谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司保利金湾项目策划2010年12月本文内包含的资料属于珠海世联房地产咨询有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对珠海世联房地产咨询有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果珠海世联房地产咨询有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。保利来了！快讯：11月16日，保利地产以5497万元的总价拿下珠海市金湾商住用地，位于金湾金铭东路南侧、机场东路西侧，时代山湖海北侧，土地面积10.99万平方米，容积率≤3.0，折合楼面地价2500元/平方米。。。。。。保利对这块地的期望?更快——快速开发，快速销售?更高——高站位，跳出西区市场?更远——进军珠海第一炮，承载目标品牌落地与持续经营目标项目组基于以上开发商要求进行项目定位思考如今的珠海——如今的珠海——没没有市有市场场，只有明星！，只有明星！2006年起，区域外品牌发展商陆续进入，刷新珠海的产品模式及营销视野，改变珠海的市场格局，珠海正式进入——明星时代。品牌引领市场，明星为王，我们要做明星！明星案例“造星”模式：以产品为基础，从产品线复制，到因地制宜的产品创新，实现从产品到营销的系统性造星；?产品：“金域蓝湾”系列产品复制及创新，首个超高层，首个商万科金域蓝湾HOUSE，首个全面家居解决方案；?营销：建立营销标准，首个品牌发布会，首个开盘活动等；?产品：首个城市综合体中海滨河湾?营销：品牌导入；?产品：“花园城”系列产品复制；引入沃尔玛商业招商花园城?营销：宜居社区及招商品牌推广?产品：西区首个生活会所；时代山湖海?营销：符合客群的年轻化推广调性，……?产品：“红树湾”系列产品复制及创新升级，资源利用最大化；中信红树湾?营销：品牌营销，事件炒作20112011，保利造星，保利造星CONTENTSCONTENTS目目录录市场趋势项目突围形象演绎规划实践珠海面临快速发展机遇，城市化进程及人口导入加速！西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一；珠海房地产市场供应功能分配完善，西区作为新兴的城市住区，以刚需型产品为主情侣路沿线——珠海金边线坦洲——珠海后花园?供应产品：170-300㎡三房/四房为主?供应产品：80-120㎡两房/三房为主?置业群体：前期以本地客户为主，近期以外地投资客户居多?置业群体：珠海本地首置客户为主，特别是内地、珠三角客户?价格区间：0.5-0.7万元/㎡?价格区间：高层2.8-3.2万元/㎡，TH别墅3.5-7万元/?代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海㎡月城邦、中澳世纪城?代表楼盘：凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾新香洲——COD新区?供应产品：居家型主流产品，以90-150㎡两房至四房为主?置业群体：珠海本地刚需及首改客户为主?价格区间：1.3-1.5万元/㎡?代表楼盘：仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家前山——工业区，近年住宅供应集中?供应产品：90-140㎡两房至四房为主?置业群体：本地首置及首改客户?价格区间：0.9-1.2万元/㎡?代表楼盘：招商花园城、幸福里吉大——珠海CBD?供应产品：130-200㎡三房/四房为主?置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户?价格区间：1.5-2.3万元/㎡?代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山西区——新兴城市住区南屏——前山河高端滨水住区?供应产品：90-120㎡两房/三房为主?供应产品：120-200㎡三房/四房为主?置业群体：本地首置、首改及内地度假客户?置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户?价格区间：高层0.5-0.7万元/㎡，别墅：1.3-1.8万元/?价格区间：高层1.7-2.5万元/㎡，别墅5万元/㎡㎡?代表楼盘：华发新城、华发世纪城、中信红树湾?代表楼盘：时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等西区发展在即，土地供应充裕，大盘云集，市场集中供应2010年2011年2012年2013年金碧丽江西海岸：18万建面，总套数1200套，分二期开发，目前在售第二期西江月：20万建面，总套数1994套，分三期开发，目前在售第二期海逸豪庭：50多万建面，总套数4000多套，分四期开发，目前在售第二期东方威尼斯：占地100万，总套数8000多套，分五期开发，目前在售第一期里维埃拉：450万建面，总套数35000，分五期开发，目前在售第二期珠光新城：63万建面，总套数5000多套，分五期开发，目前在售第一期时代山湖海：40万建面，总套数约2369套，分四期开发，目前在售第一期德昌盛景：25万建面，总套数2275套，分二期开发，目前在售第一期恒基曦城高层：69万建面，分二期开发?