民安北郡营销模式专题研究报告恒辉.市场研究中心2013年08月30日目录第一部分项目认知第二部分推盘策略第二部分销售策略第一部分项目认知第二部分推盘策略第二部分销售策略基本概况整体规划一期规划项目认知教育资源景观资源工程进度Part1项目认知基本概况项目基本概况项目位置：惠济区文化路与开元路西.惠济区政府东开发商：民安置地总占地：2000亩总建面：200万㎡容积率：1.5绿化率：30%物业类型：多层（5F）/小高层（18F）车位比：1:1.3主力户型：（一期一批洋房）119-140㎡三房136-170㎡四房销售价格：12000元/㎡Part1项目认知整体规划项目整体规划民安北郡位于文化路以西，清华园路以东区域。项目东临东风渠，西侧紧邻惠济区政府和600亩古树苑。项目整体规划为多层洋房及中高层低密居住区，共分10个地块开发，内部配套有10万㎡商业中心及7500㎡会所。东风渠一期惠济区政府600亩古树苑Part1项目认知一期规划一期规划项目一期推出位于开元路以北、新城路以南、清华园路以东、固城路以西194亩K2地块。产品规划为14栋18层小高层、13栋5层法式电梯退台洋房、1栋酒店、1个7500㎡的综合性会所和1所社区幼儿园。14栋18F小高层13栋5F法式电梯退台洋房1栋酒店1所9班配套商业幼儿园7500㎡综合性会所Part1项目认知一期规划建筑风格——法式建筑风格布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究，屋顶采用精致的老虎窗，整体效果高贵典雅，贵族风范Part1项目认知一期规划景观规划：?项目通过各楼栋之间的景观绿化形成小景观组团，使项目整体通过各景观节点遍布整个社区，提升整体项目景观价值Part1项目认知一期规划其他——会所、商业、活动中心等设计在高层与高层楼栋之间，屋顶绿化设计，造型美观，设计创新价值点（如下效果图）Part1项目认知教育资源周边教育配套项目紧邻惠济区实验小学，周边教育资源丰富，重点小学、中学、高中、大学等院校林立，形成一站式教育资源配套。北大学城惠济区宋惠济区东庄小学赵小学序号学校1郑州师范学院郑州七十九中郑州第四河南商业高等中学2专科学校继续教育学院惠济区实验小学3中州大学北中州大学工程郑州经贸4郡技术学院职业学院北大学城哈尔滨商业大5惠济区崇信双学河南函授站语学校河南科技专修6学院惠济区杜庄小学河南省中华中等专业学校郑州领航职业学校郑州大学体育学院Part1项目认知景观资源周边景观资源项目紧邻600亩古树苑，两条绿色通道沿天河路与开元路铺开；东风渠绿荫景观带；黄河湿地资源等形成项目独特的外部景观资源。生态走廊古树苑入口草坪广场古树苑外景生态走廊Part1项目认知工程进度项目工程进度项目会所（品鉴中心）已经开放，洋房部分已封顶，小高层在建，项目一期工程整体进度较快。一期一批2014年7月交房。洋房封顶洋房封顶洋房封顶高层在建第一部分项目认知第二部分推盘策略第二部分销售策略推盘思路推盘批次推盘策略推出产品推出户型Part2推盘策略推盘思路推盘思路：一期一批13栋法式洋房全部推出?洋房产品率先入市，提升项目整体品质，打响市场知名度；?洋房产品工程进度快，有利于项目尽快入市，缩短回款时间，盘活企业资金流；?洋房产品利润率较高，增加回款额度，支持后期工程进度。Part2推盘策略推盘批次一期一批推盘项目一期一批13栋6层退台式花园洋房2#、3#、6#、7#、9#、10#、13#、15#、18#、19#、20#、22#、23#全部推出，均为1梯2户，共310套房源。目前部分楼栋已封顶，预计2014年7月份交房一期一批23Part2推盘策略一期产品多层指标统计首期产品320套房源，以三房和四房为主。三房的面积段在119-139㎡之间，四房面积段在136-170㎡之间。户型面积套数套数占比总面积面积占比136206.3%27206.1%三房139206.3%27806.2%小计4012.5%550012.3%1195216.3%618813.8%3+11245216.3%644814.4%小计10432.5%1263628.3%1365216.3%707215.8%138103.1%13803.1%四房1475216.3%764417.1%163103.1%16303.6%1705216.3%884019.8%小计17655.0%2656659.4%合计320100%44702100%一期多层共320套房源，全部为改善型产品设计，整体档次高。