中国城市房地产市场投资前景研究报告1克而瑞研究中心在2012年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，同时更完善了分析方法，综合运用SPSS因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，引进了“供求比”、“市区基础设施累计投资额”等指标，并重点考核购买能力、供求关系等主导市场风险的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较大城市的指标特征进行归纳总结。（一）中国城市房地产投资风险排行榜中国城市房地产投资风险前50名表中国城市房地产投资前景前50名城市城市得分排名城市分城市得分排名城市分类类上海100.001一线城威海36.2226三线城市市北京90.322一线城廊坊36.1027三线城市市深圳73.943一线城昆明34.5628二线城市市广州62.754一线城贵阳34.1729二线城市市重庆61.335一线城福州33.1830二线城市市天津59.306一线城淄博32.8131三线城市市成都53.637二线城东莞32.7332三线城市市沈阳50.968二线城南通32.4033三线城市市苏州50.419二线城哈尔滨32.2034二线城市市南京50.0010二线城长春32.1735二线城市市青岛48.2411二线城南宁31.7936二线城市市杭州47.1912二线城常州31.5537三线城市市武汉44.3513二线城石家庄31.5138二线城市市宁波43.2014二线城南昌31.0539二线城市市合肥41.4415二线城济南30.9640二线城市市西安40.1616二线城徐州30.9241三线城市市郑州40.1217二线城惠州30.8542三线城市市长沙40.1118二线城扬州30.7843三线城市市烟台40.1119三线城银川30.6544二线城市市无锡40.0820三线城乌鲁木30.4845二线城市齐市3佛山39.3821三线城株洲30.4546三线城市市大连38.9222二线城绍兴30.1947三线城市市厦门38.7223二线城嘉兴30.0748三线城市市中山38.6824三线城呼和浩29.9849二线城市特市潍坊36.3825三线城包头29.9850资源城市市（二）榜单整体解读1、黑河-腾冲线以东，沿海沿江T字形轴线，高铁沿线优势明显于城市聚集角度，可见市场发展前景较优的城市，大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布，具体分布而言，黑河-腾冲线以东，T字形轴线，高铁沿线城市前景优势更显。其主要规律与主要经济方向论一致，城市微观角度沿主要经济联系方向发展，房地产发展热点也沿着交通轴线分布。受地理环境因素的重大影响，“孔雀东南飞”是中国区域经济及房地产开发的客观现状，黑河-腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%人口，集中了发展前景前20强城市。在此区域内，沿江、沿海T字形发展轴线是中国对外开发开放的重心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线，前景前20强城市中只有西安、郑州、沈阳并不在这条轴线之上。而伴随着高铁网络的建设，高铁沿线枢纽的城市腹地大为拓展，高铁新城建设也促成了岛状区域房地产容量扩大，西安、郑州、沈阳等高铁枢纽城市也因之受益，跃升为中国城市房地产开发前20强。就新型城镇化的主体形态——城市群来看，东部多个城市群的连片成面，房地产市场呈现出网络化、多中心化，而中西部省份房地产区域发展大多为单中心化分布。城市群功能集聚与扩散，是区域经济以及房地产发展的重要推手。东部沿海四大城市群是中国区域经济最为发达的地区，房地产发展前景看好，集中了12个前景20强城市，其中长三角沪宁、沪杭、杭甬Z字形轴线更是房地产龙头企业战略要地。东北地区是中国工业重镇，哈尔滨-长春-沈阳-大连沿线城市集群化态势，成为东北地区经济重心，城市房地产开发也较为活跃，沈阳位列前景前8名。中西部地区是产业转移重镇，后发优势逐步发挥，核心城市成都、重庆、郑州、武汉、合肥、武汉、长沙、西安等率先发展，形成了区域经济的增长极，以及房地产发展的发动机，吸引周边地区人口大规模向这些城市集聚，但目前仍然处于单中心化发展阶段，尚处于孤岛状发展格局。图中国房地产投资前景2、一线城市巨大刚性需求转化能力较强，为市场提供巨大动力采用第六次人口普查各城市无厨卫刚需量（计算公式为当地的无厨卫户数量*估计的户均需求90平米/20年）。无厨卫刚需面积越大，意味着存在较大的改善性需求空间。考察厨卫刚需指标，可以看出东部地区城市无厨卫比例偏大，整体的改善性需求大于中部和西部地区。第二，中西部特大城市武汉、西安、重庆、成都等也存在着较大的改善性需求空间，与首次置业需求一道推动这些城市房地产市场发展。第三，从城市级别来看。