建業地產股份有限公司年度報告CentralChinaRealEstateLimited20132013AnnualReportwww.centralchina.comwww.centralchina.com2013年度報告2013AnnualReport目錄公司資料2公司簡介4主席報告6財務摘要9管理層討論與分析10?一. 營運回顧11?二. 業務展望24?三. 財務回顧26投資者關係報告30企業社會責任報告34企業管治報告38董事及高級管理層履歴49董事會報告53獨立核數師報告68綜合收益表70綜合全面收益表71綜合財務狀況表72財務狀況表74綜合權益變動表75綜合現金流量表77財務報表附註80財務資料概要175商丘聯盟新城商丘聯盟新城2013年度報告02公司資料董事會公司秘書執行董事黃德俊先生（於2013年6月28日辭任）胡葆森先生（主席）郭柏成先生（於2013年6月28日獲委任）閆穎春女士註冊辦事處非執行董事CricketSquare林明彥先生（副主席）HutchinsDrive（羅臻毓先生為替任董事）P.O.Box2681廖茸桐先生GrandCayman李　樺女士KY1-1111胡勇敏先生CaymanIslands獨立非執行董事中國主要營業地點張石麟先生中國河南省王石先生（於2013年7月31日辭任）鄭州市建業路辛羅林先生建業城市花園88號麥建裕先生（於2013年8月1日獲委任）香港主要營業地點董事會委員會香港九龍審核委員會柯士甸道西1號張石麟先生（主席）環球貿易廣場77樓辛羅林先生7701B–7702A室廖茸桐先生主要股份過戶登記處薪酬委員會RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited辛羅林先生（主席）4thFloor,RoyalBankHouse,胡葆森先生24SheddenRoad,GeorgeTown,張石麟先生GrandCaymanKY1–1110,CaymanIslands提名委員會香港股份過戶登記分處胡葆森先生（主席）香港中央證券登記有限公司張石麟先生香港灣仔辛羅林先生皇后大道東183號合和中心17樓首席執行官1712–1716號舖陳建業先生建業地產股份有限公司03公司資料（續）主要往來銀行網站中國銀行（香港）有限公司www.centralchina.com中國建設銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司股東資料股份上市法律顧問本公司股份於香港聯合交易所有限公司主板上市關於香港法律李偉斌律師行普通股（於2013年12月31日）已發行股份：2,435,344,600股關於開曼群島法律面值：每股0.10港元ConyersDill&Pearman(Cayman)Limited投資者關係聯絡方式獨立核數師電郵地址：ir@centralchina.com畢馬威會計師事務所執業會計師投資總監及投資者關係總監梅世榮先生財務日誌2013年全年業績公佈日期：：2014年3月26日暫停辦理股份過戶登記期間（以釐定股東出席：2014年5月14日至2014年5月16日（包括首尾兩日）股東週年大會（「2014年股東週年大會」）及於會上投票的資格）2014年股東週年大會：2014年5月16日暫停辦理股份過戶登記日期（以釐定股東收取：2014年5月22日建議2013年末期股息（有待股東於2014年股東週年大會批准）之權利）末期股息支付日期：2014年6月6日或前後公司簡介南陽森林半島建業地產股份有限公司05公司簡介建業地產股份有限公司（下稱「建業地產」或「本公司」，連同其附屬公司通稱「本集團」，股票編號：832）於2007年11月15日在開曼群島註冊成立為獲豁免有限公司，並於2008年6月6日在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。本集團具有中華人民共和國（「中國」）房地產開發企業一級資質。本公司成立伊始即確定了房地產主營業務和品牌化經營道路，21年來秉承「根植中原，造福百姓」的核心價值觀，通過精心雕琢的建築作品引領市民體驗新的生活方式。本公司認為，企業之於社會，如同大樹之於土壤。每進駐一個鄭州鄭西森林半島城市，本公司都與當地的開發商一同提高城市的建設水平，為地方政府上繳更多的稅收，創造更多的就業機會。本公司為城鎮化進程及河南省經濟社會發展所作的不懈努力，獲得了政府、專家、同行、投資人、客戶、員工的一目前，本公司已進入河南的18個地級城市和18個縣級城致認同。市。截至2013年12月31日，本公司開發項目累計竣工建築面積約1,162萬平方米，擁有在建項目共38個╱期，在本公司定位為河南城市化進程和社會全面進步的推動者，建總建築面積約320萬平方米，土地儲備建築面積1,782萬紮根河南21年，堅守「讓河南人民都住上好房子」的企業平方米，其中權益建築面積1,475萬平方米。