2011成都天府新城“站南组团”两地块前期分析报告2011.05.05竞拍地块简介地块规划要求天府广场用地性质：二类住宅用地（商业建筑面积兼容不大于10%）净用地面积：94.14亩94亩地地容积率：不大于4铁起拍价:楼面地价3800元/平1号米线用地性质：94亩地块A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼178亩地块容行政办公用地、商业金融业天府新城用地（禁设住宅，禁设市场用房）178亩地净用地面积：A地块：136.9578亩B地块：47.0982亩容积率：A地块不大于3B地块不大于6Documentnumber2起拍价:楼面地价3245元/平米目录宏观发展环境住宅市场一、项目开发条件写字楼市场94亩地地块属性178亩地地块属性94亩地地块二、项目初步定位178亩地地块94亩地地块三、投资收益分析178亩地地块四、可行性结论Documentnumber3目录宏观发展环境住宅市场一、项目开发条件写字楼市场94亩地地块属性178亩地地块属性Documentnumber4一、项目开发条件：宏观环境@城市位置?两地块位于成都城南的天府新城，是成都未来城市新中心的核心区域?两个地块均位于天府大道（人民南路沿线）的西面，其中94亩地块位于三环路内侧，178亩地位于三环路和绕城高速之间天府广场地铁1号线94亩地块178亩地块天府新城Documentnumber5一、项目开发条件：宏观环境@区域规划?天府新城是成都的未来城市新中心的核心区域，力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城?天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。?不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城.天府新城。?城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。Documentnumber6一、项目开发条件：宏观环境@区域规划科技城南：天府软件园筑巢引凤商务城南：西部最大金融后台扩容国际城南：首个国际化社区时尚城南：六大园区打造“不夜城”宜居城南：“没有围墙”的新城Documentnumber7一、项目开发条件：宏观环境@区域规划天府新城·商务总部的汇聚?天府大道是成都商务中轴,政务中心、科技商务中心、金融后台服务中心,世界500强,央企总部、市级行政事业机构……商务、政务精英汇聚于此.?500多家外资企业汇集在这里,商国际化CBD商务中心区务枢纽引导国际资本流向,inter、IBM、微软、诺基亚、索尼等27家世界500强企业成功入住,中国银行、工商银行等20余家金融、保险、证券机构陆续入住,中国石油等16个区域性商务总部先后迁入Documentnumber8一、项目开发条件：宏观环境@区域规划?扩区后，天府新城由五大组团构成，本次拍卖的两个地块位于站南组团，该组团主要规划为交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园交通集散及商业服务、中心成熟居住区，高新南区商务办公、行政中心、文化最早发展区域，1996年科技博览及科技园，2004年启动，占地6.33平方公启动，占地15.6平方公里，里发展初具雏形，目前处于完善期。高档居住区、总部基地、创高新工业区，2003年启新研究中心、会展及商务三动，由两大工业区与三大工一居住成大居住区组成。业区与个区组，2005年启动，占地15平方公里，目前正处于发展中。生态居住、高新技术集中地、商贸、教育科研、文化娱乐和旅成为继上海、广州后中国第三游，目前正处于发展个领事馆区中，占地27平方公里。Documentnumber9一、项目开发条件：宏观环境@区域规划成昆铁路两地块所在的站南组团，在整个天府新城中，起着承上启下的作用，成天府新城集中居住站南组团CBD区?扩区前的“天府新城”由站南组团总部核心区昆和大源组团构成。总用地面积37.5平锦江方公里，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20—30万人，总居住铁人口达60万人。?站南组团在整个天府新城中，起着路承上启下的作用，上连城南三环路以内大源组团的桐梓林、紫荆、玉林等片区，下接绕锦江城高速以外的天府新城大源组团和其他延展组团华阳Documentnumber10一、项目开发条件：宏观环境@交通规划六纵四横交通网络?六纵：元华路、站华路、天府大道、红星路南延线、成昆铁路、地铁1号线?四横：三环路、武侯大道、绕城高速、迎宾大道三环路武侯大道红星路南延绕城线高速元站天地华华府铁成昆铁路路大1路道号线迎宾大道Documentnumber11一、项目开发条件：宏观环境@小结?城南是成都市建设的最重点区域集中了CBD中心商务区、政务中心、高新区、领馆区、高等教育机构，交通、购物等基础设施十分完善。