宣城市广德万桂山路项目前期策划杰星房产2011.04报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议项目整体定位区位条件分析产品规划建议地块属性分析产品策略营销策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议项目整体定位区位条件分析产品规划建议地块属性分析产品策略营销策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究城镇概况广德县位于皖苏浙三省八县市结合部，辖区面积2165平方公里，是安徽省的东南大门，距离上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黄山190公里。在上海、合肥、南京、杭州4座省会城市“两个半小时经济圈”内，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。318国道、申苏浙皖高速、芜杭铁路和3条省道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。广德县区位优越、交通便捷，位处三省交界、交通枢纽。经济发展广德县-安徽省“十强县”、“浙商(省外)投资潜力城市”之一的广德县，近年来争当全省东向战略的“桥头堡”，大力实施“工业兴县，竹业富民”发展战略，以招商引资作为发展经济的突破口，不断优化经济发展环境，加快县域经济融入长三角步伐。“中国竹子之乡”、“中国板栗之乡”，被广德竹海国务院列为“全国山区综合开发示范县”和“全国经济林建设示范县”。广德私营企业数量近2000家，其中注册资本超千万的约有100家，这些企业集中在机电、建材、生物化工、玩具服装、竹加工和农副产品加工等产业相关的制造、贸易环节。广德经济开发区经济发展快速，制造及贸易类私营企业成为经济发展主力。人口与教育人口：广德辖5镇4乡、总人口规模51万，以桃州镇为中心，人口规模15万，在拆乡并镇的政策引导下，年均城镇新增人口1-1.5万人。2020年，规划人口24万，其中南部政务新城规划人口9万。教育：大量乡村人口迁入城镇，带动了广德城镇教育产业的发展。公立私立学校的发展受到促进的同时也提高了城市整体教育水平。目前县城有20多所中小学。重点中学——广德中学人口的迁入、教育产业的发展，带动乡镇居民对居住需求和消费需求的增长。经济与房地产发展广德年GDP发展水平12025GDP（亿元）增幅（%）GDP增速与房地产发展关系10020宏观经济增长80房地产发展状况1560小于4%10萎缩404%—7%205停滞007%—10%2007200820092010稳定发展广德三产示意图大于10%第三产业高速发展2010年全市生产总值100亿元，按可比价格17%第一产业计算，同比增长15%，增速分高于全国7.041%个百分点；实现财政收入13.28亿元，增长38.2%；完成固定资产投资162亿元，增长25%；农民人均纯收入7500元，增长13%。第二产业42%经济稳步增长，城市GDP年增幅稳定在15%左右，将带动房地产高速发展。经济与房地产发展广德人均生产总值自05年后增幅加快，2010年人均生产总值达到19230元（折合2947美元）目前广德县人均生产总值已达到房地产启动阶段标准的峰值，即将跨入快速发展阶段。城市背景分析小结广德GDP及人均GDP快速发展具备房地产快速发展的经济基础广德区位优越，交通枢纽之地经济发展迅速教育产业发展迅速吸引大量周边乡镇客户置业消费无突出影响力的产业经济辐射影响力弱对外省市人口吸引力弱，客源相对封闭报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议项目整体定位区位条件分析产品规划建议地块属性分析产品策略营销策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究区域规划广德各区域规划定位主城片区经济开发区老城区——老城商业区、传统居住区政务新城——行政中心区、高档居住区经济开发区——仓储物流生产、居住服务南部政务新城城市发展南拓东延，南部新城亲政务重居住、东部经济开发区接乡镇重生产；南部政务新城着力打造广德的金融商务核心区、中高档居住片区。区位条件主城片区经济开发区万桂南部政务核心区政务新城山商路南部新城业本项目位于南部新城核心区位——万桂山路商业街的北端起始点，北接主城片区，南联南部街新城，是整个南部新城的门户和桥头堡。区位决定了本项目将成为地区商业中心的新地标。交通条件万桂山路太极大道沪渝高速连接318国道广宁路项目近邻广宁路，是进出广德至高速和国道的主要干道；项目西侧万桂山路是进入主城区的必经干道。项目属新城核心区位，交通便捷、出行条件较佳；较佳的交通通路，帮助县城及周边乡县客户的导入。