2010中山市莲兴大厦项目前期策划报告?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|1报告目录A市场分析与研判B项目分析及定位C项目价值提升建议D营销策略铺排E项目售价及消化速度预期Codeofthisreport|2报告目录A市场分析与研判B项目分析及定位C项目价值提升建议D营销策略铺排E项目售价及消化速度预期Codeofthisreport|3PartA.1大市环境总结Codeofthisreport|42009年大市兴盛政策先宽后紧2010年严格调控高位运行地王频现储备增加供不应求量价齐升扩大内需力保增长由于2009年全年去库存化效果明根据中原对全国四大城市商品房2008年金融危机以来，中央迅速09年总结显，开发商资金充足，为能获得更市场的监测，供不应求及价格迅制定了扩大内需、全力保经济增多土地储备，不惜代价竞相购置，速上扬是09年全国代表市场的两长的经济策略，确定了2009年实最终高溢价成交。大特点。施适度宽松政策。土地市场一手住宅国家政策适度供应严打囤地供应增加市场竞争加剧维持增长适度收紧目前国土资源部和住建部正在酝酿由土地市场情况来看，09年国内2009年12月中央经济会议提出了新一轮的政策。政策思路是与金融许多城市均出现土地成交极大增要保持宏观经济政策的连续性和稳10年预测管理机构联手增加土地市场透明度长的情况，预计在10年供应的放定性，但在2010年初，地方经济政，重点监管典型“地王”和闲置地，量将会初步体现，供应的增加将策已有逐步收紧态势，银行放贷趋这一政策将令到开发商资金链收紧造成市场竞争的加剧。紧将成为影响市场成交量的重要原。因。Codeofthisreport|5中山市09年商品房供不应求供求比仅0.7708年受金融海啸的影响，购房者处于观望状态。致使08市场出现供过于求的局面。基于08年的淡市，发展商信心大减致使09年新增供应减少，为确保国家经济平稳发展，中央出台一系列刺激楼市政策，需求激发，市场出现供不应求的局面。Codeofthisreport|6中山市09年整体成交量为近6年之冠2009年全市成交57609套，同比上升41.93％。成交面积645.79万平方，同比上升43.34％，创近6年之冠。数据来源：中山国土资源局网站Codeofthisreport|7中山市房地产价格在升量前提下较为谨慎理性，升幅减缓07年楼价大幅上扬，经历过08年大市惨淡的教训，市场在成交量大幅提升的情况下，房价的升幅则显得较为谨慎。09年较08年房价上升仅139元/㎡，是近四年来最低水平。数据来源：中山国土资源局网站Codeofthisreport|809年中山市房地产总结土地市场一、二手住宅政策及发展预测成交“量跌价升”成交“量价齐升”中山稳健上升一手住宅：新一市政府班子能否把2009年中山土地出让宗数2330届领导宗，年度成交量创近五年新低2009年全年新增供应501.2万握未来三年的发展机遇，积极。平米；与2008年相比下降了推动市场发展，是中山市房地28％；成交57609产市场能否达至高速发展的至楼市利好带动下半年土地成交套，645.79万平米，实现均关重要的因素。量回升。从市场成交情况来看价元平米，年4386/与2008中山市市场在未来一年表现与，09年整体成交水平创新高，相比量价升；截止到月齐12全国一线城市的表现有较大差发展商在售项目去速度提升，底全市存量55249套，存量逐异，上升的经济环境、供求关使之资金压力减少，进而为发步被消化，模小。规缩系延，良好的市展商后半年的扩张动作提供信结构续场态势心。二手住宅：使中山市场获得良好的后发动力。如果说大市在高位上运行2009年中山市土地成交均价为全年成交17058套，329.9万是“如履薄冰”，中山则是相对739元/平方，同比上升平米，实现成交均价1701元/“脚踏实地”，稳健向上的。2.57％。平米，与2008年相比同样呈现量价齐升的局面.Codeofthisreport|9中山市一手商品房市场存量结构截止至2010年3月1日，按套数计算。全市各面积段分布相对均匀，城区两级分化较为明显。小于60㎡户型目前城区存量为824套。数据来源：中山国土资源局网站Codeofthisreport|10PartA.2公寓市场分析Codeofthisreport|11城区公寓项目分布情况宏图9号5200元/㎡名雅豪庭2期7000元/㎡银湾1号5000元/㎡本案颐和山庄预计7000元/㎡凯旋时代公寓8000元/㎡逢源花园8000元/㎡君悦豪庭2期5500元/㎡Codeofthisreport|12公寓项目——宏图９号公寓项目名称宏图9号阳台无装修标准500元/㎡送家电物管费1.5元/㎡均价5200元/㎡租金区间预计700-800元/月户型面积32-38㎡公寓52-57㎡公寓总套数3454项目信息：离大信商圈、轻轨站点距离较近，但周边有2个信号发射塔，辐射较大，另外此项目为旧屋改造，部分户型难以避免原桩缺陷，无阳台，楼间距小，通风透光性差。