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OFFICEPARK项目前期策划
OFFICEPARK项目前期策划
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中国指数研究院CHINAINDEXACADEMYOFFICEPARKOFFICEPARK项目前期策划项目前期策划中国指数研究院2009年12月1中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY前言OFFICEPARK,是指低密度、花园式办公的泛称,在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国,目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。它远离喧嚣的城市中心区,具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比,它是一种全新的物业类型,更是一种全新的工作方式和生活态度,它代表着一种先进的生产力。正像王石这样描述硅谷的OfficePark:“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处,绿树成荫,鸟语花香,所接触到的人,精神饱满、热情洋溢。置身其中,怎么能不令人热爱生活,焕发创造的欲望!”2中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY前言一般认为,以总部基地的出现和成功,标志着中国OfficePark的诞生和发展,之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了,这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持,并激起了开发商的无比热情:?OfficePark是社会经济发展的必然结果;?能够实现工业用地开发效益的最大化;?能够快速提升区域价值。3中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY技术路线外部环境分析?经济环境?产业环境项目开发可行性?城市化进程?区域规划项目开发必要性?区域价值提升市场定位国内外OfficePark借鉴研究?总体定位?客户定位?区位分析?产品定位?产品分析?档次定位?客户分析?配套建议?价格状况可借鉴之处?价格建议?营销推广?开发策略京御OFFICEPARK?经营方式?开发理念经济可行性项目地块分析?投资估算?成本利润率?区位分析?内部收益率?交通分析项目地块OfficePark?投资回收期?配套情况开发适应性?敏感性分析?产业基础?土地成本潜在客户分析?需求意向?企业特征潜在客户对项目需求?需求状况4中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY汇报框架国内潜项外目外O项在定项f部f目客目i位环c地户经e及境P块调开济分a分查测r发析k析分建算分析议析5中国指数研究院CHINAINDEXACADEMYGDP与OfficePark170120001801601281000010309◆世界银行研究表明,当一个国140800012049587014100家或地区人均GDP在3000-600037108010000美元之间时,经济会有一个4000605640200047较长的高速增长时期;此时整体城2000市功能进入扩张阶段,商务中心的1965年1969年1974年1978年多元化发展成为可能,Office人均GDP(美金)迁到郊区办公的大企业数量Park开始出现,并逐渐呈快速发数据来源:美国房协中指调查展态势。◆1965年-1978年,美国迁到郊区办公的大企业2007年中国人均GDP为2461美元数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。,北京、上海等大城市人均GDP均◆当人均GDP在4958-10309美元时,迁到郊区超过了7000美元。办公的大企业数量出现快速增加。国外经验和研究表明,当人均GDP突破3000美元时,OfficePark开始发展,当超过5000美元时,会进入一个快速的增长期。6中国指数研究院CHINAINDEXACADEMYGDP与OfficePark◆2001年北京人均GDP突破3000美元,9000767780003080006462达到3262美元,2002年北京的第一个5631257000497060002420OfficePark项目——总部基地诞生;421950003262353419154000300010◆2002年-2008年,北京的Office1420008510004Park项目个数随着北京人均GDP的增长而01201年2年3年4年5年6年7年8年不断增加。000000000000000022222222人均GDP(美金)累计项目个数◆2005年,北京的人均GDP接近5000美数据来源:中指调查、统计局元时,OfficePark项目数量出现了快速增加。北京的OfficePark正处于快速发展时期,项目的开发时机适宜。7中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY产业发展与OfficePark北京产业结构◆北京、河北两地产业梯度明显,北京以第三100%90%产业为主,河北以第二产业为主。80%70%◆北京的第二产业持续下降,第三产业逐渐增60%50%加,而河北省的则刚好相反。40%30%◆依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间20%10%布局调整规划》,未来北京将继续向服务业转0%024678901356799199399599990002004000191919191919191919192020202020202020变,疏解城区功能,引导产业转移和聚集。第一产业第二产业第三产业河北省产业结构◆河北作为离北京最近的区域,将是承接北京100%90%产业转移的最主要区域。