郑州市高新区市场调研报告2013.10.26商品房市场高新区房地产市场调研土地市场2一、商品住宅市场1、整体分析2、个案分析31、历年走势——2012年住宅成交大幅放量至60万方，未来市场供求量将继续增加2009-2012年高新区住宅供求量及价格走势70.0050004411450060.0039134000351250.003500面均2785积3000价40.00：：万2500元平30.00/2000米平米20.001500100010.005000.00009年10年11年12年供应面积0.0018.8934.6846.23成交面积22.8329.5033.1259.87成交均价2785351239134411说明：由于早期高新区项目无证销售较普遍，销售与签约备案时间普遍有较长的时滞（1-2年），仅美景菩提、升龙又一城等少数例外，故以上均价数据通常反映2年前的市场价格水平，与当前市场实际表现有较大的差异，需结合当前个案数据综合判断当前价格水平。42、近期走势——供需两旺，月均去化量约6万方，均价5800-6200元/平米202012-2013年各月高新区住宅供求量及价格走势700060936153185912586452226000165004486746484609464045714398457050001441384261124000平米321732703351/1083000均价：元面积：万平米62000410002001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2012年2013年供应面积2.95017.89.370002.911.795.273.222.872.1000.818.759.878.24成交面积2.495.5611.26.093.092.734.314.472.977.225.354.306.401.735.198.938.008.65成交均价3217327045714138522260935004439842614867464833514609464045705912586461535周边主要住宅项目概况案名位置开发商规模容积率产品类型户型面积价格万科城西四环科学大道万科-河南美1600亩，320万方2.0-3.5精装高层75-90未开盘景之州地产不等升龙又一科学大道南、长升龙集团-郑占地613亩、总建1123.2高层住宅、大50-130平当前6800-7500城椿路东州泽龙置业万㎡型商业、写字米为主楼基正盛世西四环与梧桐街基正地产总占地329亩，总建筑2.95高层、小高层、70-1706500新天交汇处面积45万平方米多层谦祥万和长椿路与月季街河南谦茂置128万方3.5高层68-1406400-6800城交汇处业祝福红城化工路（农业西祝福房地产占地约650亩，总建约2.4洋房、小高层、86-1406000路）与云杉路交100㎡高层住宅叉口东北角睿智禧园梧桐街南、雪松新合鑫置业176亩，25万方2.4商品房用地约45-200平小高层7400，洋路西、石楠路东176亩、总建米房1100025万㎡西雅图高新区莲花街雪华诚荣邦地96万方2.5高层、多层88-130高层6500松路产锦艺国际西四环与郑上路锦艺集团-锦占地338亩，总建80万3.28高层83-91两房，5800-6000轻纺城交叉口西北角寅置业方，住宅19万方117-123三房6住宅产品形态周边项目产品形态以高层为主，容积率2.5以下项目配有部分洋房产品中高层小高层多层楼盘名称高层（18F）（13-18F）(9-12F)（花园/电梯洋房）万科城★☆升龙又一城★谦祥万和城★睿智禧园★★★祝福红城★☆西雅图★☆基正盛世新天★☆☆锦艺国际轻纺★城上表中，★为在售产品类型，☆为非在售产品类型7户型面积在售项目户型以75-90平米两房、85-90平米小三房为主，120-140平米三房为辅，四房、一房供应量小。楼盘名称一房两房三房四房万科城暂无7783-89暂无升龙又一城45-5763-70，80-8989-114，124-143163谦祥万和城无68-8988-90121-140祝福红城89-99，103-115，暂无86139123-129睿智禧园无75-8989，143-150117，180-200西雅图暂无88105，124-127暂无锦艺国际轻纺城无83-91117-123无8价格楼盘名称在售产品价格情况升龙又一城当前在售产品价格在6800-7500元/平米谦祥万和城高层成交均价约6500元/平米祝福红城2013年高层成交均价6016元/平米睿智禧园小高层7400，洋房11000（无证销售）西雅图首批高层内部认购成交均价约6500元/平米（无证销售）锦艺国际轻纺城2013年成交均价5750元/平米（轻纺城配套住宅）9去化速度住宅累计去化量楼盘名称首次开盘时间累计销售周期月均去化量（截至9月底）升龙又一城2012年3月20个月约45万方2.25万方谦祥万和城2013年4月6个月约15万方2.5万方祝福红城2011年下半年约2年约30万方1.25万方说明：累计去化量根据市场情况结合公开成交数据估算得出。