目前西区各在售项目剩余货量较多，在未来电力家和城：百万建面，分三期开发三年内将会陆续推出，另有新项目恒基曦城和电力家和城，预计2012年中推售，本项目将面临激烈竞争。区域供应集中在湖心路沿线，覆盖斗门、金湾两个片区，南北两侧特色不同，机场路沿线品质较高；?珠海大道是连接珠海城区和西区的交通要道，与珠海大道相接的湖心路和机场路成为西区房地产的热点片区，基本均为沿路分布状；?湖心路目前楼盘林立，发展相对比较成熟，但楼盘品质普通且周边环境乡村化?机场路沿线目前新供应项目目前主要有明月湾和时代山湖海，项目不多，未来仍有许多住宅项目供应；且机场东路资源相较湖心路稍好，有海景及河景（湖心路仅有河景资源）；航空产业及高教园区等提升了板块品质感；西湖片区规划为西部城区最适宜人居板块之一，时代的进驻吸引市场关注，且个性鲜明交通、休闲、产业等，共享西区的城市级配套片区规划定位金湾行政文化中心控规包括：行政办公用地、文化娱乐用地、商业金融用地、医疗卫生用地、学校用地、交通设施用地、商住用地、居住用地等；9月22日，定位年轻、轻快的时代山湖海作为片区代表项目公开发售，当天销售380余套，销售率约80%；实现均价近7000元/㎡政策背景：短期内新政取消可能性低，贷款影响较大，并面临限购风险“限购令”影响的城市：“4.15”新政?首套90㎡以上的家庭，三成首付?贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍?贷款购买三套及以上，大幅提高首付比例贷款利率，部分城市可暂停发放?选择性限制发放异地购房贷款“9.29”新政?首套住房贷款，三成首付?贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍?第三套及以上住房贷款，暂停发放?在“4.15”新政之后，调控力度并未得到全面执行，又出台“9.29”新政，并且全面提高首套房门槛的同时限制购房，大部分?选择性限制发放异地购房贷款限购城市的“解冻”时间暂未明确，估计存在政策持续并扩大执行的可?加强消费性贷款的管理能性。?首套房利率8.5折（后期）市场局势小结：?西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一?西区作为新兴的城市住区，刚需自住及投资客户为主，以刚需型产品为主?西区发展在即，土地供应充裕，大盘云集，市场集中供应?区域供应集中在湖心路机场路沿线，南北两侧特色不同，机场路沿线品质较高?西湖片区规划为西部城区最适宜人居板块之一，时代的进驻吸引市场关注，且个性鲜明?贷款影响较大，并面临限购风险开发商目标：更快——快速开发，快速销售更高——高站位，跳出西区市场更远——进军珠海第一炮，承载品牌落地与持续经营目标市场局势及目标之下，项目发展方向：?符合区域主流市场，走刚需产品路线——快?迎合片区格调，走时尚精致路线——高城市新兴区域时尚精品社区CONTENTSCONTENTS目目录录市场趋势项目突围形象演绎规划实践本地块平整，视野开阔，高层部分海景地块素质良好，无先天不良致命要素珠海大道机场东路金铭东路?东面临机场东路，目前远处可眺望海景，?西面隔着金城路是中航通飞员工家属楼用金城路按规划后续会填海地?南面紧邻地块是时代山湖海项目，中间有?北面隔着金铭东路为另一住宅开发项目市政规划路本项目约束条件较多，发挥空间受限中等规模、不规则地块、高容积率、低覆盖率、90/70限制、100米限高地块名称珠国土储2010-06地块土地性质住宅、商业占地面积109940.6平米建筑面积329821.8平米公建面积商业面积占总建筑面积15%绿化率≧35%容积率≦3.0建筑限高≦100米建筑密度≦20%其他条件90/70政策相较区域其他项目，本地块优势不足，资源雷同，需要突围项目　占地建面容积率配套及资源?拥有山、海、高尔夫等多重景观；?由多层电梯洋房、高层海景住宅、大型社区活动中心、商业街、幼儿园组成的超大规模综合社区；?项目首期将建设金湾区最大型的近万平方米的社区会所，配套：泳池，健身房，舞蹈室，棋牌室，时代山湖海17.7万40万1.8室内羽毛球馆，桌球室，乒乓球，儿童活动中心，美术馆，阅览室，便利店，餐厅，书店一应俱全，为住户提供度假般生活体验?省级标准幼儿园?大型商业街社区穿梭巴士?珠光新城31万63万1.7高等级住客会所、幼儿园、游泳池等配套，同时拥有集购物、休闲、娱乐于一体的风情商业大道；?珠光新城建成之后，将成为容纳5000多户、万余居民的现代化、生态、休闲生活小城。西江月8.1万20万2.0?配套商业街及社区幼儿园?黄杨河畔、尖峰山山脚，社区绿化率高达63.2%，利用4条天然黄杨河水系与社区近100000平方米的人工湖有机结合；?大型酒楼、大型超市、商业步行街、特色饮食店等应有尽有，华润万家已开业；里维埃拉340万450万1.8?社区内设置多功能会所、1000亩沿江休闲湿地公园、儿童游