中国高端养生养老社区专项研究2013.07.2414／5／301目录?养生养老社区基本模式?养生养老社区建筑设计要点?养生养老社区智能化配置方案?养生养老社区管理营运及服务?养生养老社区盈利模式14／5／302养生养老社区基本模式1“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构。14／5／301、我国目前养老基本模式（1）家庭养老：传统的养老模式；（2）养老院养老：社会化的养老模式；（3）社区居家养老：兼顾家庭和社会的养老模式。“十二五”规划“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”为基本模式。14／5／3042、发达国家的养老模式（1）德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式“照料护理式住宅”的典范——不来梅老年住宅强调的是“护理、环境、设计”的理念。（2）美国?60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。?经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。?据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住房五种模式?独立式住宅?老年公寓（集合住宅）?养老院?护理院?老年养生社区（综合老年人住宅小区）（3）日本?截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。?目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。?日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式?在宅养老?机构养老?“两代居”3、理解和认识有人说养老地产与中国传统文化相差很远，让老人住得远不符合孝道，但现在事情已发生了很大的变化。现在人们对这一领域的产品和服务的需求已经慢慢出现。养老地产的行业生命周期处于成长期，机会众多。竞争初步形成，但与一般的商品房市场相比，这一领域集中度与竞争度都不大。一定时间内，养老地产市场的进入门槛尚比较低。最为核心的竞争无疑是围绕商业模式进行。业内人士均认为，虽然养老地产各类模式处于比较初级的阶段，但是一定程度上，“已经有模有样”。养老地产至少涉及两个产业，一是房地产行业，二是服务行业。任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。在行业尚属于初级阶段之时，进军养老地产无疑要理清初创期的众多头绪。4、研究内容(建议集团市场营销部）养生养老社区应该是一个集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友等为一体的“老年社会”，这是一种生活方式的创新。从基础模式上我们研究涉及以下内容：●市场调查●客群定位●项目选址●国外成功案例解析●国内同类项目分析养生养老项目建筑设计要点214／5／301、规划要求养生养老社区---开发单个项目的配套设施应齐备但规模要适度，配套设施建设面积占到住宅建设面积比例合理，公共活动空间较大并相对集中自住型公寓---开发项目布局较分散，规模适度，档次分开护理型公寓---开发项目布局较分散，规模较小，靠近医院2、养生养老住宅的建筑设计（1）在空间布局上：消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下稳，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如：连廊公寓的空间设计）（2）在通行能力上：多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连（3）在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。研究成果（4）从视觉能力上：适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。研究成果（5）在配套设施上：健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如：护理室：护理与日常监护活动基地。机能恢复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。3、研究方向（建议集团研发设计部）●规划设计标准●建筑设计标准●水、暖、电设计标准●公共配套设计标准●环境设施设计标准智能化配置方案314／5／301、配置方案在建造特色的养生养老社区上应考虑社区必须为居住者提供高端的服务设施与硬件配套，正在兴起的养老地产中智能居家养老、远程医疗等高科技养生养老设施应被广泛应用。