城市综合体类型、模式研究及案例分析定义：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、城市综合体价值究竟如何？l如何挖掘项目综合体价值，以匹配目前项目市场高价本报告是严格保密的。关于城市规划的第一个问题——而且，我认为也是最重要的问题是：城市如何能够综合不同的用途——在涉及这些用的大部分领域——发生足够多的多样性，以支撑城市的文明？……每当我们发现一个城市地区的商业生活丰富多彩，我们就同时会发现这个地方拥有很多其他的丰富多彩的生活，如各种各样的文化机会、多彩的街头景致等。——《美国大城市的死与生》简·雅各布斯本报告是严格保密的。城市综合体发展模式—世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，并总结出综合体发展的5种模式l日本，福冈博多运河城l香港，太古广场l上海，上海商城l北京，东方广场l北京，华贸中心l日本，博多运河成l广州，中信广场l深圳，信兴广场酒店核心l深圳，信兴广场l深圳，华润中心模式l深圳，星河国际l上海，上海商城综合体发展的5商业核心写字楼核心l广州，中信广场种模式及相应的模式模式l东莞，运河东一号典型案例发展模式l东莞，世博广场l合肥，元一时代广场l合肥，财富广场住宅核心均衡发展l合肥，金地国际城模式模式l常州，莱蒙都会l宜昌，均瑶国际广场l深圳，星河国际l香港·太古广场l……本报告是严格保密的。l深圳，华润中心通过对项目的综合条件进行分析，本项目作为综合体的模式——均衡模式均衡模式写字楼模式酒店模式商业模式CBD/城市中心未来商务核心区客户（产地理位置——不远离城市地理位置——城市核心区位置业）支撑核心区主干道沿线/地铁口主干道沿线和地铁口交通可达性——主干道沿交通可达性地铁口/主干交通线道沿线较大的规模——建筑面积——已形成产业簇群/客户支持——商务客户区域功能的缺乏，需求旺条其他20万㎡以上引入核心客户带来相关簇盛人流及商业气氛件条件群开发商强劲的实力和丰富开发商有足够的经济实力一流的合作团队规划设计的经验/经营管理企业专业的管理团队——物业能力管理/经营管理本报告是严格保密的。案例1香港太古广场—整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等组成p概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一p流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”p业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）p总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场本报告是严格保密的。案例2华润中心—都市综合体成功开发的典型案例，总投资逾40亿港币，集多种功能于一体华润中心一期由万象城和华润大厦组成，总建筑面积25万平方米前期：通过商业-写字楼，构筑区域商业领导者及高端商务品质形象及市场认案例：华润中心知一期华润中心二期由君悦酒店和幸福里小区二期组成，总建筑面积30万平方米。后期：通过幸福里及君悦酒店，实现产品系相对独立与共融的更高产品价值v华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。v项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。v华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓。本报告是严格保密的。3案例北京华贸中心——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次定位：构筑国际大都市生活的巨5A级智能写字楼：目标客户定位面向大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台擘级建筑综合体。国际商业区：集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金地段：长安街国贸以东900米处融于一体，总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。由16万平米超大总建面：73万平米规模的水世界商城、超过百米临街的金融商务中心、物业组合：5A智能写字楼+国际商业区酒吧文化广场构成。+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展国际公寓：总建筑面积20万平米。户型齐全，既示中心有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。五星级酒店：引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。体育中心：占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心：电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。本报告是严格保密的。案例3北京华贸中心项目特色?整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；?写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；?商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；?公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；?两座极负盛名的超豪华五星级酒店；?展示中心、体育中心集合了部分社会职能。各功能规模配比：关键驱动因素：物业建筑面积比例外因：依托CBD地段、借势奥运创建国际大都商业20万20%市。公寓20万20%内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名写字楼23万23%符其实的“城中城”；酒店10万10%利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带经营方式：动整体形象；公寓租售并举，其余均自行经营。各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。本报告是严格保密的。发展均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的模式规模，各功能形成相互支持的价值链关系。发展关键?位于CBD/城市核心?主干道沿线/地铁口?具有较大的规模?各功能形成相互支持的价值链关系收益特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响本报告是严格保密的。红星国际广场—均衡型城市综合体l地段：l发展初期：南市区滇池板块省级行政区与商红星国际广场位于发展初期，项优务核心区不目品牌未形成足够广度与深度的l规模：认知，配套、展示等均不完善势120万方城市综合体，其中商业总足l体验不足：体量近45万方，自持面积近25万均衡型城市综合体所产生的城市方价值与生活方式体验不足l规划：l交通：红星美凯龙家居广场和爱琴海购物交通路网与动线导致大众可达性公园双MALL价值不足之于红星：城市综合体的价值在哪里？本报告是严格保密的。城市综合体价值：功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力。综合体意味着：不能将写字楼“1+12”/公寓/商业/住宅割裂思考§项目活力的核心，建立高端形象§形成完善配套、信息§商业为写字楼、酒店§公寓为商业提供客源平台和公寓提供配套§公寓可能降低项目整§项目利润实现的关键§商业可能对公寓带来体档次负面影响§利用其它功能，实现商业价值最大化办公§实现较高的销售价格§现金流来源住宅§保持物业形象§为商业带来基本消费人流酒店§酒店为公寓或者办公§写字楼为商业、酒店提供共享的服务和配套§提升整体档次的有和公寓带来潜在客户设施力手段§写字楼可提高商业整§酒店可以提高项目整§标志性（尤其是对§作用体档次体档次外地和外籍人士）§相互关系§资产沉淀或整售本报告是严格保密的。城市综合体价值：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、公寓（酒店）共享人流商业不仅仅是满足生活需要，还商业高要具有休闲娱乐品的功能质高的套消配流商费务业人力商务人的的流商商质的品力务高费高提人消流高品高质住公寓（酒店）写字楼人宅高流价品质值提的气升住人集写字楼客户写宅字配聚气公寓客户是是高质量的楼套人区集商务人士三产业域聚的人气高档住宅本报告是严格保密的。城市综合体价值：各部分价值贡献点形成一种互相依存、相互助益的关系，产生巨大的协同效应，整合支撑起综合体价值。综合体价值p项目开发时序、各物业市场表现、项目开发主写财务贡献√住√商√公体属性、区域未来价值启示决定了综合体内各物业字寓部分可实现的价值贡献点宅业形象贡献√都是不同的，各有侧重。√楼物物物物技术贡献√业业业业项目整体定位本报告是严格保密的。综合体营销核心结论一：城市综合体中各项功能之间形成有效互补，达成共赢——价值平台写字楼、公寓为商业、酒店等带来高消费客户来源商业、酒店为公寓和写字楼带来完善的配套附加值综星级酒店和超高层写字楼为项目整体形象带来提升合商务公寓客户存在成长为写字楼租户的无限可能……体资源平台品城市综合体功能关系链提升品质甲级写字楼商务公寓牌商务租客商务消费人