劲华项目产品招商解决方案a.项目产品深入分析b.项目的现阶段的招商方案c.项目招商的瓶颈d.项目招商两大策略e.区域招商实施细则2013.6.19a.项目产品深入分析根据劲华现阶段的定位，以食品作为主要业态对外招商，由此我们来深入分析产品情况：2013.6.19项目建筑基本资料?总建筑面积：61615.6㎡?1-7栋单层建筑面积：?（宽24.8米×长39.8米=987.04㎡）⑧①?8-9栋单层建筑面积：⑨②⑩?（24.8㎡×34.8㎡=863.04③④?1-9单栋露台可改面积约为：204.48㎡⑤⑦⑥?10栋建筑面积约为：8315.44㎡?1-2层单层为754.04㎡，3-9层单层约972.48㎡?露台改造后可用面积：1840.32㎡2013.6.19⑧我们先把产品初步划分4个区域布置：⑨B区域⑩分别为：D区域A①区②域A区域、B区域、C区域、D区域③④C区域⑤A区域：1-4栋单层建筑面积：⑦⑥（宽24.8米×长39.8米=987.04㎡）1-4栋总建面：987.04㎡（单层）*6层=5922.24㎡*4栋=23688.96㎡1-4栋3-6层总建：15792.64㎡1层：987.04㎡*4=3938.16㎡1-2层总建：7896.32㎡2013.6.19⑧⑨B区域⑩①②③④⑤B区域：8、9栋单层建筑面积：⑦⑥（宽24.8米×长39.8米=987.04㎡）8、9栋总建面：987.04㎡（单层）*6层=5922.24㎡*2栋=11844.48㎡8、9栋3-6层建面：7896㎡8、9栋1层：987.04㎡*2=1974.088、9栋1-2层总建：3948.16㎡2013.6.19⑧⑨⑩①②③C区域④⑤C区域：5\6\7栋单层建筑面积：⑦⑥（宽24.8米×长39.8米=987.04㎡）5-7栋总建面：987.04㎡（单层）*6层=5922.24㎡*3栋=17766.72㎡5-7栋3-6层建面：11844.48㎡5-7栋1层：987.04㎡*3=2961.12㎡5-7栋1-2层总建：5922.42㎡2013.6.19⑧⑨⑩①D区域②③④⑤D区域：10栋总层数9层1-2层单层⑦⑥为754.04㎡，3-9层单层约972.48㎡10栋总建面：8315.44㎡10栋3-9层建面：6807.36㎡10栋1层：754.04㎡10栋1-2层总建：1508.08㎡2013.6.19?除去现阶段劲华自持物业第10栋，所占总建面的13.6%?现可以对外招商的面积：?本案项目：3楼以上（含3楼）总建面为：35533.12㎡1-2层17766.9㎡分析本案的经济指标数据后我们发现，3楼以上的物业显然是我们整个项目的重要而且非常不可缺少的部分，所占面积比例是总建面的57.6%，1-2层只占了28.8%2013.6.19?产品是我们的核心，产品是我们项目灵魂?我们分析和划分产品区域，方便我们更清楚的定位和确定片区招商策略和整体定价策略和区域定价方案?根据清楚的定位和区域布局功能的划分，能快速的实现项目招商工作按照科学的运作方法进行招商?本案的上层物业是我们的重要研究方向，它决定着我们项目50%以上的成果2013.6.19二、项目的现阶段的招商方案?把自己经营成女皇，自然会吸引来帝王?把自己经营成妖精，自然吸引力来流氓我们现阶段如何对待我们的女儿？我们包装它了吗？2013.6.19?通过关注和了解发现，现阶段劲华项目正在对外招商，以食品定位来招商，大而全的针对项目的来电来访客户，客户的随意选择性比较强?现阶段是以广告喷绘形式挂于项目护栏、春城晚报登报招商形式，电话对外发布形式。?划分区域的第10栋自持物业形式?很简单的对待自己的女儿，没有包装、没有营销，当然会给我们带来很多烦恼2013.6.19诊断：?对于客户的来访来电没有做科学的登记和需求分析，对客源的把握只能有粗略的认知?在产品没有完全明确整体的定价基础和对外招商的定价策略，价格营销模式是重要必不可少缺少的部分?广告单一、简单、在说明一件事情的基础上做广告的发布功能，并没有充分利用广告特殊效应、凸出的吸引力，没有看出完成的推广策略?项目现阶段并没有研究出整体的招商方案、解决楼上和楼下的招商平衡问题2013.6.19三、项目招商的瓶颈?