肥、哈爾濱、長春、瀋陽及大連12個城巿，共有30個發展項目。目錄2公司資料及重要日期54董事資料6主席報告57企業管治報告70董事報告管理層討論與分析14年度摘要81獨立核數師報告15市場回顧83綜合資產負債表16業務回顧85資產負債表28發展中的主要項目介紹86綜合全面收益表36未來展望87綜合權益變動表38顧客服務88綜合現金流量表39財務回顧89綜合財務報表附註160五年財務摘要48投資者關係162所持主要物業詳情49企業社會責任報告52獎項002恒盛地產二零一三年年報公司資料及重要日期董事會公司秘書執行董事戴詠群女士程立雄先生（主席）丁向陽先生（副主席）核數師夏景華先生羅兵咸永道會計師事務所嚴志榮先生于秀陽先生法律顧問獨立非執行董事普衡律師事務所嚴炳權先生通商律師事務所廖舜輝先生ConyersDill&Pearman沃瑞芳先生韓平先生主要往來銀行中國建設銀行審核委員會中國銀行嚴炳權先生（主席）中國民生銀行廖舜輝先生上海銀行沃瑞芳先生韓平先生註冊辦事處CricketSquare薪酬委員會HutchinsDrive沃瑞芳先生（主席）P.O.Box2681程立雄先生GrandCayman廖舜輝先生KY1-1111CaymanIslands提名委員會公司總部及香港主要營業地點程立雄先生（主席）沃瑞芳先生香港中環康樂廣場8號韓平先生交易廣場2座25樓2501至2504室企業管制委員會中國主要營業地點于秀陽先生（主席）程立雄先生中國上海市普陀區丁向陽先生中山北路2000號中期大廈18樓（郵編：200063）財務委員會程立雄先生丁向陽先生夏景華先生恒盛地產二零一三年年報003公司資料及重要日期股份過戶登記總處選擇收取公司通訊之語文版本或形式CodanTrustCompany(Cayman)Limited本年報印刷本已備妥，亦可於本公司網站瀏覽。股東若已CricketSquare,HutchinsDrive透過或已選擇透過以電子形式收取本年報，P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands(i)但仍欲收取印刷本；或香港證券登記處(ii)因任何理由於接收或瀏覽載於本公司網站之本年報時出現困難，可以電郵至香港中央證券登記有限公司gloriousphl.ecom@computershare.com.hk或郵寄到香港灣香港灣仔皇后大道東183號仔皇后大道東183號合和中心17M樓向本公司香港證券合和中心17樓1712–1716室登記處索取本年報印刷本，費用全免。聯絡股東如欲更改日後收取本公司的公司通訊之語文版本或形恒盛地產控股有限公司式，可隨時電郵或郵寄通知本公司香港證券登記處，費用投資者關係部全免。香港中環康樂廣場8號交易廣場2座網站：25樓2501至2504室http://www.gloriousphl.com.cn電話：(852)31014888傳真：(852)31014688股份代號：電郵：ir@gloriousphl.com.cn00845重要日期暫停辦理股份過戶及登記二零一四年五月二十七日至二零一四年五月三十日股東週年大會二零一四年五月三十日穩健經營006恒盛地產二零一三年年報主席報告程立雄主席各位股東：本人謹代表恒盛地產控股有限公司（「恒盛地產」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），欣然提呈本集團二零一三年度業績報告。業績二零一三年，本集團錄得營業額人民幣8,217.2百萬元，同比下降2.0%。本公司擁有人應佔年度溢利為人民幣292.1百萬元，同比下降73.0%。未計投資物業公平值收益及相關稅務影響，本公司擁有人應佔溢利為人民幣151.4百萬元，同比減少78.5%。每股基本盈利為人民幣0.04元（二零一二年：人民幣0.14元）。本公司擁有人應佔權益增加至人民幣18,449.9百萬元，同比增長1.6%，每股帳面淨資產值達人民幣2.37元，同比增長1.6%。恒盛地產二零一三年年報007主席報告業務回顧二零一三年全球主要經濟整體仍處於緩慢復蘇當中。受外圍經濟的影響，以及自身調整經濟結構和淘汰落後產能的需要，中國經濟的增長速度也出現了明顯的放緩，二零一三年中國經濟增長7.7%。年內，中央政府繼續加強與實施房地產市場調控，期望遏制房價繼續上漲的勢頭，但由於房地產剛性需求十分強勁及市場流動性較充裕，全國房地產全年商品房銷售金額同比增長26.3%，主要房地產商全年的合約銷售額同比大幅上升，房地產價格也出現了較大增幅。