郑州Loft项目调查报告2013.5.29内部资料敬请保密1目录一、Loft产品概述二、Loft典型项目分析三、Loft产品营销推广2一、Loft产品概述?Loft定义及分类?本地Loft相关法规?Loft产品优劣势分析?郑州Loft产品分布31、Loft定义及分类LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。目前作为一种房地产产品形态的主要要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为：?流动性，户型内无障碍；?透明性，减少私密程度；?开放性，户型间全方位组合；?艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。Loft分类?按用地性质，分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft；?按交房是分有分隔楼板，分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft；?按是否装修，分为精装修loft和毛坯loft；42、本地Loft相关法规《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定：【按住宅层高】住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于等于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。【按办公层高】办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于等于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于等于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。【按商业层高】商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于等于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。52、本地Loft相关法规以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应加倍计算。这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。63、郑州Loft产品分布项目名称位置Loft体量销售状态/周期主力面积成交均价总价乐町商业中原区冉屯路秦岭路约13000平米LOFT未开盘54-66平米未开盘——中心橄榄城行二七区南三环碧云路4万平米在售41-57平米780030-45万政公馆已售罄创意惠济区长兴路东、宏6000平米，108（2011.12-43-54平米800030-40万SOHO达路南套2012.12）未开盘（预计龙汇国际高新区玉兰街金梭路3栋，共746套38-79平米————2013年推出）经开区商英街与经开7370平米，114美立方已售罄36-88平米1150040-100万第一大街交汇处套鑫苑现代二七区陇海路庆丰街840套、5万平米已售罄60-72平米900055-65万城Loft73、郑州Loft产品分布创意SOHO龙汇国际乐町商业中心鑫苑现代城LOFT美立方橄榄城环贸中心8Loft分布特点总结?郑州市场上的Loft项目（尤其商业性质Loft）多位于主城区边缘、相对成熟度较低的区域，或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内?Loft所在区域整体成熟度不高，周边配套设施有待提升；?Loft的产品形态是较多地段相对不成熟项目提升项目竞争力、增加产品附加值的选择；9Loft产品优劣势分析优势劣势1、内部挑空空间、复式结构，可使用空间大、1、通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、通风、私密性等方面多有所不足；满足个性化需求；2、分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感；2、功能分区明显，动静分区、洁污分区；3、土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，3、相对低总价、购房门槛低；产权到期后的政策不明确）；4、水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高；4、多为商业性质（40年产权），不限购；5、商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率5、满足自住、办公、投资多样化需求；优惠（利率上浮）、贷款受限（最多贷10年，公积金不可使用）6、配套不足：多无暖气、天然气，不可享受项目教育配套；7、交易环节税费比例高10商业属性Loft与住宅属性Loft日常生活费用对比费用类别住宅性质商业性质商业属性多支出比例水费（元/吨）2.44.0568.75%电费（元/度）0.560.825247.36%天然气费2.25（50立方/月以下）3.167.8-40.4%（元/立方米）2.93（50立方/月以上）暖气费0.190.2847.37%（元/平米·日）数据来源：郑州市物价局如上表所示，商业属性LOFT产品入住后在水费、电费、天然气、暖气费方面的支出均远高于住宅，各项目费用多支出的幅度均超过40%，这也构成了限制自住客户购买商业属性LOFT的最大障碍之一。11二、Loft典型项目分析?橄榄城行政公馆?乐町商业中心?创意SOHO?美立方?龙汇国际?鑫苑现代城LOFT121、橄榄城行政公馆项目名称橄榄城行政公馆位置二七区南三环连云路开发商亚新地产产权年限40年3栋15层，共4万平米Loft，挑高4.79米。标准层面积均为1070平米左右，每栋3部电项目概况梯，其中A栋每层4间，B、C栋每层24间，1-3层为商业，LOFT办公共计624套。面积段41—57平米为主2011年7月认筹、8月开盘，目前仍在售，时间节点产品为现房，销售与招商并行。价格7800元/平米2011年8月开盘至2013年4月共成交352套、去化情况15468平米，成交均价7208元/平米；月均成交17套。131、橄榄城行政公馆橄榄城LOFT办公历年成交量价如左侧图表所示，橄榄城10000900076987831900068038000LOFT办公产品入市2年以8000700070006000平米/来累计成交352套、60005000500088234000400015468平米，成交均价30003000成交面积：平米200042432000成交均价：元7208元/平米，按面积计10002402100000算的去化率不足40%。价2011年2012年2013年1-4月成交面积424388232402格也处于较低水平，其中成交均价7698680378312012年期间由于降价促成交面积成交均价成交金额周期成交套数销，去化量相对较高。较（平米）（元/平米）（万元）慢的去化速度和较低的实2011年95424376983266现价格反映出该区域办公（8-12月）需求不足，区域认可度低，2012年203882368036002同时，40年产权的商业2013年1-4月54240278311881属性使自住客户望而却步。合计35215468720811150142、乐町商业中心项目名称乐町商业中心位置农业西路与秦岭路交会处北200米路东开发商标准置业共2栋15层的高层，总建4万方、约400户；1#为LOFT，4.95米层高，54-66平项目概况米，1-4层为商业；2#为平层，3.3米层高50-80平米。有暖气，无天然气；LOFT底商一层规划配套为丹尼斯卖场，2-3F为金逸国际影城。产权年限全部为40年2012年8月售楼部开放，9月中旬首批平节点层办公认筹，12月15日开盘；Loft预计分析：2013年6月开盘。?该项目所处区域办公氛围较差，无办公传统，客户平层2013年1-4月成交54套，成交均价价格对区域的认可度低，首次开盘去化率仅约20%；6338元/平米?商业属性、40年产权、首付比例高、后期费用高客户分析多为周边中原区中小企业办公或投资极大抑制了自住客户的购买意愿；推出了首付分期活动，“首付5万，做老其他板的房东”，开盘首付20%，半年内付?通过首付分期降低了投资门槛，较受客户欢迎清剩余的30%。152、乐町商业中心A1户型：两室一厅两卫一厨单层建筑面积：53-55平米面宽4.5米，进深9米162、乐町商业中心B1户型：三室两厅两卫一厨单层建筑面积：65-67平米面宽4.5米，进深11米173、创意SOHO名称创意SOHO位置长兴路东、宏达路南开发商河南银江实业有限公司；产权年限40年1栋11层的SOHO，1-3层为商业，4-11项目层为SOHO，每层2梯16户，共128套。概况占地2732平米，总建筑面积13285平米，容积率4.86。挑高4.8米，买一层得两层；43-54平米灵产品50平米动空间。60平米销售2011年12月开盘，2012年下半年售罄。时间价格成交均价8000元/平米184、美立方名称美立方位置经开区商英街与经开第一大街交汇处开发商郑州丰瑞源置业有限公司产权年限办公LOFT为40年、公寓LOFT为70年美