一线城市北京、上海、深圳等无厨卫住房面积比例偏大，这意味着这些城市未来房地产市场仍然存在着较大的改善性需求购买力。5图中国地级以上城市无厨卫刚需面积指标再考察城镇租房户比例指标。城镇租房比例越高，往往集聚的是外来务工人员，转换为现实购买力难度相对较大。国家统计局2013年发布的统计数据表明农民工自务工地自购房比例连续五年在1%以下，这意味着城市吸引的大量外来人口中农民工较难转换为当地有效的购买力。鄂尔多斯、榆林、延安、六盘水、龙岩等拥有矿产资源的城市以及三亚等拥有资源优势的城市吸引外来务工人员较多，租房比例也较大。长三角、珠三角作为世界工厂，吸引了大量外来务工人员，房价较高，租房比例偏大，集聚大量租房户TOP20强城市。但上海、广州、深圳三座城市租房比例未进入前20名，意味着这三个城市吸引外来人口结构较好，能够形成较为有效的购买能力。北京、天津重庆也是如此。综合来看，一线城市刚性需求能够较好地转化，从而提升了房地产市场容量。而从2009-2011年商品住宅销售面积来看，长三角、珠三角、京津唐城市群受益于发达的经济水平和基础设施投资，房地产市场容量较大，形成了多中心、网络化的格局，是中国房地产市场发展的火车头。第二，中西部地区省会或者与省会邻近的城市（如长沙-株洲、沈阳-大连、郑州-开封）形成城市群的雏形，市场容量也相对较大。（三）一线城市房地产投资前景分析表一线城市房地产投资前景城市排名得分城市排名得分上海1100.00广州462.75北京290.32重庆561.33深圳373.94天津659.30受益于行政资源优势及历史性因素驱动，一线城市的经济发展水平长期位居全国前列。在优异的经济环境保障下，其商品房市场也在国内得以最先起步，目前一线城市房价虽远远超出了全国水平，但就近年的上升趋势来看，已经有所趋缓，并且供求双方相对平衡，总量也更为稳定，行业内不同产品的差异更为鲜明，档次细分更为完善，市场发展处于更为成熟的阶段。一线城市高端改善需求及外来人口首次置业需求的旺盛，给房地产行业带来了充足的需求，也更有利于行业的长期稳定发展。1、人口导入催生需求，市场发展远未到顶面对城市的快速发展，常住人口总量的快速上升，为了尽快提高城市承载能力，一线城市一直在加速基础设施的投资，在此方面的投资也一直位于全国前列，但即便如此，拥挤的交通、高企的房价、高密度的居住环境仍然使得一线城市租房户数量占比高居不下。对一线城市而言，优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居，因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境，另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。图一线城市人口吸附指标资料来源：根据国家统计局数据整理计算6座一线城市仅占全国城市总量的2%，但人口却占到全国的12%以上，城市成套住房数量的不足，使得许多家庭户不得不暂时居住在设施简陋、甚至厨卫不全的住房内，也在一定程度上降低了城市的整体生活质量。但从另一方面来看，无厨卫等设施不全的住房也城市提供了大量的城改需求，该类房屋的改建必将为城市带来经济的新一轮发展，对房地产行业而言，城改也将为房地产企业提供大量土地供给、刚性需求以及更多的发展模式。就量化数据来看，一线城市的拆迁户刚需约占全国12%左右，北京、上海等市在未来的相当长时间内均将拥有大量的拆迁户需求，大大保障了市场需求的稳定，有利于房地产市场持续稳定发展。2、居民收入水平领先，房价水平相对较高作为经济发展的排头兵，一线城市的人均可支配收入和职工工资无疑均大大高于其他城市。2011年人均可支配收入更是轻松超过3万元大关，继续与全国平均水平保持的1.5倍以上的差距，而在城镇职工工资方面，更是达到了全国平均水平的两倍以上。在充分的消费能力保障下，一线城市的市场需求、尤其是对中高端产品的需求自然会高于其他能级城市，为房地产市场的差异化发展提供了有利条件。一线城市的商品房相对价位普遍较高，如深圳、北京、广州、上海等市的7房价收入均已在10年以上，与全国平均水平相比，中等收入群体在一线城市的购房压力无疑更大，但考虑到一线城市需求旺盛和供应长期有限的既成事实，以及各地频频出现的高端项目“日光”、“时光“现象，在政策高压下的房价持续攀升，都说明了在一线城市中，对于有能力买房的购房群体而言，对一手房的需求竞争还相当激烈，当下房价也仍然处于相对合理的价位。图一线城市房价相关指标资料来源：根据国家统计局数据整理计算另一方面，从收入与房价的增速之比来看，在政策高压之下，虽然一线城市房价基数较高，增长较快，但居民可支配收入与平均房价增速之比仍明显好于全国平均。一线城市近年近年来相对更慢、更稳定的增速，也为市场需求的长期旺盛提供了有力支持。3、市场长期供不应求，助力楼市持续发展一线城市长期旺盛的市场需求，在推升价格的同时，也在供求角度为房地产市场的健康发展提供了有利条件，数据显示，2011年中国一线城市房地