总体来说，城南区域的位置和交通,都是非常具有优势的，尤其是地铁的价值进一步拉升区域未来的发展。?成都的豪宅、高档写字楼主要集中在城南区域，这里早已被贴上了国际化的标签。由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府对城南的优惠策略，此区域集中了大量知名开发商进行开发，名企加名盘，再加上地铁的首通，让该板块成为客户的上佳选择。Documentnumber12目录宏观发展环境住宅市场一、项目开发条件写字楼市场94亩地地块属性178亩地地块属性Documentnumber13一、项目开发条件：住宅市场——政策@房产调控政策?2011年2月15日，成都出台限购政策，目前市场观望情绪逐渐提高《关于贯彻落实国，根据各方信息反馈，政策在2011年取消的可能性很小务院进一步加快推进住房保首先，进一步加大保障性住房建设力度（三）暂时实行住房限购政策（一）按需建设，确保保障性住房供应住房限购的时间和范围。即日起，在本市锦江区、青羊区、金（二）提高住房保障标准，扩大住房保障范围牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措（三）加强监管，确保住房保障公平公正施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。其次，进一步落实房地产市场调控措施住房限购的对象。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍（一）努力实现新建住房价格控制目标居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保（二）进一步强化房地产市场管理和监督检查险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭严格住房用地供应管理；严格税收征管；严格商品房预售许可管理；暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员严格商品房预售价格监管。房地产开发企业申办预售许可时必为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、居民家庭拥有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示。准。严格商品住房交易行为监管。取得预售许必须在10日内将全部公开销售Documentnumber14一、项目开发条件：住宅市场——整体市场@主城区住宅整体供求?2.15成都新政之后，成都市主城区每周成交量基本上在9-15万平米，而2010年每周的成交量基本上在20万平米左右成都主城区近期商品住宅周度供求走势万平米2.15403228302925302220212119151617151717201312111398910115444710110日日日日日日日日日日日日日日日日96306307630730740123012201220112----月-----------30742741874184180112-01220122011月月月月1月月月月月月月月月月月11113222233334440000月0000000000010新增供应（万㎡）认购面积（万㎡）数据来源：锐理系统Documentnumber15一、项目开发条件：住宅市场——整体市场@主城区住宅新开盘?新政之后，主城区新开盘的住宅项目，开盘当天的销售率普遍在40%以下?部分首次置业的刚需项目、价格有所下调的项目，开盘当天的销售率相对高一些，在市场环境趋紧的情况下，价格逐步成为最重要的因素新政后部分城南项目开盘当天供求概况热销户型开盘时物业签约认购面积区间销售报价项目名称区位推出套数优惠情况间类型套数（㎡）（元/㎡）（㎡）开盘优惠2.5万，一次性140003.9保利中心城南高层2号楼300套23090903%，三月分期2%，按揭（清水）1%，按时签约0.5%9500交2万抵3万房款，按时签3.12英郡城南高层3号楼185套7680-10080-100（清水）约额外优惠1%125003.11都城雅颂居城南高层7号楼220209393-137一次性6%，按揭5%（清水）华宇·蓉14300一次性4%，按揭2%，诚意4.3城南高层3号楼112套63130130国府（清水）金缴纳客户1.5%建发·天均价10000诚意金3万元得额外3%优4.3城南高层5号楼328套1199060-156府鹭洲（清水）惠，一次性1%，按揭0.5%数据来源：锐理、易居、市调Documentnumber16一、项目开发条件：住宅市场——整体市场@主城区住宅新开盘天府广场蓉国府地铁1保利中心号线94亩地块178亩地块天府新城天府鹭洲雅颂居英郡Documentnumber17一、项目开发条件：住宅市场——整体