万科企业股份有限公司二〇一三年半年度报告(截至2013年6月30日止)公告编号：〈万〉2013-039重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权。公司2013年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。公司半年度财务报告未经审计。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。公司基本情况…………………………………………………………………………2主要财务数据和指标……………………………………………………………….…2董事会报告……………………………………………………………….……………3重要事项…………………………………………………………………………..…..9股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………15董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………17财务报告（未经审计）……………………………………………………………....17第1页一、公司基本情况1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为“VANKE”)2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com3、法定代表人：王石4、董事会秘书：谭华杰电子信箱：IR@vanke.com股证事务授权代表：梁洁电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心电话：0755-25606666传真：0755-255316965、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体登载半年度报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn半年度报告备置地点：公司董事会办公室6、股票上市地：深圳证券交易所证券简称及代码：万科A000002万科B20000208万科G111200508万科G2112006二、主要财务数据和指标1、主要财务指标单位：人民币元项目2013年6月30日2012年12月31日比年初数增减总资产432,241,960,220.85378,801,615,075.3714.11%流动资产413,169,026,674.08362,773,737,335.3713.89%流动负债314,101,301,063.91259,833,566,711.0920.89%归属于上市公司股东的所有者权益66,644,627,234.0263,825,553,925.304.42%股本11,013,724,969.0010,995,553,118.000.17%归属于上市公司股东的每股净资产6.055.804.31%资产负债率79.63%78.32%1.31个百分点第2页项目2013年1-6月2012年1-6月比上年同期增减营业收入41,390,345,567.7230,722,991,215.8234.72%营业利润7,105,211,007.756,012,329,738.2018.18%利润总额7,133,412,305.516,048,671,988.1417.93%归属于上市公司股东的净利润4,556,304,906.893,725,085,079.3322.31%扣除非经常性损益后归属于上市公4,536,753,831.663,680,771,877.9223.25%司股东的净利润基本每股收益0.410.3420.59%稀释每股收益0.410.3420.59%净资产收益率（全面摊薄）6.84%6.76%0.08个百分点净资产收益率（加权平均）6.91%6.83%0.08个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净6.88%6.75%0.13个百分点资产收益率经营活动产生的现金流量净额(9,792,399,309.57)2,819,195,756.85-447.35%每股经营活动产生的现金流量净额-0.890.26-442.31%2、非经常性损益项目单位：人民币元项目2013年1-6月2012年1-6月非流动资产处置损益(5,015,970.53)32,501.54交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可(29,389.35)(16,527,282.76)供出售金融资产取得的投资收益出售、处理部门或投资单位收益(10,614.57)36,970,125.37除上述各项之外的其他收入/支出33,217,268.2936,309,748.40所得税影响(5,728,439.73)(8,873,143.78)少数股东损益影响(3,326,793.39)(3,598,747.36)合计19,551,075.2344,313,201.413、境内外会计准则差异单位：人民币元境内会计准则境外会计准则归属于上市公司股东的净利润4,556,304,906.894,556,304,906.89归属于上市公司股东的所有者权益66,644,627,234.0266,644,627,234.02差异说明无差异三、董事会报告1、管理层讨论与分析经营环境变化及公司判断因去年一季度市场处于低谷期，报告期内，全国商品住宅成交同比明显回升，但单月增速在4月份后有所回落。1、2季度，全国商品住宅成交面积的增速分别为41.2%和23.8%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，1季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，2季度同比下降0.01%。1、2季度同比表现差异较大，一方面因为去年3月份开始主要城市成交面积率先大幅回升，使得2季度的比较基数较高；另一方面也因为今年二季度市场销售逐渐趋于温和，成交火爆的局面逐渐结束。上半年，14城市商品住宅批准预售面积同比增长16.2%，环比看，2季度批准预售面积相比1季度增长约69%。2季度新房入市的加快结束了年初供不应求的状况。14城市第1季度商品住宅销售面积是批准预售面积的1.43倍，而第2季度商品住宅销售面积只是批准预售面积的0.90倍。整体来第3页看，上半年14城市商品住宅面积对批准预售面积的比例约1.10，供需关系较为平衡。截至6月底，上述城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由12年底的1.16亿平方米略微下降至1.12亿平方米，库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）约10.4个月，与年初基本持平，继续保持在比较合理的水平。由于销售好于去年同期，商品住宅新开工负增长的局面结束。全国商品住宅新开工面积2012年同比下降11.2%，今年上半年同比增长2.9%。但新开工增幅仍较为有限，下半年能否回到2011年的水平，仍有待观察。2012年下半年，主要城市土地供应增加，加上企业存在补充土地资源的需求，土地成交渐趋恢复。进入2013年后，由于住宅市场成交较为旺盛，企业的投资信心进一步增强。1-6月，深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等16个城市的土地供应和成交面积同比分别增加30.4%和29.5%。由于企业普遍加大了在住宅成交表现相对较好的一二线城市的投资力度，导致这些城市的土地竞争相对激烈，平均溢价率不断上升，部分城市土地市场一度出现过热的迹象。考虑到目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平，市场具备平稳运行的基础，并不支持过于乐观的地价预期；且从以往经验来看，下半年的土地供应一般会高于上半年，随着下半年尤其第四季度供地的增加，预计市场情绪将更趋理性。由于新开工恢复、土地成交增长，1-6月，全国住宅开发投资完成额同比增长20.8%，增速较去年同期提高8.8个百分点。公司经营和管理情况报告期内，公司继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，积极促进销售。上半年公司累计实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。所销售的住宅中，90%为144平方米以下户型。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积212.1万平方米，销售金额265.4亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积162.9万平方米，销售金额225.7亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积205.2万平方米，销售金额227.7亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积136.3万平方米，销售金额118.0亿元。1-6月，公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3亿元，同比分别增长47.2%和34.4%；实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%。上半年公司房地产业务的结算均价为10,461元/平方米，较2012年同期下降8.7%；房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点。结算净利率14.1%，较2012年同期下降0.1个百分点。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.84%，比去年同期上升0.08