明珠花园商业项目设计方案达观整合推广机构2010年2月知识产权敬请尊重基本目标：前所未有，更超越所有基本方向：打造株洲最具特色的外滩风情商业街商业目标沟通海创·明珠花园商业运作目标：①利润的重要来源②项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑③展示价值目录株洲零售商株洲零售商业业市市场场分析分析可借可借鉴鉴案例案例研研究究项项目目研研究究项项目定位建目定位建议议项项目目规划规划建建议议项项目目业态业态建建议议株洲商业版图整体来看，株洲商业主要包括三种形态——一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业；二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业；三、社区商业而项目所处的河西片区则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。芦淞商圈徐家桥步行街区域地段芦淞区建设南路徐家桥段占地面积14公顷建筑面积40万平方米住宅40-133平方米项目功能定位商业街面积范围商铺30-50平方米栋数商业街区+3栋朝向贯通东西主力户型临街商铺面积40平左右物业费用/商铺：徐家桥商业步行街商铺最低22000元/平米，最高在销售价格26000元/平米左右销售方式产权销售步行街销售99%区内配套设施休闲、娱乐、购物、商务、餐饮中鸿·时尚新天地区域地段车站路与建设路交汇处占地面积45亩建筑面积23万项目功能定位商住楼面积范围50-150㎡栋数群楼+2栋住宅+2栋写字楼朝向坐西朝东绿住400+公寓1120住宅：95%总套数化10%销售率临街铺：40小户型：90%率一次9.8折按揭9.9临街商铺：临沿江路12000-15000临车站路25000-折销售价格销售方式30000VIP卡交5000送5000区内配套设施大型生活超市、餐饮、娱乐、休闲、运动、美容、百货商场金帝服饰广场装修豪华/售楼员专业业态定位中档业态分类服装批零租售现场评价水平高销售模式现场销售销售率95%销售状况好销售优惠——销售对象投资者销售付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出租率80%租赁状况好服装批发零售招商优惠——租赁对象管理模式统一管理业主租售配比产权销售使用率——公摊率28%主力商家红豆、波司登、米兰登、依可菲尔、雪丽莎商业6元/平米写字楼1.56元/售价已售完物业管理费平米租金一楼至三楼：280、260、240元/㎡/月，平均租金100元/㎡/月楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别-1F童装3-4F精品男装1F精品女装5F品牌男装2F休闲女装6F休闲展示中心银谷市场商业情况住宅（公寓、写字楼）情况临街：300元㎡/月写字楼的租金35--40元/㎡2F140元㎡/月写字楼一层的建筑面积5000㎡租金情况3F50元㎡/月7-9楼：销售价格1880元/㎡最低价无优惠付款方4-5F36元㎡/月式一次性或按揭物业管理情况1F：16元/㎡2F：15元/㎡3F:13元/㎡4F：10元/㎡5-9F：3元/㎡备注一楼内厅卖产权，23800元/㎡2F：18000元/㎡　３F：10000元/㎡左右（购买的是使用面积）4F-6F租，1F买产权146个，租赁52个.十年的经营权，层高4.5米，1F净高3.1米，大小车位70个，升降客货梯各2台。过道2.8米宽，空调采用的是中央空调。圣马可商业广场区域地段芦淞区建设南路徐家桥段占地面积1.11万建筑面积10万余平方米项目功能定位商住楼面积范围住宅40-200平方米栋数一期：商业街区+2栋朝向东西朝向小户型：均价是2500元/平米起价2348销售价格元/平米层差价10元/平米销售方式产权销售商铺：临建设路均价45000元/平米区内配套设施鞋类、皮具专业市场家润多楼???层26层总面积9万余平方米分割面积——店铺数量——物业档次高配套设施家润多大型生活超市业态定位高档业态分类超市、电器、服装租售现场评价装修豪华/售楼员专业水平高一、二层产权式销售销售模式、销售率93%销售状况好三、四层租约式销售销售优惠——销售对象投资者付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出租率直接租赁租赁状况好招商优惠——租赁对象品牌服饰管理模式统一管理租售配比产权销售使用率——公摊率42%主力商家家润多大型生活超市主要媒介户外近期推广主题最后8个铺，抢到就赚到近期促销活动无A栋:居家1.3-办公1.8售???价临街铺60000元/㎡??1F内铺35000元/㎡管理费B栋：居家1.1-办公1.8商业部分：2.2租???金一、二层划分为独立商铺，对外进行销售，三层、四层为整体出租楼???层经营品种/类别楼?