80%70%◆企业作为实现产业转移和聚集的主体,必然60%50%会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策40%30%优惠,以及集聚效应等原因主动或被动地从北20%10%京中心区向外转移,从而带动北京周边区域0%012345678901234567999999999999999999990000000000000000OfficePark发展。111111111122222222第一产业第二产业第三产业数据来源:中指调查、统计局产业发展带动了OfficePark的发展。8中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY城市化与OfficePark北京历年的城市化水平◆北京城市与郊区一体化的发展趋势,86.00%84.3%加快了郊区基础设施的建设,改善了生态84.00%84.5%环境,增强了郊区的区域竞争力,给83.6%82.00%79.5%在国外,伴随着城市化、交通发展和汽OfficePark项目的出现创造了条件。80.00%78.6%77.3%车的普及,城市中心逐渐衰落,而郊区79.1%部分迁到郊区办公的大企业78.00%76.5%78.1%77.5%公司名称区域公司名称区域76.00%则开始活跃起来,人们为寻求更加良好76.9%西门子望京联想海淀74.00%的环境去工作、居住,由此,也就带来摩托罗拉望京浪潮海淀72.00%爱立信望京用友海淀了商务花园的规模发展。78901234567999000000001919192020202020202020索爱望京诺基亚亦庄数据来源:中指调查朗讯望京敦豪亦庄北电网络望京奔驰亦庄◆近几年北京的城市化发展较快,2007年甲骨文海淀GE亦庄,北京城市化率为84.5%,达到了一个很高诺基亚海淀ABB亦庄的水平,几乎实现了城市与郊区的一体化。西门子海淀可口可乐亦庄华为海淀博世亦庄东软海淀SMC亦庄北京的城市与郊区一体化为OfficePark出现创造了条件。9中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY区域规划与OfficePark京津冀都市圈区域规划《京津冀都市圈区域规划》◆打破行政区划的局限◆引导产业转移◆促进生产要素在区域间自由流动◆促进区域协调发展◆项目位于是京津冀三角经济区域的核心,必将是最大的受益体。《京津冀都市圈区域规划》的实施,将加速项目所在区域的经济发展,为项目开发提供动力。10中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY周边规划与OfficePark大兴规划◆依据北京总体规划,未来将建设规划11个新城,大兴是北京重点发展的新城之一。◆北京大兴2020年的总体规划,把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局,东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。◆项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置,属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上,未来将项目受益于北京特别是大兴区的发展。项目位于北京大兴规划发展带的延长线上,有望受到北京发展的强大经济辐射。11中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY大型设施建设与OfficePark北京第二机场◆北京第二机场的建设时间表已经确定,计划2010年前开建。◆北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批,初步定于天津的武清、河北的廊坊,还有北京的大兴。◆项目与拟选的几个地方,距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。北京第二机场的建设,将带动项目所在区域经济的发展,极大的提升项目的竞争力,同时给项目带来发展机遇。12中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY区域价值提升与项目开发必要性?Officepark可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套,同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。OfficePark?孔雀城可以为Officepark和工业园生商区提供生活配套和小镇生活氛围。活务配生配?工业园区可以为孔雀城提供潜在客户套客产套/户配小/套/同时还可以为Officepark提供生产镇商/产生务产业配套和产业基础。活配业链套基?Officepark、孔雀城、工业园区互客户础相支持、互为依托,最终提升整个区孔雀城固安固安工业园区工业园区生活配套域价值、提高每个产品形态的附加值。Officepark项目的开发建设,将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动,共同提升区域价值,实现整体效益的最大化。13中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY小结?从国际发展的经验来看,该项目的开发建设,符合社会经济发展规律;?从城市发展、产业发展角度来讲,符合城市发展方向和产业升级、转移的需
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zhoulh90
贡献于2014/5/30
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前期策划
内容摘要:
OFFICE PARK,是指低密度、花园式办公的泛称,在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国,目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。
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