致：顺德碧桂园地产开发有限公司碧桂园沈阳项目上市形象包装与推广思路世创辉煌本报告是严格保密的。项目目标梳理??迅速确立碧桂园品牌在沈阳迅速确立碧桂园品牌在沈阳发展商愿景地产界的大佬地位地产界的大佬地位??引爆两个项目开盘的市场热引爆两个项目开盘的市场热发展商目标销局面销局面九易、世创能做到什么??把握市把握市场场及客及客户户，通，通过过推推广、包装手段，最大程度广、包装手段，最大程度规规避避风险风险，共同，共同实现实现目目标标世创辉煌本报告是严格保密的。报告要解决的问题?梳理道义、世博园两个项目关系–界定项目属性–界定目标人群?制定符合市场状况的营销战略?提出迅速切入市场的具体执行手段世创辉煌本报告是严格保密的。项目报告的结构思路导图项目定位人群定位产品类型定位项目定位广告语市场竞争/问题界定推广核心战略推广战术项目包装推广计划广告表现营销活动世创辉煌本报告是严格保密的。碧桂园两个项目分别位于沈北新城的一东一西世创辉煌本报告是严格保密的。道义项目界定世创辉煌本报告是严格保密的。项目四面临规划路，目前较为荒芜，直观项目四至生活环境差东面规规划划路路?规划路南面规规划划?规划路路路交通中心西面?规划路规规划划路路北面路路划划规规?规划路世创辉煌本报告是严格保密的。7项目地所属道义大学城区域位于沈阳北三环外，区位属性属于沈阳的郊区，得沈北新城热点开发区大势世创辉煌本报告是严格保密的。8地处沈阳北金廊与蒲河带的黄金交汇点，区位前景未来配套成熟，条件优越世创辉煌本报告是严格保密的。9“沈阳看沈北，沈北看蒲河，蒲河看道义”，大学城区位前景、北金廊、地铁二号线等一系列利好带动道义未来发展开道发义区世创辉煌本报告是严格保密的。项目南临蒲河景观绿带，面对规划中的人工生景观资源态湖泊“开阳湖”，未来能成为巨大的景观支持?根据沈北新区蒲河水系改造计划，沈北新区将投资8亿元，先期改造33景观公里长蒲河。具体湿地包括对河道进行清淤和扩宽水面工程本案,同时河道两侧还将栽植100米宽的绿化带。改造后道义至辉山沿河区域将成为一条旅游蒲河开阳湖观光带.从道义可亲水直接乘船到棋盘山平台游玩.世创辉煌本报告是严格保密的。11与主城区之间没有断档，交通非常便利交通状况?西近101国道，到市区车程约12分钟地铁地铁?地铁二号线出口位于本项目内，未来与时区的连接更加便利世创辉煌本报告是严格保密的。12大学城周边配套逐步成熟，配套高校，目区位属性前档次偏低，但未来城市配套完善文化展示中心本案商业中心产业园世创辉煌本报告是严格保密的。规划中项目内配套齐全，不但能供给自身，还能项目规划满足片区周边小?碧桂园的配套，一商业街直在业内都是有口学皆碑的，包括学校商业为高层、五星酒店等，确外围规划托幼保了物业的至高品质。双拼及联体交通中心五星标准酒店地铁幼儿园酒店世创辉煌本报告是严格保密的。区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释?位于沈阳北三环外?距离市中心35公里、现时30分钟车程?国家级开发区沈北新区核心?未来发展前景看好?沈阳大学城片区、北金廊与蒲河带的黄金?配套完善且档次较高，地段升值潜力大交汇点区位?雅居乐、理想新城大盘云集?大盘云集，片区面貌改观，未来竞争激烈属性?经济相对落后的城镇中心区，本区域客户?区域未来价值目前无法立即兑现，项目价值从属于吸纳能力不足区域现状?开发处于初级阶段，多1700－2700元之间的低端?目前地产开发水平较低项目?当地城郊超大规模的开发项目?占地约2500亩，一期开发1000亩?内配套健全，生活舒适度高?商业街、酒店、学校、地铁一应俱全?临道义南大街，地铁2号线出口，近225、236、?可达性好、交通便捷141公交车总站?周边生活配套档次较低项目?城镇较为中心区域、配套较完善属性?地块周边一般性资源条件较多?临近蒲河，项目东南毗邻摇光湖?但缺少稀缺性自然景观资源?规划中的摇光湖占地300亩，但项目前期无法兑现世创辉煌本报告是严格保密的。15低密度豪宅社区的价值体系模型不同顶极豪宅的特征?城市型：距离城市级商业中心10公里资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然资资资资源源源源?郊区型：距离城市级商业(商务区)中心的距离,10公里城市资源型郊区资源型?自然资源型:与山水、自然保护区、高尔夫等稀缺区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴城市城市城市城市郊区郊区郊区郊区资源紧密融合，对资源的独享城市人文型郊区人文型?人文资源型：历史文化遗产、使领馆区、主题公园人人人人文文文文资资资资源源源源、建筑风格等独特资源资资资资源轴源轴源轴源轴世创辉煌本报告是严格保密的。