保利大兴天宫院地块调研报告2010年12月8日1目录一.地块现状分析............................31.宗地概述.............................................................................................................32.宗地参数分析.....................................................................................................33.交通条件分析.....................................................................................................54.周边环境分析.....................................................................................................65.地块内部条件分析.............................................................................................96.地块综合价值评估...........................................................................................10二.投资环境分析...........................121.政策环境...........................................................................................................122.经济环境...........................................................................................................163.人文环境...........................................................................................................264.城市规划...........................................................................................................285.投资环境分析总结...........................................................................................39三.房地产市场分析.........................401.整体市场...........................................................................................................402.竞争市场...........................................................................................................56四.竞争项目分析...........................691.金地仰山............................................................................................................692.东亚?马赛公馆.................................................................................................723.绿地新里西斯莱...............................................................................................764.鸿坤理想城........................................................................................................795.金色漫香郡........................................................................................................826.竞争项目分析小结............................................................................................84五.目标地块定位...........................851.目标客户定位...................................................................................................852.产品定位...........................................................................................................853.项目价格预测...................................................................................................862一.地块现状分析1.宗地概述地块位于大兴区北臧村镇，位于南六环与京开高速交叉口的西南侧。处于大兴生物医药产业基地内，地铁大兴线贯穿地块。出让宗地共三块，三块地块呈南北顺序分布，位置关系如上图。2.宗地参数分析(1)6、7号地3控制建筑序用地规模地上建筑规绿地率地块编号用地性质容积率高度密度号（㎡）模（㎡）（%）（m）（%）10505-051F1住宅混合公建用地186392.85218980303020505-054F1住宅混合公建用地199672.85590880303030505-057F1住宅混合公建用地307302.88604480303040505-063F1住宅混合公建用地63982.81791480303050505-064F1住宅混合公建用地152442.84268380303060505-053F1住宅混合公建用地441212.812353980303070505-062F1住宅混合公建用地302392.884669803030小————165338——462946——————计住宅混合公建用地中，要求住宅建筑规模占地上总建筑规模的60%，即此部分用地中40%为公建立项。从指标方面来看，公建产品比例过大对于项目未来运作及销售所产生的压力较大。另外，地块总体容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。项目要求按照30%的比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。(2)11号地控制建筑地块编用地规模地上建筑规绿地率序号用地性质容积率高度密度号（㎡）模（㎡）（%）（m）（%）10506-005R2二类居住用地535172.513379360253020506-016R52小学用地144000.81152018253030506-021R53托幼用地44280.8354212303040506-022R2二类居住用地416122.5104030602530小计————113957——252885——————主要用地性质为居住用地，容积率为2.5，主要产品形态为高层、小高层，住宅总建筑面积为237823㎡，另外有15062㎡的小学及托幼用地。用地规划中规定3万平米的建筑体量用于公租房。0506-005地块及0506-022地块局部建筑高度可突破调整至80米，在一定程度上可为未来规划一定洋房及低密产品预留空间。(3)12、13、14号地控制建筑地块编用地规模地上建筑规绿地率序号用地性质容积率高度密度号（㎡）模（㎡）（%）（m）（%）10506-036C3文化娱乐用地1521723043424403020506-051C2商业金融用地242652.56066345453030506-035R2二类居住用地439302.8123004802530440506-045R2二类居住用地275872.87724480253050506-098R53托幼用地40000.8320012303060506-056R2二类居住用地260472.87293280253070506-071C2商业金融用地149722.537430454530小计——————404907——————从地块指标来看，居住用地部分建筑面积为273180㎡，占