养老养生智能化配置标准的研讨方向是：●采用世界领先的智能物联网解决方案●健康管理●医疗中心（全面体检、远程会诊、急救）●人性化服务、节能环保2、系统配置内容简介。电视监控系统周界报警系统无线求助定位系统室内红外线监控系统紧急呼叫系统智能“一卡通”系统楼宇自动化控制系统(BA)企业资源计划管理系统(ERP)。智能一卡通：一卡通集门禁、消费、储存、报警功能于一身集识别楼号、打开门锁、储蓄消费、紧急呼叫功能为一体。人性化服务随身智能终端具有“一卡通”功能：门卡、餐卡、购物卡等亲情、社交与家人、亲友一推送式数虚拟社区键视频通话码相框极为易用的联网服务人性化触摸屏自动触发医养生音乐、视频疗数据测量、班车、专车电子购物、订餐播放、点播记录、上传预定、配送一键式场景控制（离家、睡眠等）、节能环保红外传感触灯光控制温度控制家电遥控发场景控制23ERP信息管理系统：1、查询餐饮信息并订餐；2、查询消费信息并打印消费明细；3、了解最新的活动信息，通过ERP系统报名参与；4、查看家庭医生给会员的营养、保健信息；5、评估生活照料、医疗保健、文化娱乐服务的质量；6、进行服务投诉或提出改进的意见、建议；7、查询会员定制服务的反馈情况。紧急呼叫：社区采用先进的无线定位系统，通过住区人员随身携带的智能卡准确定位人员在社区公共区域活动的位置，如出现异常情况，可按动智能卡上的报警按钮进行紧急呼叫。公寓内，在客厅、卧室、卫生间、阳台等处都设有紧急呼叫按钮。智能监控：社区应设有大型电子显示器监控室，配备专人24小时值班，综合利用无线定位、红外线监测、紧急呼叫、巡更等系统，为住区人员提供安全保障社区的医疗服务系统：常规体检、急救、远程会诊常规体检拍片、抽血验血、B超、听诊等远程顶级专与美国、欧洲、国内顶级医院、科室远程会诊家会诊；与专家远程共享检测数据；视频会诊、诊断。急救随身智能终端一键报警；摔倒报警；自动通知急救中心；全社区室内外精准定位；急救人员社区内及时赶到。与专职医护人员随时通话。医疗中心具备急救中心的医护、设备条件专家远程指导急救家人参与家人远程共享、参与14／5／30273、研究方向（建议集团科技公司）养生养老社区的物联网设计标准智能化设计的标准远程医疗及监控的设计标准14／5／3028管理营运及服务内容414／5／30291、组织构架根据发达国家赢利性养生养老社区的管理经验，他们都是由独立的、专业的管理公司负责运营管理，所以养生养老社区开发建成后，要成立独立的管理公司（或与国外管理公司合作、合资），由专业人士领导管理公司负责社区的运营管理。通常应设置四大板块：（1）行政部：日常行政、信息沟通、协调好各部门之间的关系，处理来自内外部的投诉。（2）服务部①房务部：主要负责房间及公共部位的打扫清洁。②护理部：负责对不同情况的老人的护理工作。③餐饮部：负责日常标准餐的供应及送餐服务等。④活动部：负责策划、组织老人活动、旅行等。14／5／3030（2）内务部①财务部：负责管理社区所有的财物活动。②采购部：各部门的所需用品的采购。③工程部：社区内设备、设施的日常维修。④保安部：负责社区24小时的安全保卫工作。⑤人事部：负责人员招聘、培训，职工福利制度的制定等（3）外务部①营销部：市场调查、销售方案。②公关部：建立多渠道的公众沟通联系网络，除了传统的与媒体的沟通联系，还要通过策划并举办各种在老年社区的开放性社会联谊活动，开拓以现有客户群体为中心的与潜在客户的沟通渠道。③分包商管理部：管理所有的分包商。14／5／3031开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合实际。医疗和护理重点也是难点。养生养老社区服务项目主要内容应包括：第一，生活护理照料第二，医疗和保健第三，文化和心理支持第四，物质支援第五，群体关怀14／5／30323、研究方向（建议集团公司会所）营运管理构架服务内容（收费及免费）服务标准员工培训体系盈利模式514／5／301、盈利模式由于养老地产与一般住宅产品不同，它要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目盈利模式将比其他物业类型产品更为复杂。养老住宅的后续经营的周期长，盈利点除产品销售外，更多的在于物业服务。目前国内外的盈利模式有以下几种：（1）出售房屋产权（2）出售会员证（3）出租房屋（4）旧房置换（5）房屋居住置换（6）交押金居住14／5／3035（1）出售房屋产权通过出让方式获得土地，开发养生养老社区或老年公寓，开发的产品与一般的房地产住宅产品的销售一样，只是由于设计中注重了老年社区的特点，更适合养老人员居住，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同特点：出售房屋产权能给开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的