Codeofthisreport|13公寓项目——名雅豪庭２期项目名称名雅豪庭2期占地面积10450.9㎡建筑面积27951.6㎡阳台无装修标准500元/㎡不含家电物管费1.5元/㎡月均价7000元/㎡租金区间800-1000元/月户型面积32㎡公寓65㎡2*1总套数1359项目信息：位置相对离核心区远，周边项目质素较为参差，且小区是住宅为主，公寓为辅，无法保证纯粹性。Codeofthisreport|14公寓项目——凯旋时代公寓项目名称凯旋时代公寓阳台有装修标准1500元/㎡不含家电物管费2.8元/月均价8000元/㎡租金区间1500-2200元/月户型面积38-75㎡公寓总套数725套项目信息：该项目位于西区，毗邻岐江公园，周边配套齐全，定位为五星级公寓。项目共有725套公寓，现剩余191套。带1500元/㎡豪华装修出售。公寓包含卧室、厨房、餐厅、卫生间、阳台等设施齐全。Codeofthisreport|15公寓项目——银湾1号公寓项目名称银湾1号公寓阳台有装修标准简装，不含家私家电物管费1.8元/㎡均价5000元/㎡租金区间预计800-1000元/月户型面积43㎡公寓总套数195套项目信息：项目于09年11月正式开售，项目共195套，目前剩余33套。仅一种户型，选择面较窄，送简装不含家私家电，项目附加值较低。Codeofthisreport|16公寓项目——颐和山庄“首府”公寓项目名称颐和山庄车位负2层至4楼阳台有装修标准酒店式公寓价格未定均价未定预计7000元/㎡租金区间预计800-1300元/月户型面积26-44㎡公寓总套数194套项目信息：3月12日开始接受诚意登记，2000元诚意金最高抵8000元楼款优惠，预计4月份开盘，负2至4楼均为车库，预计售价7000元/㎡。Codeofthisreport|17城区公寓市场总结均价装修总量存量面积租金项目名称（元/（元/年租金回报率（套）（套）（㎡）（元/月）㎡）㎡）君悦豪庭2期305730-525500800-13005004.6-5.3名雅豪庭2期1443033-657000800-10005002.4-3.8颐和山庄19419424-44预计7000预800-1300简装预4.6-5.2宏图9号884033-575200预700-800500预3-4.5逢源公寓27419837-5280001000-1200精装3.2-3.7凯旋时代72519138-7580001500-220015004-5.4银湾1号19533435000预800-1000简装预4.1-5.1Codeofthisreport|18城区公寓市场总结特特征征细节细节描述描述1城区整体存量不大目前城区在售公寓项目约7个，截止至3月1日主体剩余货量约为693套。片区相对稀缺片区内项目有宏图9号、银湾1号、名雅豪庭余货及颐和山庄，主体供应为颐和山庄194套公寓单位。2目前市面上公寓产品由于所含附加值较低，如宏图9号、银湾1号等项目，故公寓价值普遍较低在价格上一直处于5000元/㎡左右无法突破。品质感稍强的凯旋时代公寓及颐和山庄“首府”组团公寓可达到带装修7000元价格无法突破/㎡水平。许多公寓标榜为“酒店式公寓”，实则为普遍住宅型公寓。3租金回报处中等水平在已有的租赁案例当中，公寓项目普遍租金回报率在4~5%之间。Codeofthisreport|19报告目录A市场分析与研判1.项目分析B项目分析及定位2.项目形象定位3.项目客户定位C项目价值提升建议D营销策略铺排E项目售价及消化速度预期Codeofthisreport|20PartB.1项目分析Codeofthisreport|21项目区位分析项目位处石岐区核心位置，处于城区三大核心圈层内项目区位示意图项目处于石岐区核心圈内根据中山市城区发展特征，城区核心区主要由石岐区核心圈、东区核心圈及西区核心圈组成。石岐区核心圈石岐区核心圈：旧城区所在位置，随着城市的发展区域亦得到较大的拓展西区核心圈项目位置，商业氛围突出。东区核心圈：城市新兴区域，集合政治、文化、商务、金融等多种城市功能于一身。西区核心圈：城市传统商业旺区，商东区核心圈业、服务业、酒店业、传统商务区集聚地。Codeofthisreport|22项目区位分析项目周边形成【居住+商业+学府+政治】的良好区域氛围天明花园A居住+商业+学府+政治大信新都汇（）天明花园众多区域优势的叠加（D）莲兴酒店厚兴新市场项目地块城市花园居住：康庭苑、城市花园各期、中山学院宿舍楼天明花园各期、颐