MingfaGroup(International)CompanyLimited(incorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)Stockcode:846AnnualReport2013年度報告2013年度報告AnnualReport2013目錄2公司資料4主席報告書6管理層討論及分析30企業管治報告40董事及高級管理人員履歷45董事會報告55獨立核數師報告綜合財務報表57?綜合資產負債表59?本公司的資產負債表60?綜合收益表61?綜合全面收益表62?綜合權益變動表64?綜合現金流量表66?綜合財務報表附註178財務資料概要公司資料董事會薪酬委員會屈文洲先生（委員會主席）執行董事戴亦一先生黃煥明先生（主席）劉建漢先生黃慶祝先生黃連春先生授權代表黃麗水先生黃煥明先生潘永存先生（FCCA）獨立非執行董事戴亦一先生註冊辦事處屈文洲先生OffshoreIncorporations(Cayman)Limited劉建漢先生Floor4,WillowHouseCricketSquare,POBox2804公司秘書GrandCaymanKY1-1112潘永存先生（FCCA）CaymanIslands審核委員會中華人民共和國（「中國」）總辦事處屈文洲先生（委員會主席）中國戴亦一先生江蘇省劉建漢先生南京市浦口區濱江大道1號提名委員會明發濱江新城戴亦一先生（委員會主席）屈文洲先生劉建漢先生2013年度報告|2公司資料香港主要營業地點香港證券過戶及登記分處香港香港中央證券登記有限公司九龍香港尖沙咀灣仔科學館道1號皇后大道東183號康宏廣場合和中心17樓南座23樓6–8室1712–1716室本公司網頁主要往來銀行www.ming-fa.com香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行於香港聯合交易所有限公司（主板）的中國銀行（香港）有限公司股份代號846香港法律顧問普衡律師事務所主要證券過戶及登記處香港花園道1號RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)中銀大廈21–22樓Limited4thFloor,RoyalBankHouse核數師24SheddenRoad,GeorgeTown羅兵咸永道會計師事務所GrandCaymanKY1-1110香港中環CaymanIslands太子大廈22樓公關顧問縱橫財經公關顧問（中國）有限公司香港夏愨道18號海富中心第1期2402室3|?明發集團（國際）有限公司主席報告書各位股東：本人謹代表明發集團（國際）有限公司（「明發」或「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈本集團截至2013年12月31日止年度（「回顧年度」）的年報。2013年，機遇與挑戰並存。儘管受到市場瞬息萬變以及中國政府施行嚴格控制措施的影響，本集團於回顧年度仍保持業務增長。此外，我們透過進軍新市場進一步擴張業務，並取得豐碩成果。儘管政府試圖於若干城市透過限購、限貸等一系列限制措施抑制房地產市場，但中國房地產市場於回顧年度仍表現過熱。房地產開發商紛紛大量囤地，令土地價格飆升至歷史高位，然而整體需求仍十分強勁。此外，中國城鎮化進程的發展預期將掀起一股對住宅物業的長期需求，並有助帶動商用物業的人口流動，這將對房地產行業大有裨益。除長期調控機制外，政府並未進一步推出房地產抑制措施，同時，中共第十八屆三中全會（「十八屆三中全會」）大力推行農村改革，因此我們對中國房地產市場未來幾年的的前景持樂觀態度。我們將繼續與地方政府合作，以把握城鎮化帶來的絕佳機遇。作為行業翹楚之一，我們將繼續尋求擴張網絡，並最終將業務擴大到全國範圍。因此，於回顧年度，我們已突破現有市場，把握湧現之商機。於2013年度報告|4主席報告書2013年10月，本集團首個位於一線城市的項目—北京明發商業廣場開始預售，並獲買家超預期追捧。此外，上海明發商業廣場也正在建設中，預期將於2015年竣工，屆時該項目將進一步鞏固我們在一線城市的地位。成功打入新市場彰顯本集團作為中國綜合物業開發商的強大實力。維持審慎的財務政策乃本集團的核心理念之一，我們致力於開拓多樣化的融資渠道，從而維持高度的財務靈活性及流動性。於回顧年內，我們成功首次發行於2018年到期本金為1億美元按13.25%計息的優先票據，截至目前為止，本集團已以內部資源及銀行貸款成功購回及贖回所有於2015年及2016年到期的可換股債券。此外，我們在2014年1月獲中國農業銀行廈門分行授予為期三年期人民幣50億元的信用額度，充分肯定本集團的高度信譽及業務的潛在價值。憑藉本集團於行業內的領導地位，於回顧年內，我們持續利用市場增長趨勢，獲得令人滿意的業績。於回顧年內，本集團錄得總收益約人民幣62.691億元，較去年同期增長約67.6%。