市场研究的体系与方法二〇一三年四月先认识两个人……郭建波任志强人称“任大炮”。地产商，北京市华远地产股份有限公司董事长，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。自1993年起创建“华远”品牌，在房地产界具有极高的知名度。2011年4月起担任华远地产上市公司董事长。在“财经年会2012”分论坛上，任志强与住建部展开争论，被指“吃了肉还骂娘”。2012年4月，媒体报道称任志强公开表示一年半后房价暴涨，针对此说法，其在微博上回应这不是他的原祖籍江苏盐城市盐都区大冈镇，汉族，话与本意。AB型血，摩羯座，经济学博士，无党派人士，现居深圳。英联国际不动产董事长、总裁，英联特约培训顾问，擅长讲授房地产宏观经济与价值规律研究方面的课程，曾经多次应邀为政府、发展商、高等院校讲授课程。郭建波先生为南开大学经济学博士、国家注册房地产评估师、中国著名城市运营研究专家、城市及大型房地产投资策划人。再看一个事件……豪赌微博：2012.8微博：2012.12回顾房地产发展一线城市楼价的的各阶段，凡事土地全面下跌行情即将开供给低增长的情况出始。如果到明年三月现，一定会形成后期中国楼市能走出任志的房价高增强刚刚忽悠的又一波长。2012年房地产上涨行情，我将于明行业土地供给和库存年两会的开幕当天在仍然是负增长，这将北京长安街裸奔十公形成下一轮房价的高里。如果是相反的行增长。2013年3月情，请@任志强先生后，房价可能会产生在和您一起忽悠的媒上涨性行情。体上公开道歉。裸奔房价“是涨是跌”？3月30日晚，郭建波@平安北京，他认输了！一场围绕房价“是涨是跌”的言论，再次成为时下最火爆的话题！这仅仅是关于房价“是涨是跌”大讨论的缩影！事实胜于雄辩：从2003年至今，国家对房价“十年九调”，除了2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。历经十年，楼市调整仍然是一块难啃的骨头。究竟原因在哪？带着疑问开启今天的培训。培训主题：市场研究的体系与方法目录一?什么是房地产市场研究？二?房地产市场研究的基本思路三?房地产市场研究的内容及方法四?工具及使用房地产市场研究，通俗讲就是在某一特定时期内，对某一特定区域所开展的针对房地产供需两方面的研究。特定时期：房地产发展的某一阶段，可以按照时间节点进行划分，也可以按照行业周期进行划分。特定区域：某一个城市或者某一区域。需求方：购房者（投资者、租赁者）供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）房地产市场研究的基本思路：通过对这一时期经济环境及宏观政策预判房地产发展走势，通过对这一区域土地供需的研究以及房地产供需的研究，得出未来的供求关系。目录一?什么是房地产市场研究？二?房地产市场研究的基本思路三?房地产市场研究的内容及方法四?工具及使用根据房地产研究的思路，房地产市场研究内容主要包含：特定区域的供需关系和竞品分析，宏观政策及经济走势的分析两大模块。特定区域的供需关系前面讲了，为什么会有专家预测出不同的结果，甚至闹出大笑话？看下面一组数据：2009年-2012年济南市住宅市场相关数据汇总年度2009201020112012商品房住宅施工面积（万㎡）1761.71868.42608.12692.0新开工面积（万㎡）504.6971.81220.81242.2商品房住宅竣工面积（万㎡）374204.1415.1365.6从上述数据上看，住宅市场施工面积一般是竣工面积的5-6倍，由此推导出住宅项目的开发周期应该为4-5年。而实际上，根据多数企业的项目开发周期来看，一般开发周期不会超过2年。由此说明，此数据的统计是错误的，而错误的根源可能在于开发企业虚报施工面积。“统计错误，虚报数据”，再加之预测市场发展时，不对数据进行甄别，是导致错误预判市场根本原因。那么，如何正确预测市场？特定区域的供需关系土地供需土地供需的相关数据，可以判断出未来3-5年区域商品房的供给情况，以及根据楼面价格的变化判断房价的发展趋势。举例：2009-2012年济南住宅用地成交情况表年度20092010201120122009—2012年，济南市住宅用住宅土地成交面积（万㎡）443.59253419.2420.94地土地成交量和楼面价格整体呈上涨趋势，其中2010年由于政策收紧土地成交单价（亩/万元）220295265355土地成交出现下滑。2012年，在宏观调控之下，济南土地市场经历1-平均容积率1.712.692.282.332月供求低迷之后，3月开始平稳预计建筑面积（万㎡）758.54680.57955.78980.97回暖，央企、国企等大型企业成为土地市场主力军，多数土地以底价-成交，济南西客站区域和东部城区预计建筑面积变化13.26%40.44%2.64%10.28%成众多企业土地储备热点。