增城市荔城街派潭镇高滩村增城市荔城街派潭镇高滩村51.451.4亩亩商服地块可行性研究报告商服地块可行性研究报告开发部：XXX2013年8月2８日地块位置环境优越、自然资源丰富，但面积相对较小、竞争力不足综述、回本周期长，旅游消费市场增长速度放缓，且出让条件存在定向招拍因素。该地块有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。一、地块情况调研地块等级属于中等地块。地块位于增城市派潭镇高滩村，紧邻香江温泉度假村东南侧；离金叶子温泉度假酒店约600米。该地块自然资源丰富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一脉相连，距离从莞深高速只需10分钟车程。根据增城市旅游项目发展市场来看，该地块未来有一定发展空间。由于该地块占地、建设规模比金叶子温泉度假酒店及锦绣香江温泉度假村小，竞力较为薄弱。二、市场情况增城市2010年至2012年接待游客数及收益均呈增长趋势，但2013年政府加大力度抑制三公消费的情况分析，旅游消费前景增长速度放缓。三、投资分析项目地块占地34325.83㎡，可建设用地面积33048㎡，容积率≤1.0，总建面积≤33048㎡。地块为商服用地，根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。结合总开发投资成本、经营成本、经营利润计算回本周期需要4年。22地块信息总面积约51.4亩，容积率≤1.0，总建3.3万方，招拍起始价5700万元，楼面地价1725元/㎡。规划指标要求土地证使楼面地价起始价土地位置土地用途用面积（元/可建设用建筑建筑建筑总面（万元）（㎡）容积率㎡）地面积密度高度积（m2）增城市派潭镇高滩村、商服用地34325.8333048≤1.025%25米≤3304817255700香江温泉度假村东南侧根据《增城市国有建设用地使用权挂牌出让须知》规定，该地块地块用于酒店开发，地块内主体建筑不得超过3个单体建筑，且每个单体建筑面积不少于6000平方米。地块范围内有遗留建筑物须竞买人与建筑物权人一个月内签订相关协议，否则本次竞买无效。3地块位置地块位于增城市派潭镇高滩村、香江温泉度假村东南侧，自然资源丰富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一脉相连，距离从莞深高速仅需10分钟车程。南昆山风景白水寨风景旅游区旅游区大丰门风景旅游区调研地块34325.83㎡商服用地4地块卫星图路温南公锦绣香江温泉度假村金叶子国际会议中心金叶子温泉度假酒店项目地块5调研地块目前大部分为树木，地块内存在遗留建筑物2000平方米，须竞得人地块现状及周边与建筑物权人自行协商补偿，并且需在1个月内完成补偿，否则竞买无效。地块紧邻锦绣香江温泉酒店，距离金叶子温泉度假酒店约500米。地块现状地块现状地块西北侧锦绣香江地块内拆迁的部分建筑地块北侧温南公路地块东南侧公路局66根据增城市2010年至2012年接待游客数及收益分析，增城市旅游市场呈增长趋势，但2013年政府加大力度抑制三公消费的情况分析，旅游消费前景增长速度放缓。增城市2010年-2012年旅游收益数据18005017504540170035165030接待游客（万人次）160025旅游收益（亿元）1550201515001014505140002010年2011年2012年7周边酒店分布图周边大型酒店项目相对集中，调研项目比周边酒店规模小、竞争力薄弱。金叶子温泉度假酒店占地30万平方米500—1400元/晚锦绣香江温泉酒店占地23晚平方米400—1100元/晚调研地块三英集团34325㎡，旅馆业用地占地14万平方米在建高滩温泉酒店占地1万平方米400—600元/晚8土地成交参考参考以往同类型地块成交数据显示，调研地块地价偏高，且红线范围内存在补偿拆迁工作。规划指标要求土地成交价土地证使用面可建设建筑总楼面地土地位置用容积建筑建筑（万成交日期竞得人积（㎡）用地面面积价途率密度高度元）积（m2）增城市派潭镇高滩商服村、香江温泉度假34325.83330481.025%25米3304817255700——用地村东南侧增城市派潭镇高滩广州市华源商服村杨屋社、松柏塱89171.8381065.31.130%—8917265658502011-12-7酒店有限公用地社、高滩社司广州市增城增城市派潭镇高滩商服34641194.522.960%24米34643641262009-11-11高滩温泉酒村热水角用地店广州大瀑布增城市派潭镇高滩商服22262.83149521.025%25米49524887302009-11-11旅游开发有村用地限公司旅馆广州市三英增城市派潭镇高滩业用140987.951365301.025%25米13653029340002009-6-8温泉酒店投村地资有限公司9综合地块周边酒店项目情况，结合本地块实际情况分析，该开发定位建议项目适宜打造中档消费酒店项目。地块指标：项目地块占地34325㎡，可建设用地面积33048㎡，容积率1.0，总建面积≤33048㎡，土地用途为商服用地。项目定位：根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。产品定价：参考地块周边营业中的酒店，预测酒店房价400-800元/晚。回本周期：参考目前增城市酒店度假旅游市场情况，预计该地块开发后，年入住约10000人次、平均消费金额约600元；温泉年消费人数约10000人次、平均消费金额约100元；其他消费5000人次、平均消费金额约80元；并结合总开发投资成本、经营成本、经营利润分析，该项目回本周期需要4年。10开发预测根据周边环境及旅游市场预测，该项目回本周期需要4年。项目产品人次单价（元）总额（万元）住宿收入100006006000温泉消费100001001000一、销售收入其他消费500080400合计25000—7400二、建筑成本3304827008922.96三、设备投资成本3000万元四、土地成本5700万元五、经营成本2516万元六、回本周期4年11地块结论1、地块周边自然环境优越。地块处于南昆山风景旅游区、大丰门风景旅游区及白水寨风景旅游区之间，自然环境舒适，适合发展旅游度假产业；2、距离从莞深高速仅需10分钟车程，南距增城市中心28公里，距东莞60公里，西距从化市中心22公里，距广州市70公里；3、地块缺乏竞争力，占地面积小、容积率低、存在高度限制；4、出让条件存在定向招拍可能，地块遗留建筑物，须完成拆迁补偿，否则本次竞买无效；5、地价偏高。地块可建设用地面积仅为33048㎡，容积率≤1.0，楼面地价1725元/㎡,比以往周边成交土地楼面地价高；综上所述，结合地块位置、周边自然环境及规划指标来看属于地块等级中等偏下，从目前增城市旅游度假市场发展来预测，该地块也有一定的发展空间，但政策因素影响增长速度放缓，且地块面积相对较小，竞争力不足，回本周期长，拆迁补偿工作难度大，该项目有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。1212