上置集團有限公司上置集團有限公司SREGROUPLIMITEDSREGROUPLIMITEDSREGROUPLIMITEDSREGROUPLIMITED上置集團有限公司上置集團有限公司上置集團有限公司上置集團有限公司（股份代號：1207）（股份代號：1207）(StockCode:1207)(StockCode:1207)二零一三年年報AnnualReport2013SREGroupLimitedSREGroupLimited二零一三年年報二零一一年年報2013AnnualReport2011AnnualReport目錄頁碼集團簡介2財務摘要3董事會主席報告書16董事及高級管理層22管理層討論與分析26董事會報告30公司管治報告36公司資料46獨立核數師報告48合併綜合收益表50財務狀況表52合併股東權益變動表54合併現金流量表56財務報表附註571上置集團有限公司二零一三年年報集團簡介上置集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）是一家以房地產開發與建築營造為主營業務架構的綜合性房地產開發公司。本公司之股份於一九九九年十二月十日在香港交易及結算所有限公司（「香港交易所」）上市。本集團之房地產開發的區域佈局，以中國上海為重心，逐步拓展至具有較大經濟增長潛力的省會城市和區域中心城市；本集團之房地產開發的物業組合，以中高檔住宅物業為主，逐步加大寫字樓、酒店、商場等經營性商業物業投資，以形成跨區域發展的、綜合性房地產營運的企業集團。本集團開發的以綠洲花園(OasisGarden)、華府天地（RichGate）、斯格威（Skyway）、雅賓利（Albany）等品牌命名的房地產物業，在中國上海、瀋陽、海口、無錫以及香港等海內外市場享有良好聲譽。上置集團有限公司二零一三年年報2財務摘要業績總結（按香港會計準則編製）截至十二月三十一日止二零一三二零一二二零一一二零一零二零零九百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元營業額淨額3,3443,5826,7866,2892,831毛利9561,0001,8672,5391,237除稅前溢利5005047381,5311,525稅項(295)(196)(319)(815)(507)除稅後溢利2053084197161,018非控股股東權益(5)5978(86)(233)母公司股東應佔溢利200367497630785擬派發股息(60)––(105)(159)每股盈利－基本3.53港仙6.85港仙11.41港仙16.90港仙23.57港仙－攤薄3.53港仙6.85港仙11.41港仙16.29港仙22.76港仙資產總值32,04029,35543,65640,74234,674負債總額22,48719,59330,68129,41523,366資產淨值9,5539,76212,97511,32711,308現金儲備2,9412,0322,5215,4034,603股東資金9,2319,05810,4898,5458,192截至十二月三十一日止二零一三二零一二二零一一二零一零二零零九股東資金回報率(%)2%4%5%7%10%流動比率（倍）2.34x2.00x1.82x1.75x1.66x總負債與資產淨值比率（倍）2.35x2.01x2.36x2.60x2.07x淨負債與股東資金比率（倍）*2.12x1.94x2.68x2.81x2.29x*淨負債與股東資金比率＝（負債總額－現金及銀行存款餘額）╱股東資金以上2012年之業績總結包括持續經營和終止經營業務之業績。3上置集團有限公司二零一三年年報上海項目上海項目瀋陽項目嘉興項目無錫項目海口項目董事會主席報告書尊敬的股東：本人謹代表董事局向諸位提呈上置集團有限公司截至2013年12月31日止之全年業績報告。上置集團有限公司二零一三年年報16董事會主席報告書業務回顧本集團二零一三年在售物業主要有上海的香島原墅、綠洲中環中心、上置金融大廈、華府海景，嘉興的湘府、海南海口的外灘中心、江蘇無錫的江南華府和遼寧沈陽的綠洲雅賓利花園等項目。二零一三年一至十二月，本集團共完成合同金額約為25.67億港元，合同銷售樓面面積約10.76萬平方米。項目公司銷售合同金額銷售合同面積（千港元）（平方米）上海香島原墅606,49519,730瀋陽綠洲雅賓利花園545,36527,702上海綠洲中環中心544,97916,710上置金融大廈249,7974,574嘉興湘府項目170,40312,956悉尼華府162,1383,216海口外灘中心89,3054,480上海華府海景69,4905,007無錫江南華府60,0303,533上海美蘭湖高爾夫別墅31,681941其他項目36,8718,735合計2,566,554107,584本集團二零一三年度錄得之營業額淨額約為33.44億港元（二零一二年：33.43億港元）。