年報目錄公司架構2董事會報告65公司資料3獨立核數師報告73財務摘要4綜合損益表75二○一三年大事記6綜合全面收入報表76董事長報告8綜合資產負債表77管理層討論及分析16資產負債表80物業發展32綜合現金流量表82企業社會責任報告46綜合權益變動表84投資者關係報告48財務報表附註86榮譽及獎項51集團結構169董事簡介52企業管治報告55公司架構於二○一三年十二月三十一日廣州越秀集團有限公司100%越秀企業（集團）有限公司49.68%越秀地產股份有限公司（股份代號：00123）35.69%越秀房地產投資信託基金（股份代號：00405）2公司資料董事會公司資料查閱網址執行董事http://www.yuexiuproperty.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/yuexiuproperty張招興先生（董事長）http://www.hkexnews.hk朱春秀先生唐壽春先生註冊辦事處陳志鴻先生李鋒先生香港灣仔歐俊明先生駱克道160號越秀大廈獨立非執行董事及審核委員會成員26樓余立發先生股份過戶登記處李家麟先生劉漢銓先生卓佳雅柏勤有限公司香港皇后大道東號公司秘書183合和中心22樓余達峯先生證券上市交易所合資格會計師股份林星華小姐香港聯合交易所有限公司新加坡證券交易所核數師羅兵咸永道會計師事務所股份代號執業會計師香港聯合交易所有限公司-00123路透社-123.HK香港法律顧問彭博資訊-123HK貝克?麥堅時律師事務所債券主要往來銀行香港聯合交易所有限公司中國銀行（香港）有限公司350,000,000美元於二○一八年到期之3.25厘票據東亞銀行有限公司（股份代號：4596）恒生銀行有限公司500,000,000美元於二○二三年到期之4.50厘票據香港上海滙豐銀行有限公司（股份代號：4597）中國工商銀行（亞洲）有限公司永隆銀行有限公司投資者關係星展銀行有限公司馬來亞銀行有限公司如欲進一步查詢越秀地產股份有限公司的資料，請聯絡：美國預託證券託管銀行夏恒良先生電話：(852)25932326紐約梅隆銀行傳真：(852)25110832美國預託證券電郵：ir@yuexiuproperty.com620AvenueoftheAmericas,6thFloorNewYork,NY10011,USA電話：(646)8853218傳真：(646)8853043越秀地產股份有限公司2013年報3財務摘要損益表摘要截至十二月三十一日止年度人民幣千元二○一三年二○一二年二○一一年二○一○年二○○九年重列重列營業收入14,208,8738,119,9459,569,0065,633,9634,670,531毛利4,104,4533,857,8814,004,0941,881,2631,633,903權益持有人應佔盈利－來自持續經營業務2,880,3432,481,8345,235,666918,840646,013每股基本盈利－來自持續經營業務（人民幣元）0.30940.26720.56400.12280.0906資產負債表摘要截至十二月三十一日止人民幣千元二○一三年二○一二年二○一一年二○一○年二○○九年重列重列重列現金總額（包括現金及現金等價物和監控戶存款）8,374,2339,263,4016,127,6587,472,7126,173,115總資產78,070,64869,996,93361,213,28450,799,55736,953,836總資產減流動負債46,280,39942,440,45237,854,68731,477,81825,954,199股東權益24,175,20522,158,14020,186,64715,662,74612,075,749每股股東權益（人民幣元）2.5932.3832.1741.7081.692營業收入毛利5,0004,0003,0002,0001,00004權益持有人應佔盈利－來自持續經營業務總資產6,00080,00070,0005,00060,0004,00050,0003,00040,00030,0002,00020,0001,00010,00000股東權益每股股東權益25,0003.02.520,0002.015,0001.51,00001.05,0000.500.0越秀地產股份有限公司2013年報5二○一三年大事記本集團首次通過與投資基金合作購地的形式，購入杭州市江幹區商業地塊，是本集團探索合作開發模式的創新之舉。位於廣州市珠江新城中央商務區中軸線的廣州財富中心完成主體結構封頂，是本集團繼廣州國際金融中心後，又一國際甲級寫字樓項目。