兴化缤悦生活广场项目营销策略建议XXX地产2013.9.25目录?兴化宏观社会环境?兴化房地产市场研究?项目现状及周边研究?项目营销策略建议Page?2?兴化宏观社会环境Page?3兴化概括兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地----昭阳镇，已有两千多年的历史。全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，城区现有人口28万人，其中流动人口6万人，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼米之乡"美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。Page?4兴化出行交通简图Page?5兴化产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。兴化工业门类较全，机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。Page?6兴化市城市建设规划概述?兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势，重点向南发展。?向南，为未来的政治、经济中心，新建的兴化市政府大楼已启用，主要政府机构都在南迁。大量住宅项目纷纷上马，投资重点明显南移。?向北，则发展旅游业，乌经荡水上乐园旅游等项目，成为市民休闲之地。?市区东、西两向由于被两镇夹击，扩展余地不大。Page?7?兴化房地产市场研究Page?8兴化的房地产宏观发展环境研究1、房地产发展概述及近期市场描述（1）现有房地产企业概述兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家福建开发商介入兴化楼市。2013年以后共有近80家房地产开发公司在投资开发项目，其中大部分项目位于城中及城南区域，城市西部依托教育优势，在中端住宅项目上开发较多。（2）开发量与销售情况兴化现房空置现象较为普遍，甚至于中心地段现房也不例外。住宅、商铺都是如此，住宅销售不温不火，对新型住宅接受度不高。（3）住宅类产品目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。（4）商铺与住宅销售情况少数高收入群体基本“南迁”，剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”，故将资本增值寄希望于商铺的出租或利用。所以兴化的商铺十分抢手，成为兴化楼市的一大特点，住宅销售由于城中海德花园项目的大体量开发，及城南国际等项目的建成，已经形成成熟规模。Page?92、未来楼市走势预测兴化市住宅价格3年内平均增长了比例较小，空置房现象严重，多数消费者对现房持观望态度，预计未来2年内，兴化市住宅产品价格大幅上扬的可能性很小，基本会徘徊在现有水准上。预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增，因此商铺热将会持续下去，而住宅上扬空间不大。3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。4、真正意义上的LOFT产品在兴化属于新型产品目前兴化有3个项目属于此类，除缤悦生活广场，其余层高均在3.2米以下，本项目具有唯一特性，市场接受尚需要引导。Page?105、“歧视”心理影响兴化楼市整体发展?苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。?调查发现：兴化购房人群主要为国家公务员和事业业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。6、兴化人性格特点制约楼市发展?苏南人一般较为精明内敛，但不安分，进取心强。兴化人则性情豪爽，易安于现状，属于“慢”生活状态，生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下，酒类商贸很活跃，大小饭店、酒楼遍地开花。由于当地经济欠发达，楼市并不紧俏，所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。?所有以上兴化人心理特点、性格特点，值得我们关注和研究。Page?11兴化市区商业分类及商圈Page?12专业街区或专业市场，如：?建设路：机动车买卖一条街?建设路、英武路：糖烟酒批发零售一条街?丰收路、建设路：楚水招商城（日用小商品批发市场）?丰收路、建设路：金三角市场（比较集中的建材类专业市场）?牌楼路：服装品牌专卖店一条街Page?13丰收路、建设路、牌楼路附近商业环境十分浓厚。Page?14因为周边专业市场经营户较多，商业档次相比较而言较高。Page?15满足兴化人“慢”生活状态，以享受型消费为主的商业。如：酒店、会所、KTV娱乐总会、美食街、咖啡店、桑拿、美容美发等。Page?16大型咖啡店、茶楼Page?17美容、美发、美体店面城区分布较多Page?18城南新城商业项目——江浙商业广场实景图Page?19项目研究部分?项目现状分析?项目SWOT分析?项目之新定位?项目之新规划?项目之招商策略Page?20?项目现状分析Page?211、项目总建筑面积约2万平米左右,其中一层、二层为商业；2、项目3——6层为LOFT公寓，层高为5.2米；3、配备了菜场等配套；4、目前项目已经封顶；5、LOFT公寓已经开盘，但销售率不高；Page?22?项目SWOT分析Page?23S/优势?位于阳山路和过境233省道交叉口，交通便捷；?周边具有楚天实验学校、楚水中学、楚水小学等教育资源；?位于昭阳区政府斜对面，周围积聚了大型工业园区；?周围延伸具有生态园及多个乡镇，具有外延客群；?距离昭阳公园较近，具有一定的环境感召力。Page?24W/劣势?项目地段位于城市发展反方向，不能有效吸引“未来型”客户；?项目产品类型目前在本地属于新型产品，市场接受度不高；?缺乏整体规划、区域在建住宅楼盘众多，目前较为杂乱；?周围商业业态混乱，形象杂乱，无视觉引导；?街区内建筑死角较多，如无合理引导将形成死铺；?周围住宅均为传统住宅，新产品在本区域接受度不高；?本项目紧邻垃圾站，且位于入口左侧，影响项目环境。Page?25O/机会?地处学院地段，可以有效引导“陪读”客源和投资型客源，本产品如能改善为住宅类型，则具有更大市场；?周围具有工业区和乡镇，如果能够拓宽营销面，则可取得更好的销售业绩；?项目底层、二层规划了菜场和配套商业，如果提高档次，打造为真正的“生活广场”，不仅可丰富配套，更能提高项目品质；?项目入口和内部均有处有开阔的广场；?产品改造也为本项目的机会。Page?26T/威胁?一楼部分商铺已出售，较难统一管理，对于后期综合规划有较大难度；?底层商业众多，传统住宅也较多，普遍销售率不高，价格也不高，本项目要实现突破具有难点；?本项目已经推出并销售了部分住宅和商业，对后期整改和概念提升具有影响；?本项目在营销上如果不能“向住宅靠”，则很难打动本区域最大主力客群。Page?27?项目之新定位Page?28出路在哪里？Page?29缤悦生活广场定位思路1挖掘挖掘以以配套配套商业与住商业与住宅宅为为单单位位利用利用学校学校优势，优势，的消费的消费需求需求创造创造新型住新型住宅宅项项目出路目出路扩扩大商业的业态大商业的业态氛围氛围，，创创新主新主题题，，制制造话题造话题打造打造生活广场，生活广场，形成形成区区域域商业商业集集中中点点Page?30定位思路2扩大教育配套概念学校教育的“陪读”氛围投资类住宅的专案增加投资回报的方向XX组合“低价”策略新型复式住宅的性价比生活广场配套商业广场的商业渲染提升主题消费配套概念新人类消费群的吸引针对性的吸引“特殊人群”购买Page?31定位思路3A品牌的核心价值：缤悦生活广场阳山路新生活中心B品牌定位：不住别墅、不住公寓、我们住别墅一样的公寓C诉求点：1、和孩子一起成长2、兴化喜铺一条街Page?32时间节点工作阶段日期项目进度/节点媒体/销售道具备注1、市场调查2、产品整改建议筹备期待定略3、营销策划建议　4、其它建议1、销售团队整合推广期待定略　2、推广道具制定和推广执行　3、销售说明会1、销售蓄水2、SP活动销售蓄水期待定略　3、销售执行4、强销执行1、销售执行销售开盘期待定略　　2、活动策划强销　　强销活动执行及尾盘清理　Page?33谢谢观赏Page?34