如上所示，近两年高新区主流在售楼盘的住宅年均去化量均在15万方以上，其中升龙又一城、谦祥万和城两个热销楼盘开盘以来月均去化量均在2万方以上。10谦祥万和城9月28日开盘：推出264套，去化218套，去化率82.6%，成交均价6600元/平米时间2013.09.28位置长椿路与月季街交汇处此次推出为万和城项目二期房源，一期房源基本售完，房源本次推出16#东单元，18#，2梯4户，共计264套房源认筹9月初启动认筹，缴纳1万元，截至9月28日，共排号情况380组，当天来访约350组。1、认筹客户享受2个点优惠优惠2、开房当天享受1个点优惠3、按时签约全款3个点优惠，按揭2个点优惠。谦祥万和城开盘边户价格为6400元/平米，南向小三房卫6800元/平米，去化率价格两房价格为6700元/平米，整体均价为6600元/平米。面积成交均价销售套数户型套数（平米）（元/平米）截至中午12时，去化218套，去化率为82.6%，仅边2+1房109-1279964005353.5%去化户较大面积2+1户型部分房源未去化，其余户型清盘。2+1房8999680099100%1、单价、总价优势，吸引刚需客群2房6866670066100%2、地铁优势：1号线起始站点，引入区域外客户分析合计264660021882.6%3、客户构成方面，来自高新区以外区域的客户所占比例逐步增多，区域本地客户有明显减少11谦祥万和城户型分析：18#户型?价格保持小幅度上涨趋势，整体实现均价约6600元/平米；开盘83%去化率、57%解筹率仍处在较高水平2+1房：109平米2+1房：127平米?89平米2+1房、68平米小两房布局紧凑、合2+1房：89平米理，符合刚需客户需求，开盘售罄；109-117平16#东单元户型2+1房：109平米户型均为三房（2+1米房）两厅一卫，户型设计不合理、一卫设计舒2+1房：89平米适度低，加上总价偏高，2+1房：89平米2+1房：114平米导致去化率偏低2房：69平米1210月1日睿智禧园开盘位置高新区梧桐街与雪松路交叉口3开发商河南新合鑫置业有限公司7为高新区付庄村改造项目，总占地约176亩、总建筑面58积25万平米，容积率2.4、绿化率40%，规划有11栋规划918层的高层住宅和7栋7层电梯洋房，幼儿园一所、中6学一所。B8推出房新推出3#、5#（东单元），6#、7#（西单元），8-源9#、B8#，共552套75-89平米两房，89-150平米三房，117-180平米四户型房认筹8月1日起交3万元排号，至开盘累计排550组情况1、认筹优惠：3万抵5万优惠2、参与搜房网活动客户优惠1.3万元/套；方式3、付款方式优惠：按揭1%、全款2%。4、10月3日前签署协议，可优惠4000-5000元/套。高层成交均价7400元/平米，洋房成交均价11000元/价格平米去化成交220套，去化率40%。情况1310月13日升龙又一城开盘位置高新区科学大道长椿路开发商升龙集团-郑州泽龙置业有限公司占地613亩，总建约112万平米；由22栋18-33层高项目概层住宅（未含安置区）和2栋写字楼，其中住宅总建况面92万平米，商业总建面约18万平米，物业形态涵盖高层住宅、大型集中商业、写字楼等。位于安置区F地块上的4、5号楼（图中标红位置），推出2栋24层住宅，均为2个单元，其中4#2梯5户、5#2房源梯4户，共404套。认筹户型面积（平米）套数比例9月28日开始认筹，至开盘共认筹450组情况两房两厅一卫63245.9%优惠1、认筹优惠：交1万元认筹，享2%优惠；三房两厅一卫8918846.5%方式2、付款方式优惠：按揭1%、全款3%三房两厅一卫999623.8%价格成交均价约6750元/平米三房两厅一卫1149623.8%去化情成交303套，去化率75%合计404100%况14升龙又一城户型63平米两房两厅一卫89平米三房两厅一卫99平米三房两厅一卫114平米三房两厅一卫15区域住宅市场总结自2012年初升龙又一城入市以来，高新区住宅市场热度持续增加，区域成交量连创新高，祝福红城、谦祥万和城等项目也都实现了良好的销售业绩。随着西雅图、公园道一号、睿智禧园、万科城、正弘项目等的陆续入市，预计区域市场总体成交规模仍将持续增长，但供应增加也可能削弱单个项目的市场份额，降低去化速度，带来价格竞争。高新区内部的刚需总量有限，随着区内需求消化殆尽，未来项目销售将更多依赖于外部人流