本集團交付的總建築面積（「總建築面積」）約787,024平方米，較去年增長約57.4%。於2013年，本集團於物業預售中亦獲得可喜成績。2013年合約銷售額達約人民幣63億元，較去年增長約18.4%。於2013年12月31日，本集團已預售但未交付之物業總建築面積約為549,434平方米。展望未來，明發將繼續維持審慎策略及策略性地尋求土地收購以擴大土地儲備，並維持均衡而多樣化的住宅與商用物業組合，努力尋找適合我們業務發展的最佳道路。我們矢志成為中國領先開發商及大型購物中心運營商，並將竭盡全力為我們的股東及投資者創造最大價值及最佳回報。最後，本人藉此機會感謝各利益相關者於本年度與我們並肩同行，感謝我們員工及董事的辛勤工作及無私奉獻，同時感謝我們股東、客戶及商業夥伴的不懈支持。黃煥明主席2014年3月24日5|?明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析財務摘要截至12月31日止年度增長╱2013（經審核）2012（經審核）（減少）百分比收益（人民幣百萬元）6,269.13,741.167.6%本公司權益持有人應佔溢利（人民幣百萬元）1,399.21,764.7(20.7%)每股基本盈利（人民幣分）23.029.0(20.7%)每股攤薄盈利（人民幣分）18.920.4(7.4%)每股股息（港仙）無無不適用收益於2013年，本集團的經審核綜合收益約為人民幣62.691億元（2012年：約為人民幣37.411億元），較2012年增長約67.6%。於2013年，本公司權益持有人應佔的經審核溢利約為人民幣13.992億元（2012年：約為人民幣17.647億元），較上一年減少約20.7%。於2013年，每股基本及攤薄盈利分別約為人民幣23.0分及人民幣18.9分（2012年：分別為人民幣29.0分及人民幣20.4分），分別較2012年減少約20.7%及7.4%。董事會並不建議派付截至2013年12月31日止年度之末期股息。2013年度報告|6管理層討論及分析行業回顧於2013年，房地產行業面臨中國人民銀行（「中國人民銀行」）及同業銀行的信貸緊縮政策、影子銀行的擴張、沉重的地方債務及國內潛在的房地產泡沫等情況。國際方面，市場憂慮美聯儲削減買債規模、加息，以及新興市場持續動盪，對房地產行業都有一定的不利影響。根據中國國家統計局的統計數據，於2013年中國國內生產總值（「國內生產總值」）增速達7.7%。縱使超出其年度目標7.5%，國內生產總值的表現只是較過往年度略微增長。儘管本年度受到眾多不穩定因素的影響，房地產行業於2013年仍然取得了令人振奮的成績，並錄得大量交投，主要受惠於市場對住房的強勁需求、消費者購買力上升，以及不斷加快的城鎮化推進。強勁的收益及快速的資金回籠加快了土地併購及將地價推高至破紀錄的高位，尤其是在一線城市及在上海及深圳的自貿區。城鎮一體化及農村改革，以及於2013年11月十八屆三中全會上提倡建立農村房地產市場，意味著向農村發放土地使用權，這將成另一帶動房地產需求的動力。在2013年大部份時間實現了龐大的銷售後，房地產行業的強勁勢頭開始因早前的市場飽和及外在的不穩定因素而減慢。此外，對一線城市的過熱市場而實施的嚴厲緊縮政策及對房地產價格的密切監控亦減緩了快速增長的銷售額。同時，二線、三線城市的過量供應使整個房地產市場失衡。因此，房地產市場不再以過度的增速發展，而是傾向更穩健的發展趨勢。業務回顧銷售及收益於2013年本集團收益約為人民幣62.691億元（2012年：約為人民幣37.411億元），較2012年增長約67.6%，此增長主要由於完成時交付更多物業及平均銷售價格（「平均售價」）由2012年的每平方米人民幣6,958.2元增長至2013年的每平方米人民幣7,425.0元。7|?明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析於2013年，本集團的毛利約為人民幣22.016億元，較2012年增長84.8%（2012：約人民幣11.911億元）。於2013年，毛利增長與收益增長一致。於2013年，本公司權益擁有人應佔經審核綜合溢利約為人民幣13.992億元，較2012年減少約人民幣3.655億元或20.7%（2012年：約人民幣17.647億元）。有關減少主要原因是2013年出售收益所得減少。本集團於2012年出售合營企業並獲除稅前其他收益為人民幣10.267億元。於2013年，本集團實現的合約銷售額約為人民幣63.200億元，總建築面積為768,145平方米（2012年：分別約為人民幣53.365億元及707,028平方米）。2013年本集團銷售成本為人民幣40.675億元，較2012年（2012年：約人民幣25.500億元）增長約59.5%。銷售成本隨收入增長而增長。於2013年，本集團計入銷售成本的平均物業成本為每平方米人民