西井地块开发方向及规划设计思路建议报告提纲?开发公司概况?西井地块定位思路公司概况?西井地块规划设计方向研判?西井地块开发思路及规划设计方案?西井地块经济测算公司概况——简介北京实兴腾飞置业发展公司于1992年8月经北京市城乡建设委员会批准组建，是石景山区成立较早同时也是最大的国有房地产开发企业。公司目前已经成为以房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。公司成立以来已完成约210万平方米的建设任务。多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。公司概况——组织结构董事会总经理副总经理办人党财资营企工工预公力群务产销划程程算室资工部管部部一二部源作理部部部部部实实实天鎏兴兴兴泰金金信建兴置海达材业业物公公公公业司司司司公司组织架构图开发总面积公司概况——已开发项目开发总面积项目12海特花园小区自1992年至今杨庄北区居住区，公司共完成杨庄危改小区开发任务京九铁路搬迁住宅小区210万平方米等十几个项目；开发的物业类型有住宅小区、高科技企业的工业厂房、饭店（如海特饭店）、写字楼（如在建的杨庄危改小区8号写字楼工程）、公寓（如大学生公寓）、底商等。公司概况——已开发项目海特花园小区北京海特饭店，项目建设规模10000平方米，1993年开工，1994年竣工，石景山区首家三星级酒店.公司概况——已开发项目杨庄北区居住区西城忆树项目建设规模57848平方米2003年11月开工2005年5月竣工公司概况——已开发项目杨庄危改小区金鼎23号住宅项目建设规模25720平方米，2003年3月开工，2004年7月竣工.公司概况——已开发项目京九铁路搬迁住宅小区馨领域项目建设规模113174平方米，2003年9月开工，2005年12月竣工.公司概况——公司荣誉荣誉证书通过十几年的不懈努力，我公司多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业单位、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。2003年公司建设的海特花园小区还荣获了市政府颁发的“金牌居住宅区”光荣称号。公司概况——西井项目开发背景公司现拟开发中关村科技园区石景山园区西井地块项目有以下开发优势：1、该地块由石景山园区管委会全权负责开发，将实行一二级联动开发，地块不用上市交易，减少开发中间环节，将大大加快开发进程。2、开发任务得到石景山区政府大力支持。3、区主管负责领导对该项目表示重点关注，要求该项目在08年底顺利启动。提纲?开发公司概况?西井地块定位思路公司概况?西井地块规划设计方向研判?西井地块开发思路及规划设计方案?西井地块经济测算项目定位前言?本项目作为一个具有产业发展使命与自身及区域特殊性的大体量项目，其开发思路决不能套用常规的地产开发，简单地追求经济利益的最大化，而必须从区情出发、从区域出发、从市场出发、从长远出发。?同时作为一个以产业园区定性的大体量项目，它又必须结合自身规模大、容积率高、商业面积大等本体特殊性，在立足于区域产业及园区规划发展的同时，必须有所突破，寻找一条具有差异化、特色化、兼容性，并能够持续发展的定位之路。对于项目及市场的判断其定位其定位应应最大最大限度限度的的做做到到客群客群兼容兼容项目本体规模大、容积率高、商业面积大规模大、容积率高、商业面积大项目本体、有特色、将市场、有特色、将市场风险降至风险降至最最低低区域发展区域发展态态势势良好良好、结构不合理、结构不合理立足区域发展、寻找定位的突破点立足区域发展、寻找定位的突破点竞争竞争环环境境竞争激烈竞争激烈客群需客群需求求客群需客群需求多求多样样化化借鉴借鉴、规、规避避、以差异化、特色化求、以差异化、特色化求生存生存针针对目对目标客群需标客群需求开发求开发相应相应产产品品开发定位方向——定位原则本项目定位原则价值最大化原则物业互动原则市场可行原则风险最小化原借势突则破原则开发定位方向——定位原则怎样是达到了价值最大化？价值最大化价值最大化≠≠收益最大化收益最大化促进区域经济社会效益最大化的体现社会效益最大化的体现促进产业发展企业形象最大化的树立企业形象最大化的树立提高财政税收解决职工就业价值最大化价值最大化=多方利益最大化的权衡多方利益最大化的权衡经济利润最大化的实现经济利润最大化的实现…………开发定位方向——定位原则关于借势、突破原则突破——?突破常规化定位、同质化定位，?在资源重新整合基础上进行定位创新?打造具有特色性、引领性、前瞻性的突破策略差异化、集约型、发展型的产业基地附加值1借势——附加值1借势策略?政府CRD整体规划；?中关村石景山园区规划及政策；?整合各种优势资源；常规?