层经营品种/类别-1F家润多大型生活超市3F1F品牌形象店（化妆品、珠宝）4F2F5F美食广场、娱乐、休闲、展示中心等目录株洲零售商株洲零售商业业市市场场分析分析项目基本数据项项目目研研究究项目地块独特性分析可借可借鉴鉴案例案例研研究究项目建筑形态分析项项目定位建目定位建议议项项目目规划规划建建议议项项目目业态业态建建议议项项目基本目基本数数据据总用地面积：20360.5m2总建筑面积：131870m2商铺建筑面积：10960m2（初步）项项目地目地块独块独特性分析特性分析市中心高档成熟大社区内项目商业位于河西中心高档成熟大社区内，拥有较高的知名度，以及稳定高端的客户群支持。项项目地目地块独块独特性分析特性分析300余米一线湘江风光项目地处湘江风光带旁，沿江面长达300多米，自然江景与两岸建筑群交相辉映，本项目可尊享一线无敌江景。项项目地目地块独块独特性分析特性分析区区域域内内大型商大型商业业缺乏缺乏项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。项项目地目地块独块独特性分析特性分析湘江风光带即将呈现湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2010年5月将全面呈现，建成后的湘江风光带必将成为株洲一大休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。项项目建筑形目建筑形态态分析分析目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案的基础上，为其提出最佳的修正方案。方案一优势一：休闲广场照顾全场此方案设置了一个休闲广场，有利于汇聚人流；且广场设立在中心位置，有利于照顾两边的临街商铺；优势二：所有商业沿街所有商业沿街设置，且整体性较强，有利于形成街区氛围；优势三：档次感的凸显商业建筑形态极具现代感，与项目整体风格呼应，有利于档次感的凸显。项项目建筑形目建筑形态态分析分析不足一：不利于人流汇聚项目商业全部临江，虽具备景观优势，但却不利于人流的汇聚和商业氛围的集聚。而项目商业两边三叉路口又缺乏亮点设置，不利于吸引两旁道路人流；不足二：与湘江联系不够项目紧邻湘江，但与湘江的联系却不够紧密，一则难以最大化的发挥湘江景观资源，二则不利于吸引湘江风光带上的人流；不足三：不利于利润最大化中心商业广场的设置影响到上层住宅的规划，浪费了一栋一线临江住宅，不利于开发商利润的最大化回收。项项目建筑形目建筑形态态分析分析方案二优势一：三座桥加强与湘江风光带联系此方案通过三座桥加强了商业与湘江风光带的联系，一则有利于营造独具风格的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江风光带上的人流；优势二：强化了标识性,凸显了风格特性通过风帆的装饰性设计，强化了标识性，凸显了商业街的风格特性，有利于吸引路面人流关注；优势三：商业面积最大化将上层商业有效连通，且设计了四大集中点，有利于商业面积利用的最大化；优势四：利润的最大化最大化保证临江住宅的完整性，保证开发商利润的最大化。项项目建筑形目建筑形态态分析分析不足一：缺乏人气聚集点首层临街商铺平铺直叙，缺乏人气聚集点，不利于人流的汇聚及人气的形成；不足二：完整性不强首层临街商铺被两个出入口隔开，导致商铺分散开来，完整性不强。启启示示总体来说，方案一重在强化首层临街商铺的作用，对上层商铺有所忽略，而方案二则重在上层商铺，对首层商铺考虑有所不足，我们应扬长避短。一、首层设置一大中心广场，两个副广场，强化对路面人流及两旁道路人流的吸纳，发挥首层商铺的作用；二、强化上层商铺与湘江风光带的联系，发挥上层商铺的作用；三、充分发挥项目的临江风景优势，塑造独具风格的休闲商业街区；三、保证临江住宅的价值最大化。目录株洲零售商株洲零售商业业市市场场分析分析项项目目研研究究国外可借鉴案例分析可借可借鉴鉴案例案例研研究究国内可借鉴案例分析项项目定位建目定位建议议项项目目规划规划建建议议项项目目业态业态建建议议国国外可借外可借鉴鉴案例分析案例分析CanalCity博多水城（CanalCity）又名博多运河城，位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，占地约35000平方米，以南北流向运河为中心，是日本福冈市的标志性大型综合商业建筑。强调人与街市的结合并运用空间布置的巧妙手法，将运河水流直接引入商业项目内，突出其融入城市的空间表现。国国外可借外可借鉴鉴案例分析案例分析CanalCity建筑与景观设计特色娱乐大楼位于建筑群中央，通过水体、以及建筑之间的空中走廊与其它五大建筑项目连结。娱乐大楼集合众多娱乐项目，通过水上平台表演等吸引游客，汇聚人群，使整个项目浑然一体；娱乐型建筑沿水而建，商业型建筑合理退居商铺，并实现建筑沿水走廊设计，最大限度扩大水景价值，聚集人流。将流经城市的河水直接引入项目内，使得整个商业项目体现出与城市完美融合的感觉，同时充分利用项目内的河道开展多种宣传或文艺活动。穿流于整个项目内部的水道创造了独特的内部景观，配合水面游船、喷泉等的设置，吸引了大量的旅游人群，使一个商业项目变身成为城市的一个标志和旅游景点。国国外可借外可借鉴鉴案例分析案例分析CanalCity经营特色博多水城融旅游休闲、购物娱乐、文化饮食、酒店商务等多功能于一体，采用多功能综合开发经