本集團首次成功發行3.5億美元5年期和5億美元10年期定息債券，票息率分別為3.25%和4.5%，是次發行的債券以及本集團分別獲國際評級機構惠譽和穆迪授予「BBB-」和「Baa3」投越秀地產研究院正式成立，是本集團整合產資級評級。業鏈資源，提升產品市場競爭力的重要舉措。本集團以人民幣24.61億元的收購代價購得廣州市海珠區南洲路住宅用地，進一步鞏固廣州「大本營」戰略地位及品牌優勢。一月二月三月四月五月六月本集團榮獲由國務院發展本集團董事長張招興先研究中心企業研究所、清生（時任本集團副董事長本集團分別於月及月華大學房地產研究所和中49兼總經理）正式當選第啟動香港新界西「青泰路國指數研究院三家研究機十二屆全國人民代表大16號」和九龍「太子道西構共同評出的「2013中國會代表。號」兩個豪宅發展項房地產百強之星」獎項。279目，是本集團繼續積極推進香港房地產發展項目的新舉措。6世界上最高的樓宇登高賽-首屆廣州國際金融中心全國登高挑戰賽成功舉行，慶祝本集團成立30陸志峰先生因退休而辭任本集團董事長，張招周年，並倡導全民運動的興先生獲委任為本集團董事長，朱春秀先生獲綠色生活方式。委任為本集團副董事長。本集團順利完成領導層新舊更替，開啟新的征程。本集團再次通過與投資基金本集團榮獲《資本一周》合作購地的形式，以人民幣雜誌「2013傑出上市企業本集團榮獲《經濟一周》雜誌「2013中國傑出房90.1億元購入武漢市江漢區大獎」，為本集團連續第地產商」大獎，為本集團連續第五年獲此獎項。精武路地塊，繼續鞏固「立三年獲此獎項。足廣州，拓展全國」的戰略佈局。七月八月九月十一月十二月本集團榮獲《財資》雜誌「2013企業管治金獎」，充分體現了本集團在企業管治方面的優秀表現。本集團2012年年報也獲得「國際ARC年世界級鞋業主題商城廣州財富天地廣報大獎-財務資料優異獎」及「MERCURY地產發展組銀獎」兩個國際獎場正式開業，是本集團擴張商業版圖項。的重要一環。由本集團開發的廣州國際金融中心，獲得「中國建築工程魯班獎」。截至2013年底，本集團合共錄得累計合同銷售金額約人民幣146.34億元，同比上升19.0%，再創本集團歷史新高，並最終順利完成了調高的目標人民幣145億元。越秀地產股份有限公司2013年報7董事長報告董事長 報告二○一三年，本集團以「穩中求進提質量，轉變方式促發展」為工作主題，以「三個確保、三個突破、三個深化」為工作主線，順利完成年初制定的各項經營目標，取得了理想的經營業績，為新一輪的跨越式發展奠定了堅實的基礎。董事長張招興先生一、業務回顧經濟和市場環境二○一三年，是國際金融危機發生後的第五年，雖然世界經濟復蘇表現出好轉的跡象，但維持世界經濟平穩向上仍存在較大的阻力，發達國家失業率居高不下，刺激經濟的政策也逐步退出，增加了發達國家經濟復蘇的不確定性和風險。新興市場和發展中國家經濟增長雖然高於發達國家，但增速明顯放緩，進入經濟結構和產業結構升級轉型的階段。二○一三年，在中共中央第十八屆三中全會中確定了「全面深化改革」發展基調，中央政府通過一系列的政策措施，提出穩增長、調結構、促改革，使中國經濟實現平穩較快的增長。二○一三年中國經濟增長7.7%，雖然經濟增長速度超過發達國家及新興市場國家，但中國經濟增長的速度已經由過去的雙位數的高速增長轉向個位數的平穩增長，說明中央政府越來越注重「質」的發展。在中國房地產市場方面，二○一三年以中央政府仍然維持各項的宏觀調控政策，但與此同時也明確提出對房地產行業的調控重點是以「促進房地市場平穩健康發展」。中國房地產市場的需求強勁，二○一三年房地產行業仍取得較好的發展，保持量價齊升的發展態勢。根據國家統計局發佈的資料顯示，二○一三年商品房銷售金額同比增長26.3%，商品房銷售面積同比增長17.3%，商品房銷售均價同比增長7.7%，增長幅度均高於去年。經營業績再創新高二○一三年，本集團以「穩中求進提質量，轉變方式促發展」為工作主題，以「三個確保、三個突破、三個深化」為工作主線，順利完成年初制定的各項經營目標，取得了理想的經營業績，為新一輪的跨越式發展奠定了堅實的基礎。二○一三年，本集團實現營業收入約為人民幣142.09億元，同比上升75.0%。總營業收入（含出售投資物業收入）約為人民幣145.73億元，同比上升62.3%。因產品結構和區域結構的變化，雖然毛利率下降至28.9%，但仍屬於行業正常水平。權益持有人應佔盈利約為人民幣28.80億元，同比上升16.1%。每股基本盈利約為人民幣0.3094元，同比上升15.8%。核心淨利潤（權益持有人應佔盈利不計投資物業評估升值和相關稅項影響及負商譽*）約為人民幣15.40億元，同比上升28.8%。董事會建議宣派二○一三年末期股息每股0.035港元，相當於每股約人民幣0.027元，連同中期股息每股0.049港元，相當於每股約人民幣0.039元，截至二○一三年十二月三十一日止年度的股息總額為每股0.084港