報告期內，新理想與使命，並逐漸形成了「森林半島」、「聯盟新城」、「壹開工面積約283萬平方米，銷售面積204萬平方米。號城邦」、「桂園」及「建業十八城」等產品系列，提升了河南各城市人民的居住水平，為河南城鎮化進程的推進做出本公司秉承「守信用，負責任，走正道，務正業」的企業文了重要貢獻。與此同時，本公司通過整合社區服務、呼叫化，並日漸形成「經濟效益和社會效益、物質追求和精神中心、至尊卡、足球、教育、商業、酒店、文化旅遊、綠追求、企業利益和員工利益、戰略目標和執行過程」高度色基地等內外部服務資源，構建中國地產界獨有之大服務統一的局面。體系，並以此構築企業新的核心競爭力。2013年3月22日，中國房地產研究會、中國房地產業協會本公司始終堅持「向客戶提供沒有瑕疵的產品和一流的服與中國房地產測評中心聯合發佈了《2013中國房地產開發務」的產品服務觀，並以決策科學化、管理規範化、經營企業500強測評研究報告》。本公司位居2013年中國房地產專業化的經營管理理念來確保產品和服務的標準和質量。開發企業500強榜單第26位，並連續五年位居區域運營十2013年，本公司傾力打造的第四代產品代表—「天築項目」強第一名，是唯一一家進入前30強的中原房地產開發企面市銷售。本項目蘊含的「科技、綠色、現代、精裝」概念業，並穩居河南地產行業第一。2013年5月23日，中國房將在未來體現於所有新產品中，從而進一步提升公司產品地產業協會發佈2013中國房地產上市公司測評成果，本公的市場競爭力。司位居2013年中國房地產上市公司排行榜第21位，並榮膺經營績效全國五強。本公司成立21年以來，堅守了高質量住宅開發的專業追求，創造了立足於省域化發展的「建業模式」，塑造了一個實現偉大理想，銘刻光輝歲月。秉承「追求卓越，堅忍圖富有社會責任感的品牌，培育了一支優秀的管理團隊，弘成」的企業精神與「根植中原，造福百姓」的核心價值觀，揚了「追求卓越，堅忍圖成」的企業精神，步入了「持續盈本公司始終堅持立志為行業和民營經濟的發展、民族的振利，穩定增長」的發展軌道。興、國家的富強作出貢獻。主席報告尊敬的各位股東：本人謹代表本公司董事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈本集團截至二零一三年十二月三十一日的綜合業績。建業地產股份有限公司07主席報告2014年的中央政府工作報告中強調，今後一個時期，要著重解決好現有「三個一億人」問題：促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。在「三個一億人」問題需求的支撐下，中國房地產業將在未來10年乃至更長時間迎來一個新的黃金期。從中長期因素看，河南共有120個縣級以上城市，並有許多經濟條件優越的中心鎮，未來必將成為新一輪新型城鎮化的中心市場。因此，我們有理由相信，深耕河南的建業只要練好產品和服務的基本功，就一定會把握住這一新的黃金期所帶來的發展機遇。基於如上因素，本公司2013年業績較去年同期有較大增長。本公司合同銷售金額達到人民幣140億元，同比增長達35%；銷售面積逾200萬平方米，同比增長30%。同時，本公司的綜合實力不斷提升，在2013中國房地產開發企業500強中排名由2012年第28位提升至26位，並再次蟬聯「中國房地產開發企業區域運營十強」第一名，是中部地產界中唯一進入前30強的房地產開發企業。報告期內，本公司在諸多方面都書寫了新的篇章。融資渠道多元化、產品體系標準化、人才引育規模化、計劃管控規範化等經營管理能力得以持續強化和提升。以濮陽分公報告期內，世界經濟仍在跌宕中緩慢復甦。中國經濟由投司的突破為起點，本公司在地級市市場上的銷售額開始進資主導向消費主導轉型，自年初以來高開低走，但運行整入「10億時代」，這可以看做建業一直以來高度重視產品和體平穩。具體至本公司的戰略主戰場河南省，受惠於糧食服務的自然回報和新階段的戰略成果。生產核心區、中原經濟區、鄭州航空港經濟綜合實驗區三大國家戰略及穩定的人口紅利，2013年河南省經濟保持較2013年內，繼1月份發行2億美元優先票據後，本公司再快增長，生產總值同比增長9.0%，領先全國增速1.3個百於5月份成功發行5年期的優先票據，票據年利率僅為分點。6.5%。由於國內外資本平台的支持和經營能力的顯著增長，本公司有實力以相對較低的價格有計劃地獲取土地，房地產市場方面，2013年全國主要城市房屋價格繼續上全年新增土地儲備近530萬平方米。漲，但漲幅在「國五條」出台後持續收窄；本年度全國實現商品房銷售面積130,551萬平方米，同比增長17.3%。上游各項經濟指標仍處下行的狀態，但下游產業的房地產市場表現火爆。這一系列表現，充分體現了中國城鎮化進程的宏觀推動力和市場旺盛的剛性需求。2013年度報告08主席報告（續）報告期內，本公司在產品和服務兩端的建設均取得了新