道义项目，是可以作为第一居所的项目界定“城市资源型别墅”判断根据：1、距离市区较近（车程约10分钟）资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然资资资资源源源源2、区位处于沈北新区的中心位置道义项目3、大盘云集，区委城市化进城市资源型郊区资源型程速度加快4、地铁的存在连接市中心更区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴城市城市城市城市郊区郊区郊区郊区快捷5、周边稀缺性景观缺乏城市人文型郊区人文型6、地块无地缘性文化人人人人文文文文资资资资源源源源资资资资源轴源轴源轴源轴世创辉煌本报告是严格保密的。花山项目世创辉煌本报告是严格保密的。项目四面环山，空气清新，犹如世外桃源，项目四至将会成为具有度假气质的居所世创辉煌本报告是严格保密的。棋盘山，市政规划为沈阳生态旅游区区位属性棋盘山风景区在2001年荣获国家首批4A级旅游区，并被评为辽宁省“十五个最佳旅游景点”和沈阳市十五大旅游景观世创辉煌本报告是严格保密的。20区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位?位于沈阳北三环外?若项目便道修好，则距离市中心20公里属性?国家级旅游区棋盘山板块内?是辽宁省众所周知的旅游度假区?世博园附近?市场关注率高，地段升值及保值性令人满意?传统的高档别墅区板块?高端别墅云集，竞争激烈?当地基本属于荒芜状态，无生活氛围?区域未来价值目前无法立即兑现，项目价值从属于区域现状?板块内地产开发水平较高?开发处于顶级阶段，多万元左右单价的高端项目项目?当地超大规模的开发项目?花山地块占地约2020亩，一期开发1700亩属性?商业街、酒店、学校等一应俱全?内配套健全，生活舒适度高?可达性好、交通便捷?若项目便道修好，可沿世博园道路直达本项?周边生活配套无目?四面环山，无配套?地块周边风景秀丽，自然景观资源优?位于四面环山的谷底，周边植被茂盛，引人势突出入胜世创辉煌本报告是严格保密的。21花山项目，既可以成为第一居所，也可项目界定以成为度假居所的“生态资源型别墅”判断根据：1、大区域定位成旅游区，不是生活居住区资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然资资资资源源源源2、四面环山，景色秀丽3、周边高端项目云集，是传花山项目统的沈阳顶级别墅聚集地城市资源型郊区资源型4、周边较为荒芜，尚不存在无生活氛围区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴城市城市城市城市郊区郊区郊区郊区5、周边稀缺性景观缺乏6、地块无地缘性文化城市人文型郊区人文型人人人人文文文文资资资资源源源源资资资资源轴源轴源轴源轴世创辉煌本报告是严格保密的。人群定位世创辉煌本报告是严格保密的。项目总体量大，一期推出的体量也大，光靠覆盖地缘客户远远不够，客户不应以来源区分，而以需求区分?道义项目：总体量2500亩，一期体量1000亩?花山项目：总体量4500亩，一期推出1700亩40%从蒲河别墅产品的客户来源分析上看，客户群并非就近地缘客户为主力20%0%和平沈河皇姑大东东陵铁西农高区于洪浑南张士居住区域28.3%20.0%20.0%10.0%8.3%1.7%1.7%5.0%5.0%工作区域33.3%26.7%11.1%6.7%4.4%6.7%4.4%2.2%2.2%2.2%九如溪谷客群来源世创辉煌本报告是严格保密的。沈阳高端客户分类研究支付能传统行业的私营企外地，主要是辽宁力业主，如餐饮、制外企高级经理、知省内其他地区的财造业等。识密集型产业企业富人群，如企业主主或高级从业人员或权力公务员等。，如律师事务所、咨询公司合伙人等政府权利公务员、。大型国有企业高层管理者。资富阶层世创辉煌知富阶层权富阶层外地客户本报告是严格保密的。25沈阳高端客户投资特征描述资富阶层权富阶层知富阶层外地客户他们一般比较谨他们一般学历较由于学历、生活慎，投资观念相高，有国外或国投资目的明显，经历所限，他们对稳重，会选择内大城市的生活道义项目一般选择城市重更多地花山项目从产品本对于权富阶层目前价格合适但，收入存在太多不透明经验，，能够认知要区域如北站金他们反而不希望自己被界定，两个项目身判人群属性断投资价值。都作兼顾未来看好的区域到城市核心的土人群属性融商贸区、强势对房地产投资的投资住宅产品，地价值，通过切景观区域如南湖认识并不深入。并保留居住的弹身感受了解地铁公园、青年公园性。对纯投资产带来的价值提升附近。品需求不大。。世创辉煌本报告是严格保密的。26两项目核心客户意识形态写真道义项目——知富阶层?事业正处于上升阶段?上升阶段?财富的积累是由于技术智慧的付出?他们需要更多的时间投入具体工作?为家人与自己提供更好的生活条件?照顾家人，更能兼顾工作道义项目——财富阶层?沉淀再出发?已经拥有了一定的财富积累阶段?拥有能创造财富的资产?需要更多的空间思考?不一定如同上升时期的疲于奔命?但更多的空间运筹帷幄世创辉煌本报告是严格保密的。项目定位世创辉煌本报告是严格保密的。道义项目定位：项目界定人群界定城市资源型拥有较高学产品术造诣和专业技能的知富阶层献给知富阶层