项目现阶段招商过程并不理想，遇到了资金需要快回笼的瓶颈?项目没有整体的招商方案，1-2层商业固然简单易招商，并且可能能快速实现招商成功，但是我们也不难发现能成功招商运营没有整体的解决方案是容易出现商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦?2层以上的物业，因项目研发和建设的过程中以仓库定位并没有做科学的时候市场调查分析，导致现阶段的招商瓶颈?因为项目已成为现房，商家不及时找到给开发公司带来了巨大的压力2013.6.19四、项目招商两大策略我们来分析了解现存在市场中食品行业产业链的情况：食品行业加工商食品行业经销商食品行业生产商食品行业批发商食品行业零售商2013.6.19?项目两大版块是本案重要的招商研究部分.：一部分是本案项目的一层底商、二层商业一部分是本案项目的3层以上的物业招商2013.6.19?本案项目2大招商策略构想：?第一：招下带上?第二：招上带下2013.6.19第一：招下带上本案定位以食品作为主要业态招商：?制定出传统化的招商方案，找到食品产业链上的某一类，作为本案一层的底商租赁使用者?制定3层以上物业的招商方案，根据租赁情况来带动3层以上的物业租赁优势：能快速的招商成功，并且会快速的入驻本案，解决眼前的问题劣势：若把一层打包销售和租赁出去，即使下层商业招商成功，但并没有形成带动效应，那么上层物业也同样面临招商新问题2013.6.19?什么样的消费群体使用一层商业呢？?食品经销商？?食品加工企业？?食品零售商？?食品批发商？?食品货运中转、仓储？?食品经销商：面积不易过大?食品零售商：面积不需过大?食品批发商：经营面积适中、但是仓库需要摆放存量货物?食品货运中转：可以在一层进行，但是根据租金情况?食品仓储：一般不会选择一层2013.6.19第二：招上带下本案定位以食品作为主要业态招商：?招上带下的策略，我们采用梳理产品的结构、布局，把优质的产品提炼出来。?制定整套的招商方案，解决产品形成孤立的局面?本案产品1层作为一个稀缺部分，我们通过完成对上层制定周密的招商方案，引入一些生产商、加工商+展示功能、食堂、宿舍等，完成上层物业的商业气氛蓄积?本案在运作过程中，我们可以成立系统的管理团队，分阶段制作出不同的运营方案，让已经入驻的客群稳定，从而获取足够多的经营现金流2013.6.19?什么样的消费群体使用二层以上商业呢？?食品经销商？?食品加工企业？?食品零售商？?食品批发商？?办公、写字楼、住宿？?食品经销商：可以附带一部分上层物业，但是面积不多，零散不好管理，商家不稳定?食品零售商：可能不太需要上层物业作为支撑?食品批发商：仓库可以使用二层以上摆放存量货物，但选择很多，浪费物业资源?食品加工企业：会考虑上层物业，是我们的重点的开发对象，此类企业稳定、并可以持续发展，未来则会成本案物业的潜在购买群体?食品仓储：仓储选择余地很大，周边的物业也有可做仓储，本案关键在于整盘的操作策略和价格策略的深入研究?办公、写字楼、住宿：这也是我们本案3层以上的重要客群之一，我们的定价策略、引商策略是重要的条件2013.6.19?本案两大构想让项目找到了一定的突破口?利用房地产营销中的稀缺理念让本案找到了新的亮点?本案提出招上带下的操作策略，不仅让我们的产品赋予了灵魂，并且还让产品有的新的引爆点?在招商过程中我们就有了更多的机会把平常认为最困难的上层物业巧妙的做出了招商货包的方案?让一层商业变得稀缺，反而操作就有可能更加顺利的出货，并获得更多的利润和更多的附加值2013.6.19?我们针对项目的2个部分制定解决方案建议采用招上带下的策略先引进生成加工型企业入驻?在通过我们制定营销策划方案，价格策略，挤压式开盘策略等，营造开盘的热闹气氛?通过市场细分理论我们把产品清楚的细分为几个区域、几个货包，挖掘出产品的附加值，并制作详细的功能定位和产品布局的具体营销方案细则?通过项目的运作手段让本案产品变为稀缺2013.6.19五、区域招商实施细则?进入项目后，我们分区域，分布局，确定区域的使用功能，确认招商的对象?入驻项目我们提成实施细则营销方案，和实施的具体执行策略和执行细则2013.6.19