沈阳澳源房地产开发有限公司沙岭项目广告推广提报方案蓝美策动组合机构2008-8-20下面就让我们开始前所未有的湖居体验~~目录写在之初市场观察项目分析人群分析项目定位项目辅助性建议项目推广定位推广计划媒介组合策略平面表现公司简介开发商印象及目标开发商印象及目标?以提高老百姓生活品质为己任,有着丰富新市镇开发经验?低调做事，做好房子,做老百姓能卖得起的好房子?造房子，买房子，赠送完善配套?在沈阳采取长期投资战略，重品牌建设，塑造口碑效应需要我们解决的问题点:如何认知盛邦,信赖盛邦,品牌落地?楼盘形象目标楼盘形象目标?人性化住宅?注重细节的打造?具有国际化前瞻性理念的现代住宅产品需要我们解决的问题点:如何使消费者提前切身感受项目的好?宏观市场状况及政策法规影响沈阳房地产远期发展任何城市房地产行业的发展都是与其城市化水平紧密联系的。根据省政府发展研究中心和沈阳统计研究所发布的相关信息，沈阳城市化呈加速发展态势，城市化率已接近70％，而根据西方发达国家经验，一个城市的城市化水平达到70％以上时，就开始出现城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程，也就是郊区化。沈阳作为东北老工业基地的核心城市，其郊区化过程又有两个独特表现：工业郊区化和外来人口郊区化。低容积率、高密度楼盘将增多根据2007年土地公示和成交情况来看，市中心住宅土地供应减少，未来大型住宅项目将集中在二、三环。2007年成交1116万平米土地。位列三甲的分别是沈北新区385万平米，浑南新区142万平米，于洪区128万平米；以上成交数据可以看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地。未来，低容积率、高密度的项目将增多。郊区大盘成为未来成交热点区域随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供应，外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。沈阳房地产近期情况沈阳房地产开发历史可分为四个主要阶段，目前正处于调整期。改革开放以来，沈阳市房地产市场发展大致经历了四个阶段：启动期、曲折发展期、市场调整期、规范快速发展期。现在正处于新一轮的调整期，房地产开发规模和价格的增长都开始放缓。沈阳房地产发展走势示意图2008年，在国家一系经过曲折发展，1993年市场列宏观调控之下，沈阳膨胀，国家入市调控，市场1998年23号文件停止福利分房地产增长趋势开始放急剧萎缩房，房地产市场重新进入上缓。升通道2005年之后，随着基础1980—1987年是沈阳房地产的设施、政策的到位，外诞生期，每年开发量20万平地开发商涌入，沈阳房左右。地产市场进入飞速发展期。2000—2003年沈阳市逐步建立土地透明交易制度，之后市场走向规范。19801985199019952000200520102008年上半年沈阳房地产市场的情况分析?春节过后，随天气回暖销售量及成交套数开始直线上升，3月底周销售量达到最高的11.4万平米、1327套，同比增长约20%。4月初交易量及成交套数开始急剧下降，截止到5月第一周，交易量一直徘徊在8万平米以下，成交套数低于1000套。从三月第三周开始，房价开始结束持续上扬而呈现持续下降态势。?虽然四月以来房价呈下降趋势，但降价幅度不大，最低降幅保持在10%以内。往年备受市民关注的春季房交会，08年市民购房热情大大减弱，观望氛围十分浓烈；市场影响力持续下降，作为沈阳房地产行业盛会的本次房交会，万科、金地等品牌大开发商身影难觅，成为了中小开发商、周边城市开发商比拼价格的主战场；?春交会期间全市共成交约600套，对比当周成交情况，房交会对销售量的提升并没起到太大作用。受一线城市楼市低迷、整体大幅降价影响，部分开发商特别是来自珠三角的品牌开发商开始调整营销策略，以“回现”为主加大了优惠促销的力度。其他本土中小开发商为加快出货，除开盘定价变得慎重保守之外，“一成首付”、“送装修”、“送家电”、“送物管费”、“送取暖费”等优惠促销手段层出不穷。08年沈阳房地产市场下半年形势预判?1、政策影响发力、沈阳进入短期观望期虽然07年下半年，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，主要目的在于规范市场、限制投资、投机需求，因而以投资为主的一线城市（深圳为代表）受挫明显，政策效果立竿影。?以自住刚性需求为主的沈阳市场，决定其抵御政策风险的能力较强，对成交量和成交价格的影响并不十分明显。?据监测，进入3月份以来，全市范围内各大楼盘相对年前的上门量均有了较大的提升，但相反另一方面成交量却呈现下降趋势，客户成交量下降，客户观望态势开始显现。