适应石景山产业发展产品开发定位方向——定位思路外外部因素部因素内部因素内部因素文文化创化创意意产业、产业、数码娱乐数码娱乐产产本项目本项目3232万平米大体量、万平米大体量、3.53.5业、业、电子电子高新技术产业等高新技术产业等无无容积率，决定其将是一个高容积率，决定其将是一个高密密论论是在全北京是在全北京还还是在石景山是在石景山度度产产品品、将是一个多、将是一个多元元化、化、综综均均已已存存在在明显明显的同质化现的同质化现象象合合型型产产品品、、适适合中合中小型小型、发展、发展，，竞争激烈竞争激烈型型、、服服务务型型企业企业是闯入红海浴血厮杀?抑或整合资源、另辟蹊径?开发定位方向——定位思路?如何整合？如何整合？如何定位？它不是单一的，而是有兼容性的；它不是杂乱的，而是有明确主题的；它不仅仅是个概念，而是可执行、有号召力的；它是文化的、艺术的、创意的……开发定位方向——开发主题定位开发定位主题“设计·中国园”关键词：文化、时尚、创意、体验、消费开发定位方向——开发主题定位设计——一个可充分延展的空间！广告设计建筑设计工业设计时尚设计动漫设计软件设计会展设计设计咨询艺术设计活动设计平面设计室内设计服装设计开发定位方向——开发主题定位以设计为主题与主线，将与设计有关的——大、中、小型企业、个人工作室……与设计有关的——活动展示、时尚发布、体验消费……与设计有关的——办公、商业、俱乐部、会所、展厅……全部囊括其中并为这些设计精英们精心打造专属于他们的“设计师公寓”！开发定位方向——?北京以“设计”主题定位的关联性项目分析设计师广场有设计之外在，有设计之外在，无无设计之设计之内涵内涵产产品品设计的设计的标识标识性性和风格值和风格值得得借鉴借鉴开发定位方向——?北京以“设计”主题定位的关联性项目分析D——PARK（北京时尚设计广场）有设计之有设计之内涵内涵，，招招商商和活和活动组织动组织值值得得借鉴借鉴但但其定位其定位仅限仅限于于服装服饰类服装服饰类时时尚尚设计，较为单一，设计，较为单一，且且以以品牌品牌展示为主展示为主开发定位方向——?北京以“设计”主题定位的关联性项目分析北京“六大时尚之都”与本项目的内涵和功能均有较明显的差异化(均以服装为核心)，无竞争性?位于丰台区的大红门服装商贸区以贸易为主，?位于朝阳区常营的北京国际时尚中心则重在引进品牌，?位于亦庄的英超国际服装研发设计产业园偏重于设计研发，?位于丰台大红门的百荣世贸三期侧重于时尚发布展示，?位于怀柔的时尚岛则集合了旅游、购物的元素，?位于丰台西南四环的鹏润国际时尚交易中心调整为服装贸易开发定位方向——开发主题定位目前北京尚无一家以“设计”为主题发掘并全方位整合所有与“设计”相关产业联动的特色化园区开发定位方向——开发主题定位目标市场模式选择M1M2M3M1M2M3M1M2M3?????????P=产品\需求P1P1P1?????????M=市场\客群P2P2P2?????????P3P3P3密集单一市场产品专门化市场专门化M1M2M3M1M2M3??????P1P1??????P2P2???P3???P3选择性专门化全面进入开发定位方向——功能定位（研发地块）一个设计精英们工作、休息、娱乐的地方写字楼写字楼公公寓寓为以设计为核心竞争力的为满足不同目标办公客群大中小型公司量身打造的居住需求而设置的高端人大中小型个性化办公空间才公寓以及相应的商务配套开发定位方向——功能定位(商业地块)一个设计精英们体验休闲娱乐、享受美食美景的地方一个举行发布、展示、演出，将创意变成生意的的地方一个园区内外活动、交流的地方开发定位方向——产品定位(研发地块)办公类产品——?受体量、容积率限定，将以开发具有高性价比的常规型写字楼为主；?由于“设计”其丰富的外延，其客户面积需求较为多元化，需打造多样化的产品满足多元化的需求；?结合“设计”主题及客户需求，应在控制成本的前提下强化写字楼的品质感和造型的风格和设计感；?需要完善的配套服务（一部分将在商业地块解决）产品定位说明控制成本、体现规模化、品质化、高性价比、智能化、集群化常规写字楼特色每一栋都是建筑的艺术，是园区的风景，要体现出艺术气息、“建筑雕塑”文化品味、创意灵感、个性特色，可考虑整栋销售或针对大中型企业进行销售开发定位方向——产品定位(研发地块)公寓类产品——?与办公需求相结合，其居住类客群可粗分为企业高管及设计名家、设计精英两大类?共性需求：高宜居度、景观优美、有文化艺术气息?针对企业高管及设计名家的需求，其产品定位为：名仕的低调——大面积、高品质、大气沉稳、彰显身份?针对基本为年轻一族的设计精英们的需求，其产品定位为：艺术的张扬——个性化、创意十足、有张力的品质居所开发定位方向——业态定位(商业地块)商业业态定位可行性关键因素商家选址的可能性项目的利益外部环境产品设计符合整体定位满足经