楼面价格1929164417432284通过对历年的住宅用地供求的分析，可以得出如下结论：济南土地市场供需平稳，区域供求差别较大，楼面价格呈增长态势。受2011-2012年两年成交面积影响，未来3-5年商品房供应将有所增长。特定区域的供需关系商品房供需根据一定阶段内商品房供需情况，可以判断出未来1-2年内市场整体供求关系变化。举例：2009-2013年济南住宅市场供求情况2013年（1-2通过分析，经历年份2009年2010年2011年2012年2008年金融风暴月）后，2009年房地产出现供小于求的市场局供应面积278.63378.26520.55548.40109.12面，2010年在限购限贷等措施的调控下，投资性置业逐渐退出市场，市场成交面积348.30253.43516.48528.8486.68在重压之下大幅下滑。而进入2011年之后，直到供求比0.801.491.011.041.262012年的整体市场供求平衡。成交均价57547413758273677657通过对历年的商品房供求的分析，可以得出如下结论：济南房地产市场供需平稳，整体供求比接近1:1，供求关系稳定，整体运营中，或会出现短期供小于求的态势。竞品分析主要分析三个方面的内容：u竞品界定——谁是我的对手？u竞品研究——对手擅长什么？u竞品监测——看招接招出招竞品分析竞品界定认清自我，锁定目标！配套环境自身项目项目产品指明确项目整体“定条件标位”价格期望区位核心竞竞品品竞品产品得到所有能称为可变竞竞品界定“竞品”的项目选取分级品价格干扰竞品抢夺我们“客户”的项目就是我们的竞品！竞品分析竞品研究项目所处不同阶段，要解决的问题不同，竞品研究的侧重点也不同。主要有四个方面：概况产品竞品研究营销客户研究借鉴竞品，解决我们自身的问题！竞品分析竞品监测密切关注竞争对手的一举一动，及时调整应对策略！宏观政策和宏观经济我们先来看一个故事：买房子的故事甲2009年花费5万元购得一套商品房，2002年4万元出手转让，3年亏损20%。乙2002年花费4万元购得商品房一套，2005年20万元出手转让，收益16万元，3年收益400%。他们跟随的“总理”不同！宏观政策和宏观经济由此引出一个问题：房价由谁决定的？总理NOT总经理朱总理时代（1997-2002年），对房地产，不打压，只鼓励，5年房价一共才增长16.87%，年均增长仅3.17%；温总理时代（2003-2012年），大力打压,密集调控，房价10年增长了143%。平均年涨幅达到10.3%。注:统计数据会匀平处理，故数据会低于心理感受。宏观政策和宏观经济为什么房价2003年开始起飞？卖地是关键1998-2002年，朱总理时代五年卖地共5330亿。平均每年1066亿。温总理2003年一上任就卖地5423亿，超过朱5年卖地总和。温在任平均每年卖地1.38亿，11年卖地高达3.15万亿。如此大力卖地房价岂能不涨？宏观政策和宏观经济宏观政策研究宏观调控政策，主要从政策颁布的背景，政策调控的内容两方面进行分析，并通过以往类似政策的研究和业内人士的访谈，预判政策后市发展情况。下面以2013年3月颁布的“新国五条”为例，分析宏观调控政策研究的体系和方法。宏观政策和宏观经济“新国五条”是在2012年房价止跌反弹，成交量持续回升，土地供需明显回温的大环境下颁布的。百城住宅均价及环比变化2010年至今代表城市住宅成交面积走势2012年“反弹、回升、升温”催生政策出台：1、2012年楼市火热，价格止跌反弹；2、土地市场一、二线城市升温明显，再度出现地王；3、主要城市成交量持续不断回升，为房2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积走势价持续走高提供条件；4、市场再度面临失控，为遏制房价过快增长，稳定市场，出台新“国五条”。宏观政策和宏观经济“新国五条”是2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包2013年括，完善稳定房价工作责任制，2月“新国坚决抑制投机投资型购房，增加2011年五条”普通商品住房及用地供应，加快1月保障性安居工程规划建设，加强“新国新国五条核心梳理2010年市场监管等五项内容。八条”9月“9.22010年9新4月政”“国十2010年条”1月“国十一条”宏观政策和宏观经济·进一步贯彻地方政府责任·加大保障性安居工程建设力度·各地区、各有关部门要切实履·调整完善相关税收政策，加强税行稳定房价和住房保障职责收征管·坚决抑制不合理住房需求·严格住房用地供应管理·增加住房有效供给·合理引导住房需求·加快保障性安居工程建设?落实住房保障和稳定房价工作的·加强市场监管约谈问责机制?坚持和强化舆论引导2010年2010年2010年2011年2013年1月“国4月“国