二零一三年度之毛利，約為9.56億港元（二零一二年：9.0億港元）。二零一三年度之毛利率約為28.6%（二零一二年：26.9%）。營業額淨額之分布：營業額20132012（千港元）（千港元）物業銷售收入3,057,0463,048,113酒店經營收入195,092194,748物業出租收入96,596143,221物業管理收入154,210144,110建造智能化網絡設施收入35,2622,331其它收入14,80117,834減：營業稅金及附加費用(208,729)(207,341)總收入3,344,2783,343,01617上置集團有限公司二零一三年年報董事會主席報告書開發項目集團正在開發的項目主要包括上海的綠洲雅賓利花園、綠洲中環中心、百潤項目；遼寧瀋陽的雅賓利花園、綠洲悠山美地；浙江嘉興的香島莊園、碧水瀾灣以及海南海口的外灘中心。開發地塊動遷工作上海雅賓利花園上海雅賓利花園一二期項目成功熱銷，後續動遷工作正在推進過程中。截止二零一三年十二月底，已動遷安置居民6,202戶，完成居民動遷比例為98%，單位動遷已全部完畢。其中三期居民動遷完成比例達100%，為三期開工建設創造了有利條件。百潤項目百潤項目截止二零一三年十二月底，已動遷安置居民374戶、已動遷單位9戶、已動遷個體戶14戶，完成應動遷總數的比例約為99%，為二期工程建設創造了有利條件。瀋陽雅賓利花園瀋陽雅賓利花園截止二零一三年十二月底，已動遷安置居民1,374戶（面積88,672平米）、已動遷單位13戶（面積3,062平米），完成應動遷總數的比例約為82%，為二期工程建設創造了有利條件。工程建設本集團及下屬各項目公司根據二零一三年初制訂的開發進度及工程節點，有序推進各項目開發建設工程。結合各個公司的實際情況，在設計、工程建設等關鍵環節，嚴格事前計劃、事中控制，做到施工前目標明確，質量標準明確。質量管理、技術方案先行，嚴格質量管理程序，圍繞安全、質量、進度三條主線，以高效、精乾、務實的態度展開工作。以有效保障工程質量目標、進度目標、安全目標、投資目標的實現。綠洲中環中心綠洲中環中心六號辦公樓於二零一三年六月竣工驗收完畢，七月順利辦理交房手續。截至二零一三年十二月末完成交房290套。上海雅賓利花園上海綠洲雅賓利花園三期於二零一三年四月開工，截至目前地下圍護已全部完成，1號樓和2號樓的主體結構已到十層。嘉興湘府項目嘉興項目五號地塊香島莊園項目和一號地塊碧水瀾灣一期項目於二零一三年十一月竣工驗收並辦理備案手續，於二零一三年十二月首批交房。截至二零一三年十二月末交房79套。上置集團有限公司二零一三年年報18董事會主席報告書瀋陽綠洲悠山美地瀋陽綠洲悠山美地東地塊502套房，其中東地塊金陵標段200套房已全部竣工完成，於二零一三年六月交房使用；東地塊雙興標段302套房目前已完成主體結構封頂，預計將在二零一四年九月交房。瀋陽雅賓利花園瀋陽雅賓利花園二期住宅為一號至四號樓，於二零一三年開工，截至二零一三年十二月，一號、二號、四號樓完成主體結構封頂，三號樓進行地下一層的砼澆築，三號樓周邊地下車庫同步施工。海口外灘中心海口外灘中心酒店於二零一三年底已完成室內設備安裝及調試工作，客房的室內裝修工程已全部完工，目前正進行驗收和後期完善工作。酒店預計將於2014年上半年開業。為了保證二期項目產品更貼近市場，二期項目規劃設計正在完善中。二期項目經多方論證符合目前市場的主流產品後，將擇期開工。商業地產項目集團主要的商業地產項目有4個，其中3個在上海，1個在瀋陽。在持續嚴厲的調控政策影響下，住宅市場遭受抑制凸顯了商業地產的投資方向，商業地產的發展趨勢樂觀。商業地產的穩定發展對集團的收入將帶來愈益重要的貢獻。商業物業地點詳情上海斯格威鉑爾曼大酒店上海黃浦區309間房綠洲中環中心上海普陀區96,146平方米碩城-綠洲雅賓利地下商城上海市閘北區約24,000平方米瀋陽華府天地購物中心瀋陽市金融走廊245,252平方米融資事項二零一三年四月，上海碩誠置業有限公司與上海浦東發展銀行、中國光大銀行及北京銀行簽訂貸款協議，成功獲得36億人民幣貸款。二零一三年十一月，遼寧高校後勤集團房地產開發有限公司與交通銀行簽訂貸款協議，成功獲得4.5億人民幣貸款。二零一三年十二月,斯格威大酒店有限公司與中國工商銀行及中國農業銀行簽訂貸款協議，成功獲得16億元人民幣貸款，在原有基礎上貸款規模增加3億元人民幣。二零一三年，本集團所屬上海金午置業有限公司、嘉興湖畔華府置業有限公司、瀋陽綠康置業有限公司、上海上置物業集團有限公司、上海金心置業有限公司分別通過有關信託公司獲得共計約23.8億人民幣的信託貸款，在很大程度上補充了房地產項目開發的資金。19上置集團有限公司二零一三年年報董事會主席