区域形象道路系统基本完善、路况良好、路旁绿化状况较佳整体城市面貌优于老城区、开发区万桂山路上的商业绿化隔离不利于西侧商业消费人群的导入。区域规划分析图例规划在建建成使用绥安新天地广德国际大酒店人民医院中央乐城商业体、酒店广德政务新城规划总占地面积：7.2平方公里。中雅星级酒店开发周期：分期开发，先期核心行政区域已建成使用、目前开发重心在于各大居住社区和体育中心、万桂山路沿线商业带的建设。天华博物馆中学规划定位：行政办公、文化娱乐及高档居住的综合新区。政务核金鑫商业中心心区金海大润发规划配套：学校、医院、商业街、酒店、购物中心医院新城建设处于起步阶段，周边配套不足。地区规划成广德未来城市新中心，规划发展高度目前为广德第一，未来发展潜力巨大。项目周边重点规划项目分析中雅酒店占地：13707平米政务核心区容积率：3.0使用性质：旅馆用地规划方向：五星级标准酒店、商业、商务公寓通过该星级酒店的营建，将丰富地区高端商务配套条件，提升了地区未来商业投资潜力。项目周边重点规划项目分析金鑫商贸广场占地：63712平米政务核心区容积率：1.54规划方向：大润发卖场（22439平米）、办公楼（25429平米）、其他业态商业（74848平米）该大型商业项目建成后将提高地区高端商业配套条件，加快地区商业规模化进程，促进地区商业快速成熟。项目周边重点规划项目分析广德金海医院位置：位于新城区桃州南路延伸段政务核心区开发企业：广德广信房地产开发有限公司建筑面积18522平方米容积率1.4规划方向：金海医院为广德首家民营医院。完善了地区高端医疗条件，有利于中高端住宅居住客户的导入。项目周边重点规划项目分析卡地亚花园占地面积105484平米建筑面积217840平米政务核心区容积率2.07总户数1363户数车位比1.75：1规划方向：高层住宅177109平米，商业街11393平米，大型商业体（包括办公楼）39192平米。该项目提升了地区居住品质，也为本项目高端定位营造市场气氛。规划基础分析小结随着医疗、商业、星级酒店、高端住宅等规划和建设，政务新城将成为未来广德发展重心。本项目位于政务新城绝对核心，周边拥有最佳配套规划和便利交通条件，未来将代表政务新城地标形象。报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议项目整体定位区位条件分析产品规划建议地块属性分析经济指标分析产品策略内部条件分析营销策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究地块经济指标分析地块指标占地面建筑面地块用途容积率积积D201D201\D203商业2.571628441800D203D202\D207商业2.572812072300D205\D208住宅2.06113573233960D205合计157977348060D208D202D207优势?35万方大盘，项目以大型商业、大规模住宅区规划为蓝本，利于大型城市综合体的实现。?11万商业，无论对于新城还是本项目均是具有巨大影响力的商业体量。?2.06容积率，中低密度住宅形态。劣势?商业容积率偏大。地块属性分析D201D203D205D208D202D207地块现状：地块略低于人行道，内有小型河道，河道较为通畅，并已作临时岸堤；地块平整、南部有临时堆坡，无地上附着物，部分施工人员已进驻。地块方正、平整度佳、利于规划排布报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议项目整体定位区位条件分析产品规划建议地块属性分析产品策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究开发条件结论政务新城规划前景良好、广德发展重心项目位于区域商业核心区、是区域未来标杆项目本项目规划基础好、商业体量大、辐射影响力强本项目具备定位高端综合体的条件报告大纲PART1：宏观背景分析城市背景研究PART2：开发条件分析PART4：项目定位建议目整体定位区位条件分析项品建地块属性分析产规划议产品策略营销策略PART3：细分市场研究开发模式研究住宅市场研究商业市场研究项目产品研究与分析的思考本案体量庞大，同时涉及的产品类型包括大体量住宅和商业，可建多种物业类型，在产品投入方面，若全以最高品质打造，对于成本的要求较高，同时也非最明智的投资选择。因而针对本案而言，应充分分析市场各种的运作模式，同时对比项目自身特点，做到有的放矢，才能确保以最低的投入创造最高的产出。综合体的四种发展模式与成功关键要素功能组合模式选择成功要素CBD/城市中心主干道沿线地铁口建筑体量20万方以上均衡发展开发商强劲实力和开发经验专业物业管理/综合商业管理产业支持、所处产业集群未来商务核心区写字楼带动其他功能、决定其定位方向与档次内部规划商业、公寓等配套产品线写字楼为核心酒店交通可通达性佳、沿主干道沿线写字楼商务客群支持商业开发商具有足够运营的经济实力酒店公寓市区或区域核心区域内低密度住宅城市核心区中心