Part2推盘策略花园洋房户型一层平面户型图地下室平面图（地下室5.1米）户型分析：?147㎡四房，赠送北侧花园和地下室设计，提升产户型面积套数总面积四房147527644品价值点Part2推盘策略花园洋房户型二层平面户型图地下室平面图（地下室5.1米）户型分析：?136㎡四房，二层赠送地下室，市场稀缺产品，户型面积套数总面积四房136527072产品档次高Part2推盘策略花园洋房户型三层平面户型图户型分析：?124㎡三房边四房户型，南北双阳台设计，并带有户型面积套数总面积3+1124526448入户花园设计Part2推盘策略花园洋房户型四层平面户型图户型分析：?119㎡三房边四房户型，北侧赠送大露台，提升产户型面积套数总面积3+1119526188品价值点Part2推盘策略花园洋房户型五层平面户型图六层复式平面户型图户型分析：?170㎡复式四房户型，顶楼赠送超大露台和观景阳户型面积套数总面积四房170528840台设计Part2推盘策略花园洋房户型N-1户型地下室N-1户型1F平面图N-1户型2F平面图户型分析：户型面积套数总面积?复式设计产品，赠送地下设计，产品档次高四房163101630Part2推盘策略花园洋房户型N-2户型地下室N-2户型1F平面图N-2户型2F平面图户型分析：户型面积套数总面积?户型采用暗卫设计，影响使用舒适度四房138101380Part2推盘策略花园洋房户型三/四层平面户型图户型分析：?139㎡豪华三房户型，主次卧独立衣帽间，产品档次高户型面积套数总面积?南北通透，双阳台设计，通透性好三房139202780Part2推盘策略花园洋房户型五/六层平面户型图户型分析：?136㎡三房，南北通透，双阳台设计，通透性好户型面积套数总面积?主卧室独立卫生间，私密性好三房136202720第一部分项目认知第二部分推盘策略第二部分销售策略客群研究销售节点销售策略整合推广线上营销线下营销Part3销售策略销售节点项目一期销售节点流线图4月~8月7月27日8月17日系列宣传席卷全城一期洋房认筹一期洋房盛大开盘4月7月20日8月3日8月10日前期咨询开启新售楼部正式开放样板间开放北郡群星演唱会前期形象导入咨询期认筹卷客期开盘主题：2000亩/生态.建筑.漫享家主题：河畔/古树/不同呼吸主题：洋屋派Part3销售策略整合推广形象导入通过大规模宣传，导入新项目形象，快速打响市场知名度?民安北郡采取了线上、线下大量的推广渠道，呈现“渠道广、力度大”的特征，全方位出击，席卷全城；?项目所采用的主要推广方式为报纸平媒/户外道旗和线下复合推广；?民安北郡所采取的推广方式是“4S营销策略”：一是事件营销，即以活动为载体，使企业获得品牌的提升或销量的增长；二是以客户为中心的体验营销，即十分强调让客户在观摩过程中充分体验到产品所传递的文化精神。Part3销售策略整合推广传播渠道传播（Spread）推广分期活动（Scene）系列事件活动4S营销策略销售服务服务（Service）物管服务入口处售楼处展示（Show）景观示范区其他Part3销售策略整合推广传播（Spread）事件营销网罗客户活动（Scene）服务（Service）体验营销赢得客户展示（Show）策略一：事件营销策略二：体验营销首先，吸引目标受众主动参与，以拉近企业和消费者之间的距通过体验，更多了解产品和品离为重要经营手段，强调让客牌信息。其次，零距离接触消户在观摩过程中充分体验到产费者，直接与消费者沟通。品所传递的文化精神。Part3销售策略整合推广推广执行报纸平媒线上网络软文推广灯杆道旗Call客与内部短信微博营销形象短片活动营销单页派发线看房团活动下精准传播大众传播Part3销售策略整合推广线上和线下成功结合，网罗客户资源主流报纸大河报、东方今报、河南商报、郑州晚报连篇报道户外广告花园路北段、开元路、三全路沿线道旗广告线上渠道微博营销新浪微博、腾讯微博等房产网站搜房网、新浪网、好房网等网络媒体高频次宣传活动营销群星演唱会等活动节点营销借助项目售楼部、样板间开放活动席卷客户线下渠道看房团活动携手搜房网、好房网定期推出看房团活动体验营销感受品质服务，办卡锁定意向客户Part3销售策略线上营销线上营销渠道报广媒体全城造势新媒体互动沟通Part3销售策略报广欣赏画面简洁明快，导出项目整体形象以产品效果图为背景，突出营销主题Part3销售策略线上营销一、报纸广告项目活动节点与报广主题4月5月6月7月创意性的以项目周河畔、古树凸显项目河以洋房、风景、园艺群星头像+项目楼房，边配套构成“北为主元素，鸟语花香，树相见，拥有较好的自郡”二字，突入眼处处显现自然之美，体提前预告“民安中国帘，吸引人们注意然景观，在这里可以尽现了人与自然的融合之梦北郡揽群星”活动，力。推广主题主要美。展示项目亲近自然，情的呼吸，衬托项目精表现项目，扩大其先从感官上打动人心，众多的明星组合更加吸吸引目标客户影响力。细的自然景观引人们眼球。Part3销售策略线上营销一、报纸广告项目销售节点与报广主题7月20日7月27日8