總體而言，二零一三年中國房地產市場需求強勁，總體市場健康與穩定。008恒盛地產二零一三年年報主席報告房地產銷售年內，本集團實現房地產銷售額人民幣7,311.4百萬元，同比下降33.1%。售出樓面面積577,154平方米，同比下降54.7%。平均銷售價格為每平方米人民幣12,668元。年內，本集團共在11個城市實現了銷售，其中二、三線城市的銷售，分別佔總銷售額和銷售面積的60.8%和79.3%。由於新推貨量較少以及部份新項目的推遲供貨，導致本集團的房地產銷售金額和銷售面積同比出現下降。土地儲備年內，本集團採取了適度的投資策略，下半年於上海市奉賢區增加了一幅優質土地儲備，可發展樓面面積約為81,760平方米。截至二零一三年十二月三十一日，本集團已在中國內地共12個城市擁有低成本、高質量的土地儲備15.2百萬平方米，平均樓面地價為每平方米人民幣1,357元，可滿足本集團未來五年以上的發展需要。全國性佈局本集團在上海地區、長三角地區、環渤海地區和東北地區從事房地產的開發與銷售。二零一三年上海地區實現房地產合約銷售額人民幣2,590.4百萬元，實現銷售合約面積94,051平方米。上海地區以外城市的銷售金額和銷售面積，分別為人民幣4,721.0百萬元和483,103平方米。專業化管理本集團為實現可持續、穩健發展的目標，加快提升專業化開發能力。年內，本集團全面推進標準化體系建設，繼續推進在產品標準化、成本標準化、招投標標準化、工程管理標準化等方面的工作。集團財務年內，本集團積極維護同內地銀行的戰略性合作關係，開拓多渠道融資方式。全年累計新增銀行貸款人民幣16,932.7百萬元，償還貸款人民幣12,977.8百萬元。截至十二月底，本集團的短期借款，在總借款中的比重由二零一二年底的38.6%下降至二零一三年底的27.9%。截至二零一三年底，本集團手頭持有現金為人民幣2,952.8百萬元，未動用銀行額度為人民幣17,609百萬元。年內，由於新增貸款的增加，資本負債比率由二零一二年底的68.8%上升至二零一三年底的87.4%。恒盛地產二零一三年年報009主席報告企業管治本集團致力於實施高水平的企業管治，並相信此舉對本集團發展及保障本集團股東利益十分重要。作為一家負責任的企業，本集團之企業管治標準建基於獨立、問責、透明度及誠信之基礎上。本集團擁有高效率的董事會，透過審核委員會、薪酬委員會、提名委員會、企業管制委員會及財務委員會，確保彙報制度、充足的內部監控、完善問責機制，為股東爭取最佳利益。人力資源管理本集團將人力資源視為重要企業財富，積極舉辦各項文化體育活動以促進員工身心健康，同時亦為員工提供各項培訓以確保員工個人能力得到不斷提升，讓員工於工作崗位上得到充份發揮。此外，本集團更為員工提供良好的晉升途徑及激勵機制，進一步提升團隊內部的士氣。企業社會責任本集團於二零一三年內積極實踐促進社會和諧發展之目標，繼續致力於履行良好企業公民之社會責任。作為一家公眾上市公司，本集團在致力於建設優質住宅和商業項目的同時，積極提倡愛惜自然環境及環境保護之理念，推行綠色管理，在締造美好環境和教育等多個社會慈善公益領域做出了貢獻。企業文化本集團致力於塑造以共創共享為理念的企業文化，通過營造融洽、團結的工作氛圍，全方位、多層次的溝通機制和多種事業發展計劃，創造具有凝聚力的恒盛文化。年內，本集團為員工舉辦了多樣的文化活動，加強員工之間的交流，成為團隊建設和員工關係建設的重要環節，亦為員工舉辦各項聯誼活動，讓員工參與其中。010恒盛地產二零一三年年報主席報告業務展望二零一四年世界發達經濟體經濟將加快復蘇，但不穩定因素依然存在。美國收緊量化寬鬆政策，逐步減少買債計劃會對世界經濟增長的前景，特別是新興經濟體國家帶來較大衝擊和不確定性，世界金融市場也不可避免地會出現動蕩。二零一四年，中國經濟預計將面臨更加複雜的國內外經濟環境，經濟增長有可能進一步放慢，市場風險上升。十八屆三中全會中央經濟工作會議和新城鎮化工作會議強調促進經濟持續健康發展，擴大內需、加快城鎮化以及繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策等都將為經濟的持續穩定發展創造有利的條件，我們對中國經濟的增長謹慎樂觀。二零一四年，預計中央政府對房地產市場的調控措施不會放鬆，但不會出現「一刀切」的調控政策，會針對不同地區、市場採取差異化的調控手段。同時將逐步建立房地產調控的長效機制和制度，促進房地產市