受一线城市低迷以及全国舆论的影响，宏观调控影响人们心理预期，认同房价“拐点”或“楼市还有降价空间”观点的客户越来越多，同时众多客户对于即将到来的下半年“政策调控期”（每年的七、八月份是政策出台月）存有期望，认为政府将会进一步调控楼市，从而产生“先等等看”的观望心态。2、整体市场呈现供大于求的态势据统计；?2007年，沈阳市场新增供应量约1500万平米，市场销售量约为1300万平米，供需比例为1.17：1；?按每年10%左右的正常销售增长速度测算，08年市场需求量约为1400万平米，而08年的市场新增供应量空前放大，保守估计约为1900万平米，供需比例为1.36：1，市场明显供大于求。宏观因素将影响市场走势1、刚性需求呈放大趋势：2008年1-2月份，全市住宅预售面积118.31万平米，首次超过成都成为全国15个副省级城市销售量第一名。据测算，“十一五”期间，全市住房需求量将达到6000万平米。?2、经济利好消息较多：国家振兴东北战略的实施，沈阳经济发展趋势看好，同时奥运、地铁等重大市政设施的施工，城市价值得到进一步提升，房价“洼地”效应将逐步被填平。?3、房价上涨压力仍旧存在受建筑原材料价格上涨影响，房地产开发成本加大，人工成本增加，同时08年中高端的大盘将集中上市，将进一步拉高市场均价，销售压力将加大。小结：从以上数据统计及分析可知，最近出现的市场观望态势可能会延续几个月，价格呈现小幅波动态势，随着下半年各盘的集中放量，在刚性需求有限、高端客户外流的情况下，市场价格走高的态势并不十分明朗；另一方面，宏观层面的利好（如奥足赛、地铁等）以及房价上涨压力（如材料、人工上涨等）的存在，再加上品牌开发商集体发力，因此，如何通过产品的品质提升及营销手段制造“个盘突出”现象，将成为各开发商实现量价齐升的关鍵。刚性需求还有多少？处于什么状态？区域房地产市场未来2—3年内商品房需求量有限沙岭镇目前共有3.1万人，按2007年沈阳人均居住面积27.01平计算，共需要53.73万平住宅。即使不考虑竞品上市分流客群的情况，我们也不可能让区域内所有居民都换房来购买本案的住宅。问题是显而易见的，有限的地缘性客群无法消化本案的面积。我们需要挖掘沈阳市内客群。沈阳购房者构成据测算，目前沈阳20—35岁的青年群体约有200万人，他们将是未来房地产市场的消费主力，而且普遍是以购置婚房为主的首次置业。沈阳每年大约有3—4万户的动迁户，这也将构成房地产市场的一部分消费群体。但由于今年奥运会的举办，动迁量锐减（保证奥运期间的稳定），而到目前为止动迁不到5000户。预计2009年开始，将会恢复到正常水平。相关研究显示，沈阳居民换房周期在10年左右。这就意味着在2000年之前购房的消费者将陆续进入换房期，平均每年约有4万个家庭换房，释放约400万平的换房需求。每年新增外来人口约5万人，在沈买房落户每年有2万余户，外地人购房占全市总量已经突破30%沈阳换房一族商品房需求量400万平99—07年，沈阳房地产市场商品房消化量总计近6000万平，其中主要分为两个阶段：99—03年，沈阳市第一次高峰，消化了近2000万平；04—07年消化了4000万平。沈阳居民换房周期在10年左右。那么这就意味着第一阶段的消费者将陆续进入换房期，平均每年释放约400万平的换房需求。而且这一时期的购房者主要是沈阳的中高端客群，未来2—3年沈阳高档和中高档住宅需求将有所增长。嘻嘻,好多鱼~板块拉动与层层拦截后本项目能带给消费者什么的思考？北统东优西进一环内南拓西部地区的独特优势1、本区域内项目的价格在沈阳还处于偏低的位置，尤其是当城市交通和公交系统完善后，与市内的交通来往更加便利，价格上有很高的上升空间。2、本区域是沈阳重点发展的工业区，随着各大企业的进驻，人口密度越来越高，尤其是众多的产业大军，具有很高的住房消费潜力。同时，本区域内实行村屯改造，动迁量将加大，住宅需求激增。3、为了配合国家振兴老东北工业基地的基本方针，加快沈阳的经济发展，市政府也加大了对沈阳西部的开发力度，招商引资，吸引国内外众多优秀企业投资，并给予了很多优惠政策。4、在走出去招商引资的同时，市政府也加大了对沈阳西部的城市基础设施建设，使得本区域的配套建设越来越完善。区域内竞品分析区域内竞品铁西新城竞品铁西新城项目对本案客群的分流在铁西新城内，由于领近开发区，有大量产业工人，以及交通便利、地铁1号线的利好因素，集中了一批房地产项目。基本是从2005年开始大量出现，目前已经形成了一个较为集中的居住片区，成为开发区内企业外地员工购房置业的首选。近两年，包括阳光100在内的知名开发商也开始进驻该区域，拿地进行房产开发，增强了区域的整体形象，将对本案所在区域形成一定威胁。区域内竞品对本案客群的分流本区域内虽然有个别体量较大的项目，但从其开发商品牌、项目规划、产品质量来看，并不具有成为真正大盘的实力。现有项目大部