南沙挂牌地块（6、7、8、9）比较分析市场营销部2013.8.29广州Part1南沙挂牌地块基本情况地块位置地块6地块7地块地块89地块指标竞买保证金计容总建（万元）用地面积挂牌起始筑面积增价幅度起拍楼面限高建筑编号土地用途(平方容积率价(万特殊要求(平方(万元)地价（米）密度米)元)米)人民币2013商业用地、1、成交后180天内15411≤3.0≤462331545020030903342120≤40％NJY-6商务用地将全国总部（或区域性总部）迁入南沙区2、2013NJY-6要求2013商业用地、16666≤4.0≤666642240030044803360竞得人总部迁入南沙120≤40％NJY-7商务用地；自持物业10%，不得出售2013商业用地、12000≤4.0≤480001608020032203350120≤45％NJY-8商务用地3、2013NJY-7要求竞得人总部迁入南沙2013商业用地、；自持物业20%，不11035≤4.0≤441401479020029603351120≤45％NJY-9商务用地得出售Part2南沙地块价值比较区位条件?四地块均位于南沙中心区，区域条件旗鼓相当地块现状交通?就交通现状而言，地块7最优，其次依次为8、9、6?地块7东、南侧均临路，且可便捷达到进港大道，现状交通最优；金州广场站?地块8、9东侧临路，沿街商铺具备一定已建桥价值；67珠光御景站路未通89?地块6较为深入，北侧有河流阻隔，虽有桥梁，但由于南侧未通路，通达性欠佳。规划交通?就规划交通而言，地块6将明显改善，8、9略好于现状，地块7影响不大?影响最大的规划交通为金枫路南段，修通后距离金州地铁站仅400多米，可便捷联通进港大道及双山大道，通达性大大改观。6金7枫8路9?道路存在拆迁问题，具有时间上的不确定性。金洲站周边氛围?地块7成熟度最高，另外三块相当?地块7临近金沙广场及珠光御景，较为成熟。?地块6背面隔河涌为创鸿南沙一品，但西侧为金州村，面貌较差；67?地块8、9周边尚未开发89项目景观?地块7景观最优，其次为地块6?地块7北侧河涌景观，东南远看山景?地块6为河涌景观；地块6、7北侧河涌景观?地块8、9西侧远望山景。67地块8、9东侧河涌景观89Part3产品初步设想地块6?打造2栋21层高公寓，配2000商业，首层临街商铺为主，部分设置二地块名称2013NJY-6层用地面积15411容积率≤3.0总建≤46233m2建筑密度≤40％限高120最大基底6164.42F公寓2栋21层公寓（层高4.5米）临街商业1F公寓44233m2（每栋单层1100）约800套规划套均50-60m2首层/2层临街商业（进深10米以内）商业2000m21、地块较为深入，备注需打造高层提高昭示性，2、由于目前尚不成熟，商业体量不宜过大地块7?打造3栋10-21层高公寓，配3000商业（考虑进港大道商业竞争激烈，建议仅设置地块名称2013NJY-7首层临街商铺）用地面积16666容积率≤4.0总建≤66664建筑密度≤40％限高120最大基底6666.4公3栋10-21层公寓（层高4.5米）寓63664m2公寓（每栋单层公寓1010-2000m2）规划约1150套套均50-60m2首层临街商业商业（进深10米以内）3000m21、地块临街，备注由外部向内部增加层高2、进港大道商业体量大，考虑到激烈竞争，建议仅设置底层临街铺地块8?东侧临路，楼层高度可略降低，均可打造2-3栋10-16层高公寓，配3000地块名称商业2013NJY-8用地面积12000容积率≤4.0总建≤48000建筑密度≤45％限高120最大基底54002-3栋10-16层公寓（层高4.5米）公寓45000m2公寓（每栋单层约1000m2）规划约800套套均50-60m2首层临街商业（进深10米以商业内）3000m21、地块临街，备注由外部想内部增加层高2、进港大道商业体量大，考虑到激烈竞争，建议仅设置底层临街铺地块9?打造2-3栋10-16层高公寓，配3000商业；东侧山景，南侧河涌景，可通过东南向地块名称2013NJY-9用地面积11035排布设置裙楼容积率≤4.0总建≤44140建筑密度≤45％限高120最大基底49662-3栋10-16层（层高4.5米）41140m2公寓（每栋单层约1500m2）公寓规划约800套公寓套均50-60m2首层临街商业（进深10米以商业内）3000m21、底层商业采取向内退缩方式，备注既方便聚拢人群，有可以最大限度的利用南侧河涌景观及东侧山景2、周边暂不成熟，商业不宜过多规划参数汇总规划地块6地块7地块8地块9体量44233666644800044140公寓3栋2-3栋2栋2-3栋67规划（10-（10-（21F）（10-16F）21F）16F）8临街80（现状）9（米200300300300（未来））商业体量3000300030003000首层规划部分首层首层首、二层二层Part4综合评价综合评价?从市场层面分析得出：地块7的市场价值最高，其次为地块6，而地块8、9?所有地块评价基准为相当1，也就是四个当中最差的暂定为1。?如果按基准售价为表：市场比较10000法定位地块优元劣/m2计算，每价格修正因素（所有地块评价基准为1，也就是四个当中最差的，暂定为1）折算为差地块名1%称，则价格相差100元/m2。得分现状规划售价区位现状交通规划交通周边氛围景观商铺价值商铺价值?由于南沙目前商业氛围较差，持有物业具有2013NJY-61.001.001.021.021.031.001.021.09109302013NJY-71.011.031.011.031.031.031.021.1711711一定经营风险，但较难把控，本报告仅就市2013NJY-81.001.021.001.001.001.011.001.0310302场层面进行分析判断，此2013NJY-91.001.011.001.001.01因素1.00造成的影响将1.01181.0310303通过报建等公司其他部门共同协商测定。